广州市中级人民法院关于一手楼宇买卖常见纠纷的处理意见 　

广州市中级人民法院关于一手楼宇买卖常见纠纷的处理意见 　

  一、关于《意见》的法律效力。

   统一意见并不是“司法解释”，不属于法官裁判的法律依据，不能在民事判决书中直接引用。因此，统一意见只能是对一些常见纠纷问题的认识进行统一，影响法官自由心证，以提高审判的效率和效果，并且其中的内容也不是一成不变的，将会根据实际情况的变化而变化。

二、 发展商一房多卖（包括出售后设定抵押）的，惩罚性赔偿责任的范围如何确定？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，发展商一房多卖（包括出售后设定抵押）的，惩罚性赔偿责任的范围为：不超过已付购房款一倍。也就是说，法官对发展商惩罚性赔偿责任的裁量权是很大的，从1%到100%都是可以的。在实践中，由于法官的个人理解不同，而在不同案例之间出现了巨大差异。

因此，《意见》对法官自由裁量权进行统一认识，关于发展商一房多卖的惩罚性赔偿责任的范围确定如下：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持；根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。

三、 “交楼”标准应如何确定？

发展商交付楼宇，必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。

在上述基本条件之外，双方有特别约定其他交楼标准的，从其约定。

合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，但不影响买受人正常使用的，出卖人承担的是关于装修标准的违约责任，而不是逾期交楼的违约责任。

四、关于出卖人办证义务的具体内容如何确定？

房屋买卖合同合同约定出卖人“协助办证的”，应理解为出卖人为买受人向房管部门办理递件手续并取得递件回执时止；

房屋买卖合同合同约定出卖人“办妥产权登记的”，应理解为房管部门受理登记并核发房屋产权证时止；产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。

　　五、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？

　　1、有关业主共同权益且不涉及赔偿款诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等），业委会、全体业主或任意业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

2、有关业主共同权益且涉及赔偿款诉讼的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。

根据《物权法》第七十六条的规定，全体业主决定提起诉讼的，应该召开业主大会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会授权业委会起诉的，需有业主大会的特别授权，该授权也应该经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　六、以商品房抵消或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵消或清偿购房款的，当事人之间是否成立商品房买卖关系？

　　在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。

七、房屋买卖的面积差异结算依据是什么？

现房地产测绘部门出具的测绘报告，如果双方均认可，可以作为面积差异结算依据。

   如果一方不认可，则应以产权证核发登记的面积数据作为结算依据。在产权证未核发前要求结算面积差价款的，不予支持。

　　八、未经竣工验收，买受人诉请出卖人交付房屋的，应如何处理？

　　如果尚未通过建筑主体（规划）、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。如果通过建筑主体（规划）、消防、电梯的单项验收，即使没有取得《建设工程竣工备案表》，没有达到合同约定的装修、使用条件，也可以基于买受人的请求判令出卖人交付房屋。

九、购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效？逾期付款违约金是否适用诉讼时效？

购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用。

以上仅仅是常见的部分问题，关于房屋买卖纠纷的更多问题，请详细参阅相关法律和司法解释。