梅新和律师商品房买买纠纷法律业务著作成果

 （1）梅新和律师简介

梅新和律师，湖北黄冈人，武汉大学、北京大学法学学士；中国人民大学民商法硕士；北京大学在读经济学硕士，律师执业证号：11101200710378877；

梅新和律师从事法律工作数十年，在这期间代理了大量的民商事经济纠纷案件、商品房买卖合同纠纷案件、公司重组并购、企业信贷融资、房地产转让融资等非诉项目以及具有影响力的刑事辩护案件，在上述法律业务领域中已熟练掌握了各类诉讼案件、非诉项目的程序和流程，并积累了较为丰富熟练的诉讼、非诉讼技巧和实战经验。在案件的实务操作中，能够根据客户的诉讼案件、非诉项目的具体需求，能够迅速制定出严谨、具有可操作性的详细方案和完善处理案件的策略，同时亦具备了完善处理复杂案件变成简单案件的实务操作经验，让客户的疑难法律事务在较短的时间内达到事半功倍的良好效果。

 梅新和律师在执业期间，曾为多家省级政府机构、省政府驻京办、市政府驻京联络处、房地产公司、国有商业银行、政策性银行、国有大中型企业、私营大中型公司企业、科研单位、京城媒体机构聘任为常年法律顾问，为上述客户提供了全面优质的法律服务，亦取得了良好的口碑。

梅新和律师在充分利用业余时间深钻法律业务的同时，多次邀请中国高校教授、学者，全国各级法院的资深法官，全国各级检察院的资深检察官，资深企业家、银行家，长期就有关法律学术、疑难案件进行交流、沟通，并共同笔耕不辍，在全国知名的中国法律出版社出版法律书籍专著30余本，发表论文数十篇。

梅新和律师联系方式：

    业务咨询电话：13241858247；

    传真：（010）84991304；

（注：传真文件第一页上必须载明“梅新和律师查阅”和传真页数）

业务咨询邮箱：meixinhelawyer@sohu.com；

法律服务网站：梅新和律师网址：www.meixinhelawyer.com。

（2）梅新和律师在房地产法律领域出版的专著

《商品房买买操作实务》内容简介

前 言

房地产作为房屋和土地的社会经济形态，是人类活动的空间和重要的生产要素。随着我国社会主义市场经济的逐步深入，房地产业也得到了前所未有的突飞猛进的发展，成为一项基础性和先导型的产业。再加上银行按揭贷款业务的广泛开展，也大大加强了城市居民住房消费购买能力，买房亦逐渐成为市民们关注的日常生活中的第一件大事。然而，在房地产市场总体健康发展的同时，也出现了一些新的问题和纠纷，如房地产开发商违约、房屋买卖欺诈、房屋违规拆迁、野蛮拆迁、物业管理滞后等纠纷层出不穷。特别是近年来，蕴含着巨大商机的房地产业同时也因法律、法规制度性缺陷而潜伏着种种陷阱和危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵害。

为了使广大购房者、业主准确理解我国房地产法律法规、司法解释的具体内容以及如何在房产纠纷中维护自己的合法权益，为了使司法和执法工作者便于准确理解房地产法律、法规和司法解释的立法意旨，依法行事、依法办案，我们特组织了房地产界、法律界、司法界的有关房地产专家及资深房地产律师，编写了此套《房地产操作实务指导丛书》。本套丛书包括《商品房买卖操作实务》、《物业管理操作实务》、《房屋拆迁安置操作实务》、《房屋租赁操作实务》、《二手房买卖操作实务》、《经济适用房买卖操作实务》、《购房贷款与税费操作实务》、《房屋质量与房屋装修操作实务》、《房地产诉讼操作实务》。此套丛书基本囊括了城市居民安居置业可能遇到的所有常规问题和纠纷。总之，此套丛书具有以下主要特点和独特之处：

第一，结合实际，注重实用性和操作性。本套丛书所选实务问答、案例均为广大购房者、业主日常生活和司法实践中经常出现的各种热点和难点问题，针对上述热点和难点问题，本套丛书不仅告诉广大购房者、业主会发生什么事情，发生此类事情的法律后果，而且告诉他们该如何具体处理类似事情，如何维护自己的合法权益。总之，本套丛书所选用的实务问题、案例与购房者、业主生活密切相关，读者在现实生活中遇到此类纠纷和问题后，可以参照本套丛书讲述的方法和法理进行处理，可见本套丛书可以起到读者随身律师的作用。

第二，本套丛书实务问答、案例选题的合理性。目前，我国颁布的关于房地产法律法规、地方性法规成千上万，给购房者、业主学法用法带来了极大的不方便。因此，此套丛书的选题，主要选择那些影响大、覆盖面广、具有代表意义，与广大购房者、业主生产、生活息息相关的常见纠纷问题、典型案例，并进行逐一详细地解说，能让广大购房者、业主在较短的时间内更好的掌握相关的房地产相关的法律知识。尤其本套丛书中出现的案例，均具有典型性和代表性，该案例并不是简单的汇编，而是理论分析与经典案例的完美结合，从案情简介、法院判决、争议焦点、律师点评四个层次，用实例说明理论，用理论剖析实例，将四者有机统一，相得益彰。

第三，本套丛书篇章编排结构全面系统、合乎逻辑。本套丛书从宏观方面看，具体内容包括商品房买卖、购房贷款与税费、物业管理、房屋拆迁安置、房屋质量与房屋装修，二手房屋买卖、房地产诉讼，基本囊括了购房者、业主在房产交易过程中所发生的各个阶段产生的问题和纠纷；同时在每本书中，通过实务问答、案例现场的形式，将购房者、业主在每个阶段产生的问题和纠纷进行了篇章编排，并进行了全面、系统的多层次、全方位的详细讲解和分析，体现了写作形式统一、文章结构完整、行文思路清晰、语言简明连贯，合乎逻辑，并在最大程度上避免了内容庞杂混乱、语言枯燥乏味的弊病。这样做不仅为读者学习和使用本书提供了方便，亦增强了本书的实用性和操作性。

本书在撰写、出版过程中得到了最高人民法院、建设部、国家发展和改革委员会、国务院法制办公室、中国人民银行、中国工商银行信贷管理部、中央国家机关住房资金管理中心、中国房地产业协会、北京市建设委员会、北京市房地产业协会、上海市房地产业协会、北京市公积金管理中心、上海市公积金管理中心、广东市公积金管理中心以及有关地方法院、建设厅（局）、公积金管理中心、律师事务所有关同仁的支持和帮助，在此表示衷心地感谢。

本套丛书在编写的过程中，参考和借鉴了许多已有的研究成果和相关的书籍、资料，在此一并表示感谢。同时，由于本套丛书的作者是在繁重的律师工作之余完成写作的，再加上学识、能力所限，书中疏漏甚至谬误之处恐在所难免。在此，本书的作者衷心感谢关注本书的朋友们，并希望朋友们能够予以理解，并对本书中不足的地方进行批评指正，这对于我们来说，也是一个不断学习和提高的过程。我们的联系电话是：13241858547；电子邮箱：mxhlawyer@hotmail.com；meixinhelawyer@sohu.com；网址：www.meixinhelawyer.com

作  者

                                   2007年5月

目   录

第一部分  商品房买卖

一、购房者如何选择楼盘

［实务问答］

1.在购买商品房时，购房者应当按照怎样的流程进行购房？

2.购房者决定购房后，应当如何选择楼盘以及选择楼盘必须综合考虑哪些具体因素？

3.购房者可以从哪些渠道获得购房楼盘的信息？

4.何谓期房、现房？两者之间相比有哪些优势和劣势？

5.购房者在购买期房时，应当注意哪些风险?

6.购房者在购买期房时，应当需要注意哪些事项？

7.购房者在制定购房预算时，应当具体考虑哪些方面的因素？

8.开发商向购房者所作的楼盘宣传广告属于要约还是属于要约邀请？

9.如何正确看待开发商向购房者发放的售楼书？

10.购房者在选定楼盘后，前往实地调查时，应当注意和考察楼盘哪些具体事项？

11.购房者在选择楼盘时，应如何理解开发商提供的“起价”、“均价”概念？

12.在选房的过程中，沙盘对购房者有何影响以及沙盘描述的内容是否构成购房合同的内容？

13.购房者在选择楼盘时，应当怎样才能看懂开发商出具的设计图纸?

14.购房者在选择楼盘时，如何正确看待开发商提供的样板间？

15.购房者应如何识破开发商提供样板间的陷阱以及购房者应如何考察开发商提供的样板间？

16.开发商宣传的售楼广告内容对双方签订购房合同产生重大影响，但该售楼广告的内容没有载入购房合同中，应如何认定售楼广告内容的性质？

17.开发商做出虚假的商品房广告承诺，应当如何承担法律后果？

18.购房者应当如何防范因房地产广告引发的纠纷？

19.购房者选择楼盘后，如何计算房屋的使用率？

20.购房者选定楼盘后，如何挑选复式住宅？

21.购房者如何认识和理解建筑面积、销售面积、套内建筑面积使用面积和公摊面积的基本概念?

22.商品房公用建筑面积的分摊有哪些原则?哪些面积是可以分摊的公用建筑面积?哪些是开发商可能违规计入的公用建筑面积?

23.商品房的阳台建筑面积和套内墙体面积应当如何计算才合理？

24.买房的时候，除了楼层、朝向、面积、结构和价格还应该注意哪些方面问题?

25.商品住宅价格应当由哪些项目构成?哪些费用不应计入商品住宅价格?

26.购房者购买房屋时，应当交纳哪些税费?

［案例现场］

1.开发商在楼盘广告中承诺的购房优惠条件未载入购房合同中，购房者入住后发现开发商未实现承诺，购房者是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任？

2.开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？

二、购房者如何签订《商品房认购书》

［实务问答］

1.房地产开发商向购房者预售商品房，应当具备哪些预售条件?

2.设立房地产开发企业，应当具备哪些法定条件?

3.申请商品房预售，有哪些流程规定？

4.根据房地产法律的规定，哪些房地产不能在市场上自由交易？

5.房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交哪些材料以及申领的程序有哪些规定？

6.根据《商品房销售管理办法》的规定，出售商品房现房应当具备哪些条件？

7.购房者与开发商签订预售合同后，如何办理预售合同登记备案的流程以及应当向房地产管理部门提交哪些资料？

8.开发商或者购房者能否以商品房预售未经登记备案为由主张预售合同无效?

9.开发商未取得商品房预售许可证，购房者购买此房屋，会存在哪些风险？

10.开发商预售的房屋被法院查封或被抵押，购房者能否与开发商签订《购房认购书》？

11.商品房预售后，开发商是否可以变更预售合同中约定的商品房设计?

12.预售商品房后，是否可以再行转让？

13.商品房预售应由哪些部门管理以及产生纠纷后，购房者应当如何寻求法律救济?

14.购房者与开发商签订《认购书》之前，应当如何查验开发商的《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》？

15.房地产开发商向购房者公示的“五证”，具体是指哪些房产证照？

16.购房者在与开发商签订认购书之前，应当如何审查开发商提供的《国有土地使用证》？

17.购房者与开发商签订认购书或预售合同之前，应当如何审查开发商提供的《建设工程规划许可证》？

18.购房者在与开发商签订认购书或预售合同之前，应当如何审查开发商提供的《建设用地规划许可证》？

19.购房者在与开发商签订认购书或预售合同之前，应当如何审查开发商提供的《建设工程开工许可证》？

20.购房者在与房地产开发商签订认购书或预售合同之前，应当如何审查开发商提供的《商品房销售（预售）许可证》？

21.购房者如何签订《商品房认购书》以及在签订《商品房认购书》时，应当注意哪些事项？

22.购房者在与开发商签订《商品房认购书》时，应如何避免认购书产生的纠纷以及购房者应如何维护自身的购房权益？

23.购房者应当如何认清与开发商签订《认购书》中的定金条款？

［案例现场］

1.以格式合同出现的《商品房认购书》中含有单方权利约定条款，该认购书是否有效?

2.如何认定开发商与购房者在《商品房认购书》中约定的定金性质以及如何适用定金罚则？

附：《北京市商品房认购书》范本

三、购房者如何签订购房合同

［实务问答］

1.购房者与开发商签订的《房屋认购书》与《商品房预售合同》中约定的内容不一致，应当以哪个内容为准?

2.购房者在与开发商签订《商品房预售合同》时，应当注意购房合同中哪些主要条款?

3.购房者与开发商签订购房合同后无力履行付款义务，应该如何处理？

4.购房者与开发商签订购房合同中约定的“名义楼层”与“实际楼层”不一致时，购房者应当如何主张权利?

5.购房者与开发商签订购房合同并交纳房款后，购房者应当如何向开发商索要购房发票？

6.购房者与开发商签订购房合同后房屋出现质量问题，购房者应当如何维护自身权益？

7.购房者与开发商签订购房合同后，在什么情况下购房者可以要求退房?

8.购房者与开发商签订购房合同后，开发商擅自变更小区规划，购房者应当如何采取措施维护自身的权益？

9.购房者在于开发商签订购房合同时，应当警惕和注意哪些问题？

10.购房者与开发商签订商品房买卖合同后，购房者能否要求与开发商添加补充条款?

11.购房者与开发商签署的补充协议中常见的陷阱主要表现在哪些方面？

12.在商品房买卖过程中，如何认定开发商欺诈的行为？

13.购房者应当如何与开发商签订全装修房屋买卖合同？

14.购房者与开发商签订全装修房屋预售合同时，应当如何对装修部分的内容作出明确的约定?

15.购房者与开发商签订购房合同后，一方当事人违约，其承担的赔偿责任和赔偿数额应当如何确定?

16.开发商未按购房合同约定的期限交付房屋，购房者应当如何维护自身权益?

17.购房者与开发商在购房合同中约定将房屋的顶层露台送给或出售给业主，其约定是否有效？

18.购房者在与开发商签订购房合同时，应如何对小区绿化条款作出明确约定？

19.购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者可以通过哪些途径维护自身的购房权益？

20.购房者与开发商签订的购房合同产生纠纷后，购房者应当如何申请房地产纠纷仲裁？

[案例现场]

1.房地产开发商将预售给他人的房屋又出售给第三人，购房者应当如何维护购房权益？

2.开发商违约，购房者如何向开发商主张违约责任以及如何向开发商主张违约金具体的数额？

3.购房者未按约定期限支付购房款，开发商是否可以单方解除购房合同？

4.购房者购买房屋的公共分摊面积增加，购房者是否应当承担增加部分的购房款？

5.房地产开发商出售给购房者的房屋面积小于合同约定的面积，购房者应当如何行使自己的权利？

6.开发商在预售房屋时未履行合理告知义务，购房者应当如何要求开发商承担赔偿责任?

7.如何认定购房纠纷中不可抗力的效力和适用范围？

8.如何认定购房合同中约定的免责条款的效力以及在合同履行过程中出现了合同约定的免责事由应当如何适用？

9.购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理？

附（1）：商品房买卖合同示范文本

附（2）：北京市商品房预售合同

附（3）：北京市商品房现房买卖合同

四、购房者如何收房

［实务问答］

1.购房者在与开发商办理交房手续时有哪些流程？

2.购房者在办理入住手续前，应当按照哪些流程验收房屋？

3.购房者在办理收房手续前，应当如何查验开发商提供的《住宅质量保证书》？

4.购房者在办理收房手续前，应当如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？

5.购房者在验收房屋的过程中，需要注意哪些验收细节问题？

6.购房者在与开发商办理收房手续前，应当如何理解实际交房的条件？

7.购房者在办理收房的环节过程中，需要注意哪些问题?

8.业主怎样才能知晓房屋工程质量是否合格以及为什么建议购房者在收房时一定要求开发商必须提供《工程竣工验收备案表》?

9.购房者在收房的过程中，如何查验房屋内的电源、线路问题？

10.购房者在办理收房的过程中，应当如何与物业管理公司办理物业管理手续？

[案例现场]

1.商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致，当事人

应当如何实际履行交房义务？

2.在房产纠纷案件中，当事人如何准确认定房屋交付的时间？

附（1）：《前期物业管理服务合同》(示范文本)

附（2）：业主临时公约规范文本

第二部分  房地产抵押

［实务问答］

1.房地产抵押的具体内容及其含义具体表现在哪些方面?

2.抵押当事人签订的房地产抵押合同应当包括哪些内容?

3.如何理解房地产抵押登记的性质以及抵押当事人在进行房地产抵押登记时，应当向哪个机关申请登记?

4.当事人在设定房地产抵押时，应当遵循哪些基本原则以及如何认定抵押关系中的抵押标的物？

5.抵押人与抵押权人，应当如何办理房地产抵押登记?

6.当事人在设定房地产抵押时，应当注意哪些问题？

7.房地产抵押后，土地上新增的房屋应当如何处理?

8.待建房屋和在建房屋是否可以设定抵押?

9.房地产在设定抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权是否应当同时抵押?

10.以尚未办理权属证书的房地产设定抵押的，其效力应当如何确定?

11.因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记的，房地产抵押的效力应当如何认定?

12.房地产抵押担保的范围有哪些具体的规定?

13.哪些房地产不能设定抵押?

14.在房地产抵押期间，抵押人是否可以处分抵押的房地产?

15.在什么情况下,抵押权人不得处分抵押的房地产?

16.抵押当事人处分抵押房地产的程序有哪些规定?

17.房地产抵押权实现的条件和实现的方式有哪些具体的规定?

[案例现场]

1.开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押，其行为应当如何处理？

2.开发商在预售商品房时，未向购房者告知房屋已设立抵押权的事实，其行为应当如何处理？

3.房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力？

4.债务人不履行债务时，房屋抵押权人应当如何实现自己的房地产抵押权？

附（1）：房地产抵押合同（示范文本）

附（2）：个人住房借款抵押合同

附（3）：交通银行个人住房抵押贷款合同（示范文本）

第三部分 房地产权属登记

［实务问答］

1.何谓房地产权属证书、房屋所有权证以及办理公积金住房贷款产权证是否由银行保管？

2.在我国，城市居民购买的房屋产权有哪几种形式？

3.何谓房屋的大产权、小产权以及两者之间有何区别？

4.何谓房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权？

5.商品房产权与经济适用住房产权有何差异？

6.购房者购买的房屋在70年土地使用权届满后是否就丧失了房屋所有权？

7.何谓房地产权属登记、房屋所有权登记以及其法律程序有哪些规定？

8.办理房地产权属证书的程序有哪些规定？

9.办理房地产权属证书应当由哪个部门予以受理？

10.办理房地产权属证书应当提交哪些证件？

11.房产证上填写谁的名字，是否谁就是产权人以及房产证上是否可以添加配偶的姓名？

12.房屋权属证书保护了产权人哪些权利以及不办理房屋权属证书有哪些风险？

13.房屋产权证书丢失，应当如何申请补办？

14.房屋所有权变更，申请人应当提交哪些证件以及拍卖的房地产在办理过户手续时需要提交哪些材料？

15.外籍人士在我国购买私有房屋，应当如何办理产权登记？

16.在办理房屋权属证书时，哪些房地产事项需要办理公证？

17.何谓房产互换以及哪些房屋不能互换？

18.在办理房地产权属证书时，房地产开发商应当承担哪些责任和义务？

19.在哪些情况下，商品房不能办理房地产权属证书？

20.如何识别房屋权属证的真伪？

[案例现场]

1.开发商迟延办理房屋产权证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？

2.购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产权证，是否可以理解为办理房屋的“小产证”？

相关法律法规

中华人民共和国城市房地产管理法

中华人民共和国建筑法

商品房销售管理办法

城市商品房预售管理办法

建设部关于贯彻《城市房地产开发经营管理条例》的通知

城市房地产开发经营管理条例

房地产开发企业资质管理规定

商品住宅价格管理暂行办法

城市房地产抵押管理办法

城市房地产转让管理规定

城市房屋权属登记管理办法

房屋权属登记信息查询暂行办法

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知

北京市城市房地产转让管理办法

北京市商品房销售价格管理暂行办法

北京市建设委员会关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知

天津市房屋权属登记条例

上海市房地产转让办法

上海市房地产登记条例

郑州市商品房销售管理办法

附录(一)：房地产相关企业信息查询网址及可查询的内容

附录(二)：各地房地产交易管理网址

附录(三):各地房地产相关部门网址

附录(四):各地建设部门联系方式

附录(五):主要商业银行和保险公司网址

附录(六)：各地住房公积金网址