贷款未通过，购房者无力购房是否承担违约责任

银行贷款审批未通过，购房者无力支付购房款，其是否

应当向开发商承担逾期付款的违约责任？

[案情简介]

2004年9月8日，原告汇联房地产公司（以下简称“汇联公司”）与被告杨丽签订了《上海市商品房预售合同》，该合同约定：被告杨丽向原告汇联公司购买其开发承建的商品房一套，总房款暂定为1050578元，被告杨丽已于2005年1月15日向原告支付房款320578元，并于签订合同当日再次支付房款30000元，余款700000元向银行申请按揭贷款。双方约定的交房期为2005年6月30日，并约定，原告汇联公司如未在合同约定的期限内将该房屋交付给被告杨丽居住使用，被告杨丽有权按已支付的房价款向原告汇联公司追索逾期利息，逾期利息自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，若逾期超过180天，被告杨丽有权单方面书面通知原告汇联公司终止购房合同。原告汇联公司在接到书面通知之日起30天内将被告杨丽已缴付的全部房价款(包括利息，利率按市人民银行同期固定资产贷款利率计算)退还被告杨丽，并应按总房价款15％支付违约金。被告杨丽的实际经济损失超过原告汇联公司支付的违约金时，实际经济损失与违约金差额部分由原告汇联公司据实赔偿。

另外，合同的补充条款还约定，原告汇联公司于2005年6月30日前无法交房时，被告杨丽同意给予其三个月交房宽限期，在宽限期内交房不视为违约；因贷款银行未按本合同规定的期限代被告杨丽向原告汇联公司付款而引起的违约责任，由被告杨丽承担，若被告杨丽的条件不符合贷款条件而导致不能办理银行贷款的，被告杨丽应及时向原告汇联公司付清全部房款；任何一方更改地址必须以挂号信的形式书面通知对方。

双方签订的购房合同于2004年9月15日在上海市房地产管理局办理了备案登记，被告杨丽在合同上填写的地址为上海市浦东区北京路23号，并留下了电话号码。2004年10月8日，被告杨丽与贷款银行签订了《个人住房抵押合同》，该抵押已登记并办理了财产保险。同日，被告杨丽取得贷款银行发给的还贷活期储蓄存折。10月11日，原告汇联公司收取被告杨丽抵押费及权证工本费共204元。

2005年11月21日，被告杨丽取得所购房屋钥匙，并支付了公共维修基金，以及防盗门、衣架、卫星电视、电表押金、居民非生活垃圾清运费、一季度物业费和有线电视初装费共计10152.55元。

2005年12月25日、2006年1月15日和2006年2月21日，原告汇联公司按合同地址通知被告杨丽原贷款事宜银行未予批准，要求被告杨丽重新办理抵押贷款的相关手续，或支付剩余的购房款。但其要求遭到被告的拒绝。

原告汇联公司认为，其与被告杨丽签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定被告杨丽向其购买商品房一套，总房款暂定为1050578元，被告杨丽先支付房款320578元，于签订合同当日支付房款30000元，余款700000元向银行申请按揭贷款。后来由于被告杨丽申请的抵押贷款未获银行批准，本公司于2005年12月25日、2006年1月15日和2006年2月21日，按照合同的地址通知被告杨丽贷款未被批准，要求其重新办理贷款手续，但被告杨丽均未答复。故被告拖欠本公司购房款的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。

双方在多次协商未果的情况下，2006年4月20日，原告上海汇联公司向上海市浦东区人民法院提起诉讼，请求法院判令：（1）解除双方之间的购房合同，要求被告杨丽迁出系争房屋；（2）要求被告杨丽支付逾期利息3412.50元；支付逾期付款违约金21000元。

被告杨丽认为，本案原告汇联公司延迟交房，也应承担违约责任。现其同意解除购房合同，但其未收到原告要求其重新办理贷款的通知，故不存在过错，不应向原告汇联公司承担违约责任。据此，被告杨丽提出反诉要求原告退还房款350578元，并承担逾期交房利息7134.26元，赔偿预付款利息损失77468.06元。

[法院判决]

   上海市浦东区人民法院经审理认为，现双方当事人均同意解除购房合同，符合双方当事人意思自治的原则，亦没有违反法律的规定，本院予以准许。合同解除后，双方就取得的财产应当各自返还，被告杨丽应当迁出系争房屋，原告汇联公司应返还被告杨丽购房款。原告汇联公司虽发出要求被告重新办理贷款的通知，但原告未穷尽通知的手段，故被告杨丽因未收到通知而未能与原告汇联公司重新商议贷款事宜，被告杨丽本身无过错，故对于因银行未按合同规定的期限代被告杨丽向原告汇联公司付款而引起的违约责任，不应由被告杨丽承担。被告反诉原告汇联公司延迟交房，要求原告承担违约责任的主张成立，本院予以支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除上海汇联房地产有限公司与被告杨丽签订的《上海市商品房预售合同》；

二、上海汇联房地产有限公司应当于本判决生效后10日内，退还被告杨丽房款350578元；

三、上海汇联房地产有限公司应于判决生效后10日内，给付被告杨丽逾期交房利息7134.26元；

四、上海汇联房地产有限公司应于判决生效后10日内，赔偿被告杨丽经济损失8650.33元；

五、上海汇联房地产有限公司要求被告杨丽支付逾期付款违约金21000元的诉讼请求，不予支持；

六、被告杨丽要求上海汇联房地产有限公司赔偿预付款利息损失77468.06元的诉讼请求，不予支持；

七、被告杨丽应于判决生效后10日内，迁出系争房屋，并同时撤销设定在上述房屋上的抵押权，将该房屋的权利归还上海汇联房地产有限公司。

   原告汇联公司不服一审法院做出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉认为，被告杨丽虽办理了有关贷款手续，但由于银行未放贷，被告杨丽也未实际付款，已经违反了预售合同的约定，故请求撤销原审判决，判决被告杨丽按照合同约定向其支付逾期付款的30％违约金及相关利息。

   被上诉人被告杨丽认为，其不存在对购房合同的违约行为，自己的第一、二笔付款都是按期支付的，第三笔款办理了贷款手续，至于银行未把贷款支付给原告汇联公司，是银行和该公司之间没有协调好造成的，并不是自己的原因和过错造成的，因此银行和原告汇联公司之间的关系不应当由其来承担责任，也不应当据此认为其违约，故请求维持原判。

   二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

   二审审理中，原告汇联公司表示部分放弃对被告杨丽逾期付款利息和违约金的主张，仅要求被告杨丽支付逾期付款利息和违约金计20000元。

   上海市第二中级人民法院经审理认为，原告汇联公司与被告杨丽对合同解除、被告杨丽迁出系争房屋已达成共识，原审判决终止合同的履行正确。根据双方约定，因银行未按合同规定的期限代被告杨丽向原告汇联公司付款而引起的违约责任，由被告杨丽承担。被告杨丽虽办理了有关贷款手续，但由于银行未放贷，被告杨丽也未实际付款，且未与原告汇联公司重新商议贷款事宜，其已构成违约，应承担违约责任。购房合同另约定，原告汇联公司与被告杨丽任何一方按合同发给对方的各项通知书，以挂号方式，按合同所列的地址邮寄，并自寄出7天后视为收到。在银行不同意放贷后，原告汇联公司曾3次按合同所列的地址邮寄挂号信通知被告杨丽，履行了合同约定的告知义务。被告杨丽将实际无法以挂号方式送达各项通知书的地址列为合同联系地址，导致原告汇联公司无法将挂号信送达其本人，对此被告杨丽应承担责任。现原告汇联公司在二审中表示放弃部分诉讼主张，仅要求被告杨丽支付逾期付款利息及违约金计20000元，系当事人对自己民事权利的处分，可予准许。原告汇联公司在书面通知被告杨丽银行无法贷款前，未按合同约定的期限交房，已构成违约，亦应承担相应的违约责任。由于原审法院所作判决部分不当，应予纠正。

据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、被告杨丽要求上海汇联房地产有限公司赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持；

二、被告杨丽应于本判决生效后10日内，给付上海汇联房地产有限公司逾期利息及违约金共计20000元；

三、对原审判决的其他内容予以维持。

[争议焦点]

银行贷款审批未通过，购房者无力支付购房款，是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？

[梅新和律师点评；法律咨询电话：13241858247]

   本案合同双方对于商品房预售合同的效力不存在争议，矛盾的焦点主要在合同的履行上，即银行贷款未获批准，购房者无力支付购房款，是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？当事人应当如何履行义务？

   （1）在本案中，银行直接支付贷款给房产商系代履行行为，故作为代履行人的银行没有支付购房款给开发商，购房者应向开发商承担违约责任。

   商品房预售中的抵押贷款，一般是指购房者向房产商支付部分房款，另一部分房款通过向银行贷款支付，并将所购房屋作为抵押物，担保购房者对银行的贷款债务。这种方式在商品房预售中相当普遍。在这一方式中，存在购房者与房产商的买卖关系、购房者与银行的借贷关系及抵押关系。就买卖关系来看，房产商的义务是向购房者交付房屋，购房者的义务是支付购房款，但合同中常常约定部分房款由借贷人银行直接支付给房产商。银行作为买卖关系以外的第三人，买卖合同对其并无直接的约束力，其对房产商本来并无必须支付房款的义务，其可以将贷款交给购房者后由购房者支付给房产商。在现实生活中，当事人的这种特殊约定，就是《中华人民共和国合同法》所规定的代履行行为。作为代履行人的银行如果支付了购房款，就是代购房者履行了义务；如果不支付，则是购房者未支付房款，购房者应对房产商承担违约责任。购房者因银行未放款的不支付行为所引起的损失，应依贷款协议向银行主张违约责任。本案的情况是被告杨丽向原告汇联公司购房，合同约定由银行支付部分房款，由于银行未批准放款，那么未支付房款的责任应当由被告杨丽承担。至于被告杨丽与银行之间的抵押贷款合同关系及违约责任，可另行处理。

   （2）在本案中，房产商已履行通知的义务，由此造成的损失理应由被告自行承担。

   就商品房预售合同而言，一方违约，另一方并无法定的通知义务，只需在时效期限内主张权利就能获得赔偿。但在实际生活中，商品房预售的购房贷款一般均由购房者委托房产商办理，房产商作为受托人应当将办理事务的情况及时如实地告知委托人。在本案中，被告申请的贷款未获银行批准，原告汇联公司未获得房款，被告杨丽应承担违约责任，对此违约原告汇联公司本来并无义务通知被告杨丽，但原告汇联公司受托为被告杨丽办理贷款，对贷款的情况负有通知被告杨丽的责任，如其没有及时通知，被告杨丽所遭受的损失应由其赔偿。本案的实际情况是，原告汇联公司3次发函通知被告杨丽，履行了受托人应尽的义务。被告杨丽未收到通知是其预留的地址无法送达，故被告杨丽在委托时未尽注意义务，存有过失，其未收到通知的责任应当自负。虽然被告杨丽在合同中留有电话，但合同约定的通知方式是发函，且就电话的通知方式在双方意见不一致的情况下难以证明，所以只要原告汇联公司能够证明其已按照合同约定向被告杨丽发函，无需提供证据证明已电话通知，即可认定已履行了合同的通知义务。因此，原告汇联公司在此事情上并无过错。