未载入房本上的房屋面积，能否要求安置补偿？

下述资料摘自梅新和律师专著《房屋拆迁安置操作实务》（法律出版社）
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在房屋拆迁的过程中，房屋产权证上未记载的

房屋面积能否要求拆迁人给予安置补偿？

［案情简介］

2001年10月24日，原告张红兵在厦门市龙头路116号购买了一套原为开办旅社的房屋用于居住。随着当地经济的发展和繁荣，此地段开始变为商业街。于是，原告张红兵于2002年1月13日将此房出租给王洪经营旅社，每月租金3000元。2003年1月12日，厦门市规划管理局重新对厦门市龙头路进行规划，准备将此路段的房屋进行拆迁改造。2003年3月24日经过政府组织的竞标程序，厦门市新新房地产开发公司（以下简称“新新地产公司”）取得了此地段的建设用地开发权，并将此开发地段暂时命名为“龙头商院”。2003年4月1日，新新地产公司向此地段的拆迁户进行公告，要求拆迁户在4月30日之前必须搬出房屋。但在安置补偿过程中，原告张红兵与新新地产公司发生争议，双方未达成安置补偿协议。新新地产公司向张红兵发出限令拆迁通知书，限令原告张红兵在4月30日之前必须搬出房屋，否则将采取相应的处理措施。

原告张红兵认为，（1）自己的房屋实际面积为120平方米，而新新地产公司只同意补偿87.57平方米房屋价款，显然是不合理的；（2）自己的房屋处于繁华地段并用于商业经营，故自己的房屋应当按照商业用房进行安置补偿，而新新地产公司却按照普通住宅房屋进行安置补偿，因此，新新地产公司提出的安置补偿协议侵犯了自己的合法权益。鉴于此，原告张红兵无奈之下，于2003年7月24日向厦门市房屋拆迁管理部门申请裁决，要求厦门市房屋拆迁管理部门裁决新新地产公司承担补偿房屋120平方米的拆迁补偿款，并将自己的房屋按照商业用房进行安置补偿。

厦门市房屋拆迁管理部门依法受理了张红兵的申请，经调查核实和审理，厦门市房屋拆迁管理部门于2003年9月27日做出厦土房（2003）047号房屋拆迁裁决，认定位于厦门市龙头路116号房屋系张红兵的私有房屋，建筑面积为87.57平方米，该房屋已被列为“龙头商院”建设用地，应予拆除。根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》的规定，裁决如下：（一）张红兵原房屋建筑面积87.57平方米，实际安置二室一厅两套，建筑面积135.84平方米，安置地点在“文屏山庄”183号之一502室、602室；（二）限原告张红兵在接到裁决书7日内搬迁完毕，并将原房腾空交付拆迁。

张红兵不服厦门市房屋拆迁管理部门的裁决，认为自己的房屋所在地点为厦门市龙头路最繁华的商业街，该房屋原为智达旅社，属商业用途，应按营业性用房进行安置，因此其有权要求新新地产公司就地安置。而且该房屋实际建筑面积为120平方米，而厦门市房屋拆迁管理部门却裁决按照87.57平方米的面积进行安置补偿，其认定有误。鉴于此，张红兵依法向厦门市人民法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销厦门市房屋拆迁管理部门作出的厦土房(2003) 047号房屋拆迁补偿安置裁决。

   被告厦门市房屋拆迁管理部门认为，首先，原告张红兵购置水龙路116号房屋后，实际用途为住宅，且原告张红兵不能在规定的时间内向拆迁管理部门提供营业执照，其要求按营业性用房进行安置没有事实与法律依据；其次，根据法规规定，该房屋拆迁后可实行就近安置，并没有强制规定必须就地安置；再次，龙头路116号房屋的所有权证载明建筑面积为87.57平方米，原告张红兵称120平方米根本没有凭据。因此，本拆迁管理部门的裁决认定事实是清楚的，证据也是充分的，请求法院予以维持。

   第三人新新地产公司认为，厦门市房屋拆迁管理部门在裁决过程中，认定事实是清楚的，适用法律法规也是正确的，故请求法院维持厦门市房屋拆迁管理部门的裁决。

［法院判决］

厦门市人民法院经审理认为，第一，我国实行房屋所有权登记发证制度，建筑面积是房屋所有权证必须载明的事项，非经法定程序不得变更。在本案中，原告张红兵主张该房屋建筑面积为120平方米，其提交的“典租合同”、“购房协议”、“房屋买卖合同”等证据，系当事人之间的合意，其证明效力不足以对抗产权登记。因此，被告以房屋所有权证上的记载来认定该房屋的建筑面积为87.57平方米，是正确的。第二，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第三条、第六十条第（二）项的规定，营业性用房的合法使用人必须持有工商行政管理部门核发的营业执照。而在本案中，原告张红兵不能提供营业执照，其仅凭“厦门市电业局电费收款凭据”不足为据。因此，被告认定该房屋用途为普通住宅是正确的。第三，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十五条第（二）项规定“被拆迁的区域用于商品房综合开发、职工住宅建设的，一般应实行就地或就近安置”。此条款应当理解为被告可根据具体情况确定不同的安置方式。故在本案中，被告裁决就近安置，并无不当。

   综上所述，被告做出的裁决，证据确凿，适用法规正确，符合法定程序。鉴于此，厦门市人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，做出裁决：维持厦门市房屋拆迁管理部门作出的厦土房（2003）047号房屋拆迁补偿安置裁决。

原告张红兵不服一审法院作出的判决，依法向厦门市中级人民法院提出上诉，要求二审法院撤销一审法院的判决和撤销厦门市房屋拆迁管理部门作出的厦土房（2003）047号房屋拆迁补偿安置裁决。

   上诉人张红兵认为，安置房“文屏山庄”与“龙头商院”的距离已超过5公里，不属法定的就近安置。一审法院判决否认龙头路116号营业性用房的历史，否认其巨大的商业价值是不客观的，与事实不符，而且龙头路116号房屋的实际建筑面积在120平方米以上，应当按照实际建设面积进行安置。故请求二审法院撤销厦门市房屋拆迁管理部门作出的厦土房（2003）047号裁决。

   被上诉人厦门市房屋拆迁管理部门认为，龙头路116号房产所有权证上记载的建筑面积为87.57平方米，即使张红兵在办理产权证后自行搭建而增加的面积，应在拆迁商谈中提出，而其始终未提及此事。张红兵在2001年10月24日购置该房产后，所办理的产权证明确记载用途为“住宅”，且该房屋实际亦作为职工的居住用房，并从未办理营业执照和税务登记，其要求按照营业性用房安置没有事实与法律依据。根据厦门市测量队的测算，安置房与被拆迁房两个房屋的屋角水平距离并没有超过5公里的法定标准。因此，张红兵上诉理由明显不成立，请求二审法院维持一审判决及厦门市房屋拆迁管理部门作出的具体行政行为。

在二审法院的审理过程中，经双方当事人同意，共同委托房屋评估机构对诉争房屋的实际面积再次进行评估并公证，证实龙头路116号房屋建于30、40年代，为一幢混合结构的两层平屋楼房，经实地测量总建筑面积131.93平方米，其中已办理产权登记面积为87.57平方米，未办理产权登记面积44.36平方米。对此评估报告结果双方均无异议。

   厦门市中级人民法院经审理认为，第一，龙头路116号房屋的实际总建筑面积为131.93平方米，被上诉人根据上诉人拥有的产权证的面积87.57平方米进行安置，对于实际存在而产权证上未记载的房屋面积未做处理，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十一条的规定，被上诉人应对产权证上未记载的部分进行认定并做出处理，一审判决对此事实未予认定有误。第二，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十四条、第四十五条第（二）项的规定，对上诉人的安置可实行就地或就近的两种安置方式。上诉人认为安置房已超过法定5公里的就近安置的标准。经本院委托厦门市测量队测算，并未超过法定标准。故上诉人的此项诉讼请求，本院不予支持。第三，上诉人张红兵认为，龙头路116号系临街店面，具有商业价值，应按营业性用房进行安置。本法院认为，上诉人向二审法院提交的讼争房屋系厦门市兴达实业有限公司住所地，系其在一审判决后所为，该行为是不妥的，亦与拆迁公告相违背，其因此而认为应按营业性用房进行安置的要求，不能支持。一审对此认定是正确的。

   鉴于此，厦门市中级人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目、第六十一条第（三）项的规定，判决如下：

   一、撤销厦门市人民法院（2003）厦行初字第2号行政判决。

   二、撤销厦门市房屋拆迁管理部门作出的厦土房（2003）047号房屋拆迁补偿安置裁决。

   三、限厦门市房屋拆迁管理部门在30日内重新作出裁决。

［争议焦点］

1.在房屋拆迁的过程中，房屋产权证上未记载的房屋面积能否要求拆迁人安置补偿？

2.在本案中，原告张红兵要求新新地产公司将自己的房屋按照营业性用房进行就地安置的主张是否符合法律法规的规定？

［律师点评］

   一、在房屋拆迁的过程中，房屋产权证上未记载的房屋面积，被拆迁人可以要求拆迁人给予安置补偿。

在本案中，争议的第一个焦点问题是：在房屋拆迁的过程中，房屋产权证上未记载的房屋面积能否要求拆迁人安置补偿？所谓房屋所有权证，是指房屋所有权人拥有房屋所有权的合法凭证。根据我国房地产管理法律、法规的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，只有经过依法核准登记的房地产权利才能受到法律的保护。因此，在房屋拆迁安置的过程中，对于未取得房屋所有权证的房屋，亦无其他证据可证明其房屋具有合法性的，应当如何补偿安置？根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十一条的规定，应分为三个时间段来认定处理：（1）对1983年6月4日前建造的，按照房屋的实际建筑面积的80％进行安置；(2)对1983年6月4日至1990年4月1日前建造的，给予补偿；(3) 1990年4月1日后建造的，视为违章建筑，不予补偿。根据此规定，应当首先认定原告张红兵所拥有的房屋属于在哪个时间建造的，之后才能根据具体的情况决定是否给予补偿。在本案中，经厦门市中级人民法院审理查明，认定原告张红兵购买的房屋建造于30、40年代，根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》的上述规定可知，对于原告张红兵房屋产权证上未记载的房屋面积，应当按照未记载房屋面积的80％进行补偿。

综上所述，在本案中，原告张红兵所拥有的未经产权登记的部分房屋属上述何种性质，作为裁决机关的厦门市房屋拆迁管理部门应根据上述法规，实事求是地做出认定，而不应回避，而在本案中，厦门市房屋拆迁管理部门没有很好的去认定本案的关键事实，从而作出了有误的裁决。因此，在本案中，二审法院依法判决撤销一审法院的判决和撤销厦门市房屋拆迁管理部门的裁决，并限令厦门市房屋拆迁管理部门重新做出裁决，对原告张红兵拥有的未经产权登记的房屋以实测建筑面积（44.36平方米）的80％进行安置补偿是正确的。

二、在本案中，原告张红兵要求新新地产公司将自己的房屋按照营业性用房进行就地安置的主张不符合法律法规的规定，其诉讼主张得不到法院的支持。

1.在本案中，对于原告张红兵的房屋是否应按营业性用房予以安置。

私有住宅房屋改为非住宅房屋或者非住宅房屋变更为住宅房屋，应当根据具体的情况进行判断给予安置补偿。在本案中，原告张红兵购买的位于龙头路116号的房屋原为开办旅社，但原告张红兵2001年10月24日购买该房屋后，系作为住宅使用，且其在办理该房屋的产权时，已明确登记为住宅房。虽然在本案中，随着当地经济的发展，原告张红兵购买房屋的地段开始繁华，原告张红兵鉴于此将房屋出租给王洪经营旅社，但其房屋性质并不因自己的出租行为而发生改变，因为房屋产权上登记的房屋性质仍为住宅房。因此，原告张红兵购买的房屋在拆迁的过程中，不符合作为营业性用房的安置条件。在本案中，原告张红兵在得知房屋拆迁公告后，将厦门市兴达实业有限公司住所地迁往自己的住宅，以此作为要求新新地产公司按照营业性用房进行安置，其要求是否符合法律法规的规定？根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第十一条规定“拆迁公告发布后，被拆迁人应停止……。工商行政管理部门停止核发拆迁范围内营业执照。……”，因此，在本案中，原告张红兵在一审法院判决后，擅自将厦门市兴达实业有限公司住所地的法定住所地迁至被拆迁地，以此证明在拆迁范围内其拥有营业执照的做法，有违法规的规定，故其认为该房屋系临街店面，应按照营业性用房进行安置的理由，不能成立。

2.关于安置方式的问题。

根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十五条第（二）项规定“被拆迁的区域用于商品房综合开发、职工住宅建设的，一般应实行就地或就近安置”，第四十四条第二款规定“就近安置系指用于安置被拆迁人的安置房地点距被拆迁地用地红线5公里内（含5公里）的”《厦门市城市房屋拆迁管理规定》若干应用问题解释第十四条规定“就近或异地安置，以被拆迁用地红线中心点至安置房用地红线中心点的水平直线距离为准”。因此，本案“龙头商院”系商品房的开发，对被拆迁户依法应就地或就近安置。对就地安置问题，双方在裁决前已做了充分的商谈，达不成协议。厦门市房屋拆迁管理部门依法做出就近安置的裁决并不违反法规的规定。对于就近安置是否在法定的标准内，法院亦慎重地委托了测量单位对“两地红线中心点的水平直线距离”进行计算，系在范围内。原告张红兵的诉求没有事实与法律依据，得不到法院的支持。

   综上所述，二审法院在对全案进行审查后，认定厦门市房屋拆迁管理部门做出的拆迁裁决因对被拆迁房的实际建筑面积审查不清，一审法院的审查亦有违反法律规定的情况下，依法判决撤销一审判决及行政机关的具体行政行为。显然，厦门市房屋拆迁管理部门在查清被拆迁房的实际建筑面积之后，可重新做出房屋拆迁补偿安置裁决。

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