枣庄电台《市民热线法制版》071029

《市民热线法制版》071029 文章来源：枣庄电台 发布时间：2007-10-28 21:31:01 浏览次数： 　　普及法律知识，提供法律援助；带着您的问题，说清您的难处。各位好，这里是由枣庄市委政法委、枣庄电台联合推出的《市民热线法制版》，我是琳娜。
　　 首先给您介绍一下今天节目的主要内容:
　　 （间奏）
　　 违反职场规则，小孙被解聘，老板告知同行，谢绝接纳小孙。老板的行为是否侵犯了小孙的名誉权？《百姓说法》邀法律专业人士细作点评。
　　 丈夫背着妻子卖房，导致房屋买卖合同无效。今日嘉宾：山东明公律师事务所律师王淑政、魏松鹤将为您关注相关法律话题。听众朋友，如果您有这方面的问题想要了解，或者有其他法律方面的问题需要咨询，稍后可以拨通两部直播电话3311161、3312400参与节目。另外，我们也正通过枣庄大众网同步直播，您可以上网收听参与。
　　 〈间奏止〉
　　 好，以下请听详细内容。
　　 《百姓说法》
　　 听众朋友，《百姓说法》栏目每半个月提出一个百姓日常生活中遇到的问题，请您依据法律规定评点是非，您可以通过拨打电话3358848的方式参与，也可以通过发送手机短信的方式参与，即编辑大写字母M加上您的留言，移动用户发送到0856689；联通用户发送到856689；小灵通用户发送到1856689。我们将在节目中选择播出听众的观点，并请法律界专业人士对问题进行评点。
　　 《百姓说法》，邀您一起说法。目前，很多大学生即将步入职场，而身在职场的工作人员有时也会不断选择更加适合自己的工作，可是，小孙却在找工作的过程中屡屡碰壁，这究竟是怎么一回事呢？在上两周的节目时间里，我们为大家出了这样一个题目，应聘风波。咱们先一同来回顾一下：
　　 （录音）
　　 那么，刘总的这种做法，是否侵犯了小孙的名誉权？题目出来后，很多听众通过电话或者短信参与的方式发表了自己的看法。
　　 手机尾号为3364的听众赵先生听到节目后，拨打《市民热线》日常电话3358848发表了自己的看法。他说，我觉得这个经理有问题，小孙为什么会把客户拉走呢？说明你这个企业的凝聚力在哪儿呢？这个刘总一点都不地道。
　　 手机尾号为6243的听众则说，公司的客户属于商业机密，是受法律保护的，小孙在公司上着班，却把客户带到了自己的亲戚那里，这已经侵犯了公司的财产，我认为刘总只是说出了事实，他没有到法院告小孙，已经表示他手下留情了。
　　 手机尾号为3922的听众给我们发来短信说，小孙的做法的确有不对的地方，可刘总因此让他在这个行业里再也找不到工作，等于断了小孙的生计，我觉得刘总的做法侵犯了小孙的权利。
　　 手机尾号为2976的听众则说：刘总的做法表面上看有点公报私仇，其实是在保护整个行业的权益。行业竞争还是要讲究规则的。
　　 手机尾号为1255的听众说，我们常常会倡导言论自由，只要刘总没有夸大事实对小孙进行诽谤、毁灭，那么就没有侵犯小孙的权利。
　　 （间奏）
　　 那么，刘总的这种做法，是否侵犯了小孙的名誉权？接下来我们就为您连线市中区人民检察院主诉检察官时均宇。
　　 时检察官，您好，从法律的角度来讲，刘总的这种做法，是否侵犯了小孙的名誉权？
 
 　　法律规定的侵犯名誉权的条件有哪些？
 
 　　与之相对应的问题是，小孙的做法是不是违反了法律？
 
　　 节目的最后，能不能就职场中的一些做法，再从法律和道德的角度再分别给听众朋友提个醒？
 
　　 通过今天的案例，我们也想对收音机前的听众朋友，不管您是公司老总还是普通员工，在工作中都应该怀着一颗多了解对方、理解和体恤对方的心去面对同事，多讲诚信，那么，我们的生活才会变得越来越和谐。
　　 《百姓说法》，邀您一起说法。我们的参与方式是：您可以在工作时间拨打电话3358848参与，也可以通过发送手机短信的方式参与，也就是编辑大写字母M加上您的留言，移动用户发送到0856689；联通用户发送到856689；小灵通用户发送到1856689。
　　 《百姓说法》，一个依法评论的天地，欢迎您的参与。
　　 好，听众朋友，稍候欢迎您继续收听并且参与《市民热线法制版》节目。
　　 （宣传带）
 　　〈对话〉
　　 欢迎收音机前的听众朋友和我一同步入今天的〈对话〉，今天为您请到的节目嘉宾是山东明公律师事务所律师王淑政、魏松鹤。
　　 两位律师，你们好。
 
 　　首先给听众朋友介绍一下今天带来的案件的大致情况？
　　 在房价节节攀高的青岛，拥有一套属于自己的房产本是件幸福的事。然而，这一切在丈夫瞒着她卖房后，变得支离破碎。虽然法院最后判决房屋买卖无效，但两人应返还李丽60万元购房款，并支付补偿款5万元。曾经的幸福似乎正渐行渐远。 这突如其来的一切，还得从去年9月的一个匿名电话讲起。
 今年28岁的张芳是某知名公司枣庄地区一名销售员。2006年9月某日下午，她像往常一样到薛城拜访新老客户。 突然接到一个“0”字开头的陌生电话，一个略带胶东腔的女声说，“你和你老公在青岛的房子要卖人了，你知道吧？” 说完那头就匆匆挂断了电话。
　　 这个陌生女人究竟是谁？为什么要打匿名电话告诉自己卖房的事？原来，张芳虽在枣庄工作，在青岛却果真有一套房子，地址就在青岛市开发区清华里。  那套房子是2005年3月，她和丈夫孙某)婚后以总价44万元向一个青岛人买的二手房，三室两厅，面积126.08平方米。为买房子，夫妻俩还背上了20万元的按揭贷款。
　　 在接到匿名电话的第二天一大早，张芳悄悄来到青岛。 在青岛市房产局的交易大厅里，柜台工作人员查询电脑后向张芳确认，这套房子的上市声明、买卖合同、身份证、结婚证、丈夫的签名、自己的签名一应俱全，正在过户，房屋产权证权属人即将变更为乙方李某。 张芳赶紧到青岛开发区公安分局报案，并当场写下一份“异议函”，称在未经其同意情况下，“丈夫孙某私自变卖共有房产，且提供伪造身份证、结婚证，伪造张芳本人签名”、“不同意该产业变卖，不放弃优先购买权”。 青岛市房产局随后中止了该套房子过户手续的办理。
　　 付了60万元的房款，却没能拿到房子。同年10月9日，李丽将孙亮和张芳双双告上法院。
　　 我们了解到，2006年10月18日，青岛市开发区法院受理了这起房屋买卖纠纷案。对这起案件，法院最后是如何认定的呢？
　　 法院经审理查明，2006年9月4日，李丽与孙亮到青岛市房产局办理房产转让手续，双方在签订的《房屋买卖补充协议书》上约定，将青岛市开发区清华里3-3-39号以总价60万元转让给李丽。交易过程中，合同中张芳的名字系孙亮签署，提交的张芳的身份证系孙亮提供的假身份证，孙亮还带一名女性到青岛市房产局交易大厅假冒张芳在同意交易声明书中签名“张芳”。
　　 事后，张芳从青岛一朋友处得知，9月4日，孙亮带的女性就是孙的表姐，两人都是高高瘦瘦，并有几分相似。
　　 法院认为，该房屋是孙亮、张芳的共有房产，孙亮未经张芳同意，擅自将房产出售，所以孙亮和买方李丽签订的买卖合同系无效合同。 法院一审判决：孙亮和买方李丽签订的买卖合同无效，孙亮应在十日内返还李丽42万元购房款，并支付补偿款2万元，张芳对孙亮清偿的以上房款承担连带责任。
　　 1、这是一起典型的房屋买卖纠纷，一个愿买一个愿卖，法院为何认定为无效呢？
　　 答：房屋的共有人有优先购买权，共有人不同意，其中一方擅自将房产出售的买卖合同系无效合同。
　　 2、商品房销售包括哪些？
 　　答：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
　　 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
 　　3、什么是商品房的五证、二书？
　　 答：购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书"，这是法律对销售方的基本要求。
　　 "五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。　　"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　 4、什么是商品房预售许可证？
 　　答：商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。
　　 5、商品房现售应具备哪些条件？
 　　答： 根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：
　　 (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　 (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　 (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　 (四)已通过竣工验收；
　　 (五)拆迁安置已经落实；
　　 (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　 (七)物业管理方案已经落实。
　　 6、商品房预售应具备哪些条件？
　　 答：根据国家和杭州市有关规定，商品房预售，应当符合以下条件
　　 (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　 (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　 (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　 (四)多层建筑已完成主体结构三分之一以上；
　　 (五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。
　　 7、商品房买卖合同应具备哪些内容？
　　 答：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　 (一)当事人名称或者姓名和住所；
　　 (二)商品房基本状况；
　　 (三)商品房的销售方式；
　　 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　 (五)交付使用条件及日期；
　　 (六)装饰、设备标准承诺；
　　 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　 (八)公共配套建筑的产权归属；
　　 (九)面积差异的处理方式；
　　 (十)办理产权登记有关事宜；
　　 (十一)解决争议的方法；
　　 (十二)违约责任；
　　 (十三)双方约定的其他事项。
　　 8、售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款？
　　 答：一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　 9、开发商销售商品房时，应向买受人履行哪些明示义务？
　　 答：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
 　　商品房交付使用时，开发商必须向买受人提供哪些材料？
　　 根据国家有关规定，开发商在交付商品住宅时，必须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和综合验收合格相关证明。
　　 10、《商品房买卖合同》签订后，什么情况下买受人可以解除合同并由出卖人承担违约责任？
　　 答：⑴商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　 ⑵商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
　　 ⑶故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　 ⑷故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　 ⑸故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　 11、开发商一房多售如何处理？
 　　答："一房多售"，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。
　　 12、合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理？
　　 答：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中对面积误差有约定的，从其约定；合同未作约定的，按以下原则处理：
　　 (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
　　 (二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积 x100% 
　　 13、定金、订金有何不同？
　　 答：关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。　　给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
　　 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。
　　 关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的干分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
　　 购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
　　 (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
　　 (2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
　　 (3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
　　 (4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
　　 14、阳台面积怎么计算？
　　 答：按现行的《建筑面积计算规则》：
　　 1、闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积。
　　 2、没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。
 
 
 　　好，听众朋友，今天的《市民热线法制版》节目到这儿就结束了，感谢您的收听。本栏目法律顾问由山东恒平律师事务所律师郭紫刚、李纬华担任。明天同一时间枣庄市人大的相关负责人将走进直播间。本周四，山东法扬律师事务所的律师将和您交流对话。《市民热线》重播时间是下午4点，提供新闻线索敬请拨打《市民热线》办公电话3358848，也可以编辑大写字母M加上您的留言，移动用户发送到0856689；联通用户发送到856689；小灵通用户发送到1856689。如果您想了解《市民热线》节目中相关问题的答复情况和近期的参播部门，敬请查阅《枣庄广播电视报》。听众朋友，再会！