论房屋拆迁的法律问题

摘要：当前，我国正处于加强基础建设，大力发展国民经济的时期，在这一时期内，由于各项建设工程的不断开工建设，必然要涉及到建设过程中的占地和房屋拆迁的问题。自古以来人们追求的就是“居者有其屋”、“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，因此拆迁涉及是广大人民群众的根本利益，由于当前的房屋拆迁即涉及到国有土地上的房屋拆迁，又涉及到集体土地上的房屋拆迁，故对国家的安定团结和人们的安家乐业，保证当前和谐社会的建设具有重要意义！本文就是对当前的这一热点问题予以初步探讨！

关键词：房屋拆迁，监督管理，安置补偿，

一、 房屋拆迁现状

我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，农村土地实行集体所有制，即土地所有权实行的是国家土地所有制和集体土地所有制两种形式，因此当前我国房屋拆迁就分为城市房屋拆迁和农村集体土地上的房屋拆迁。

城市房屋拆迁规范性文件法律层次最高的是国务院《城市房屋拆迁管理条例条例》（1991年6月1日施行，2001年修正后从2001年11月1日起施行,下称《条例》），该条例对涉及到的城市房屋拆迁的拆迁管理和安置补偿等作了一些原则性规定；而其他一些部委的规章，诸如建设部的《城市房屋拆迁规程》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等，在这些规章中，对如何具体实施城市房屋拆迁作了规范。

《土地管理法》第四十七条涉及征地补偿问题，却没有对农民房屋等私产的补偿标准作出具体规定。有关作为土地上附着物的房屋如何补偿均由地方立法规范，由于各地情况不一，故此涉及农村土地上的房屋的拆迁的问题更是比较突出，所遇到的矛盾也更多。

正是因为当前关于拆迁法律法规的匮乏，以及各地实施意见的不统一，导致当前房屋拆迁工作中存在一些突出问题：一些地方政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁规模；有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准；有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁等等，而这些问题一旦无法正确解决，必然又导致信访的不断以及很多不安定的问题出现。因此对当前房屋拆迁过程中面临的诸多问题予以研究，并要把房屋拆迁工作纳入法制化和规范化的轨道，继续完善有关政策法规，为创造和谐社会实属必要！

二、 各方当事人在拆迁过程中的地位、作用及相互间的关系

（一）各方当事人的地位和作用

1、政府相关职能部门在房屋拆迁过程中的地位作用

（1）在城市房屋拆迁中所处的地位和作用——监督管理的作用和地位

根据《条例》第五条、第八条、第十六条的规定，我国当前的城市房屋拆迁过程中政府行政主管部门所起的作用是监督管理职能，其地位是管理人的地位。其监督管理职能的具体的体现表现在：在国家建设需要时，根据拆迁人取得的建设项目批准文件、建设用地规划许可证等文件发放房屋拆迁许可证；发布房屋拆迁公告；当拆迁人和被拆迁人对房屋拆迁补偿协议达不成一致时作为裁决者居间裁决！

（2）政府职能部门在农村征地和房屋拆迁中所处地位和作用

根据我国《中华人民共和国土地管理法》第四十六条和第四十七条第三款的规定，我国现阶段征用农村集体土地补偿，是由各地县级以上人民政府在组织实施的，在征用农村土地过程中，房屋作为土地上的附属物予以补偿的，是一种征地拆迁，县级以上人民政府是处于拆迁人的地位，而具体组织实施征地行为的是土地行政管理机关。

在此就涉及一个问题，即人民政府处于拆迁人地位时，这一地位是否恰当，如何实现公平？

第一、人民政府能否作为拆迁人？

根据我国的土地国家所有和集体所有两种制度，使用集体所有的土地必然要经过征地这一行为，将农村集体所有的土地变更为国家所有，然后再由国家将国有土地出让或者划拨给其他单位使用。在这种情况下，人民政府作为拆迁人好像是理所当然的事情。

但是，作为征地拆迁人，其虽然自己不一定制定征地补偿方案，但是当被征地单位或者被拆迁人对征地补偿方案不满时，其又处于协调者的地位，同时上级人民政府作为批准用地的单位又要处于裁决者的地位。在这种情况下，人民政府显然会为维护自己的权威，也为了促进征地拆迁工作的进行，显然是难以做到公正、公平的。由此，人们政府作为拆迁人显然又是欠妥的！

第二、在出现房屋拆迁补偿争议时，人民政府的地位

《土地管理法实施条例》规定当被征地单位和个人对征地补偿方案提出异议时，由县级以上人民政府协调。协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。也就是说，当有矛盾出现时，作为征地补偿方案的实施者首先就成为了协调者，当区县人民政府无法完成协调时（基于其首先作为的是拆迁人的地位，显然其协调是很难得到成功的），同时批准用地的上级人民政府就成为了裁决者。

在此情况下，作为征地拆迁人的政府，作为具体实施征地拆迁行为的政府土地行政管理机关，和作为弱势的被征地补偿的被拆迁人来一起谈协调，显然是不可能有什么有利于被拆迁人的结果的，因此人民政府的地位显然也是欠妥的。

2、拆迁人在房屋拆迁过程中所处的地位和作用

在集体土地的征地过程中，房屋是被作为附着物而被拆迁的，因此拆迁人即县级以上人民政府就是拆迁人，上节已经论述，在此不再提及。

在使用国有土地时，拆迁人指的是依法取得房屋拆迁许可证的单位，因此拆迁人的地位就是依法从房屋拆迁主管部门取得拆迁许可证，是属于被管理的对象；而对被拆迁人的房屋进行拆迁，同时给拆迁人予以补偿，因此，其又处于和被拆迁人平等的地位。

拆迁人的这一点地位决定了其在拆迁过程中必须接受政府机关的监督管理，应当严格依照法律规定和拆迁许可证的内容从事拆迁活动，同时由于其和被拆迁人是处于平等的地位，因此利用土地，就必须与被拆迁人就被拆除的房屋达成一致意见，否则就不能拆除被拆迁人的房屋。

而拆迁人一旦获得拆迁许可证后，其相对于被拆迁人来所，其注定要拆除被拆迁人的房屋，而在这点确定后，对于拆迁人来说其就处于一个主动的、强势的地位。

3、被拆迁人在房屋拆迁过程中的地位和作用

被拆迁人地位和拆迁人一样处于批准拆迁的政府部门的管理之下，同时又和拆迁人一样处于平等的主体地位。但是由于被拆迁人的房屋一开始就处于一定要被拆除的地位，对是否拆迁其根本没有任何讨价还价的权利，其可以争取的只能是如何获得更好的补偿而已，因此在整个拆迁过程，被拆迁人是处于弱势群体的地位的因为在拆迁过程中，虽然拆迁人与被拆迁人的法律地位是平等的，但是其经济地位、参与拆迁的主动性、补偿安置协议中所处的地位是不同的。在拆迁过程中，是被动的，是弱势群体。被拆迁人的被动地位使其合法权益易受侵害。

（二）各方当事人之间的复杂的关系

1、政府职能部门和拆迁人以及被拆迁人之间的关系

在农村征地过程中的房屋拆迁，人民政府就是拆迁人，因此政府是作为拆迁人直接与被拆迁人发生关系，在此过程中，一般是以县级人民政府作为拆迁人，管理征地拆迁工作，而具体实施则有其下属的土地行政管理部门。体现出来的就是人民政府部门和下属的具体实施部门之间监督指导的关系。

而在城市房屋拆迁中，则二者是分离的，拆迁人是因建设需要，符合城市规划而获得用地许可的单位，政府职能部门和拆迁人之间体现出来的就是管理关系和行政执行关系。

政府职能部门和被拆迁人的关系是首先管理和督促关系，即政府职能部门作为政府管理机关，同时又由于整个拆迁过程是因政府职能部门许可拆迁而启动的，故其为推动整个拆迁行为的尽早完成，其又会在许多方面与被拆迁人发生冲突，如在城市房屋拆迁中，当达成拆迁安置补偿协议后，被拆迁人又拒绝拆迁时，政府职能部门其又要履行强制拆迁的职能，因此其和被拆迁人又是矛盾的。

2、拆迁人和被拆迁人的关系

拆迁人的目的和要求是利用土地，故此希望能尽快拆除被拆迁人在土地之上的房屋，同时能付出最小的代价；而被拆迁人又要求得到最大限度的利益，故此毫无疑问，拆迁人和被拆迁人是对立的。

三、 当前房屋拆迁补偿面临的问题

（一）目前我国法律规定的房屋拆迁补偿制度

1、城市房屋拆迁中的补偿制度

第一、拆迁补偿的对象――合法的建筑

根据《条例》的规定，应当给与被拆迁人予以补偿；但是对违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，应当给与适当的补偿。

即拆迁补偿的对象是合法建筑，即已经获得产权等级的房屋或者是还在批准使用期限内的临时建筑，否则是不予补偿的。

第二、拆迁补偿的方式――货币安置和房屋产权调换

在城市中，因被拆迁人具有多样性，既有单位又有个人，被拆迁的房屋既有国有资产，又有个人资产，因此适用什么样的补偿方式也是非常重要的。

根据《条例》第二十二条的规定，对城市房屋补偿可以货币补偿，也可以实现产权调换。

《条例》规定对货币补偿的金额依据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素，由房地产评估价格确定。由此就将以前一律不加区分的补偿予以分别计算，对保护被拆迁人的利益起到了重要的作用。而被拆迁的房屋的价格也不在是双方讨价还价，而由处于中间地位的房地产价格评估机构来予以评估确定价格。

而对实行产权调换的，涉及的问题是被拆迁房屋和调换安置房屋的价格如何确定的问题和调换房屋的面积计算问题。被拆迁房屋价格的计算和货币安置的问题基本一致，而调换后的房屋是按照成本价计算还是按照商品房价格计算？调换房屋的面积如何计算――是拆一还一，还是自由选择问题，这些问题都一度困扰着城市房屋拆迁。在2001年的《条例》中对此也基本给出了答案，即根据货币安置的方式计算出被拆迁房屋的补偿金额，再依据安置房屋的价格，结清差价。

第三、拆迁补偿的费用构成

根据《条例》的规定，在拆除被拆迁人的房屋时，应当支付下列补偿费用：首先应当补偿的费用是房屋本身的补偿费用；附属物的补偿费用：应当给与货币补偿，不适用产权调换；搬迁补助费：在被拆迁人的房屋需要拆迁时，给与被拆迁人或者租房人搬迁所需的必要费用；临时安置补助费：针对被拆迁人在房屋被拆除后无房居住，在被拆迁人选择自行安排住处时给与的补偿费用。在被拆迁人选择拆迁人提供的住处时就没有临时安置补助费，但是在拆迁人延长过渡期限的，应当支付临时安置补助费；停业、停产补助费用：如果被拆迁人被拆除的房屋是非住宅时，为了弥补被拆迁人的经营性损失，而给与被拆迁人的补偿。

（二）集体土地上房屋拆迁的补偿制度

关于征用集体土地上的房屋补偿问题，体现在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中，其将房屋作为地上附着物予以补偿，但却没有具体的补偿制度，实践中均有各地方政府予以规定，因此造成各地补偿的范围不一，标准不一，补偿方式不一，容易使老百姓以其他地区的标准来衡量自己的补偿，导致社会的不稳定因素①。下面就以北京市和重庆市为例来说明。

首先在补偿范围上，如北京市基本参照《条例》对房屋自身价值和附属物补偿费用、搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产补偿都予以补偿。而在重庆市则只考虑了房屋的本身价值，对其他却没有提及。

在补偿方式上，北京市实行的是货币补偿和房屋安置及重新批地重建结合的方式；重庆市却首先将被拆迁人分为住房安置对象和非住房安置对象，属住房安置对象的可以采取统建优惠购房、货币安置住房、自建住房等方式予以安置，不属于住房安置对象的，则对其房屋只能给与适当补偿。

在拆迁房屋的补偿标准上，北京市也基本是参照《条例》中关于各项补偿的标准在执行；重庆市却对住房安置对象给与较多的优惠（选择优惠购房和货币安置住房给与了详细的计算方式），而对房屋本身的价值却是依照农房造价给与适当补偿。

（三）现行房屋拆迁补偿制度的缺陷与不足

1、法律规定的缺陷

现行国家颁布的法律中，城市房屋拆迁补偿，在法律规定方面，国务院的《条例》属于行政法规；《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》属于部门规章，显然级别较低，对于涉及千家万户居住的拆迁，显然是不足的。

而对农村集体土地征地过程中的房屋补偿则由各地方人民政府规定，因此就造成各地拆迁补偿方面的不统一。

2、拆迁补偿范围、补偿方式及补偿标准的缺陷

（1）补偿范围的缺陷

当前，在城市房屋拆迁补偿过程中，除了补偿被拆迁人的房屋本身的价值外，尚需支付的补偿范围包括附属物补偿费用、搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产补助费用，这些相对全面的规定了补偿的范围，但是在某些地方和个案中却仍欠完善，比如涉及到被拆迁人赖以被拆迁房屋作为生产工具时，造成被拆迁人失业是否应当补偿；被拆迁房屋处于一个成熟市场或地段而作为被拆迁人长期宣传下的无形资产，此时被拆迁是否应对其无形资产进行补偿的问题等等，也是应当考虑的。

而在农村集体土地上的房屋拆迁，由于当前全国没有统一的补偿标准，导致各地补偿的范围不一致，当前只有部分地区对需要补偿的范围作了规定，但是却极为原则，不具有可操作性。同时由于农村集体土地也有所处地段的区别，比如在纯粹农村地方和城市郊区，其房屋的价值和用途可能完全不同，却采用统一的补偿范围，显然是不恰当的。

（2）补偿方式的缺陷

在城市房屋拆迁中，对房屋拆迁补偿方式有两种，即货币安置和房屋产权调换，但是在实践中，究竟如何选择，该谁来做出选择，可否实行两种方式相结合的方式却没有具体的规定，是否可由被拆迁人自行选择产权调换和货币安置方式呢？所调换的房屋是否可在原来的地位呢？这是在开发商利用主城旧城改造开发新项目中非常突出的问题，是满足开发商赚钱的需求还是满足被拆迁人回迁的要求呢，同时即使是回迁，是满足被拆迁人自由选择安置房的楼层、朝向、户型还是被动接受开放商的安排呢?这些都是由于法律规定缺陷导致实践中难以处理的问题，导致实践中发生很多纠纷②。

而在农村房屋拆迁补偿中，补偿方式更是不明确，实践中各地也是各有规定（上节已有论述）。由于各地情况不一，补偿方式差别极大，因此实践中更加导致在执行中的混乱，也造成农民利益得不到基本的保障。

（3）补偿标准的缺陷

在城市房屋拆迁过程中，对于被拆迁房屋的补偿标准，在1991年的《条例》中是不明确的，一律规定按照房屋的重值价格确定被拆迁房屋价格，导致拆迁纠纷不断。在2001年的《条例》中予以了规范，规定对货币补偿和房屋产权调换的房屋都应该根据被拆迁房屋所处区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。同时建设部颁布了《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等规范房地产评估价格的部门规章，对如何估价予以规范，应当说对房屋价值的评估已经较为规范。

但是，即便如此，在对房屋的补偿标准的计算也是有缺陷的，主要是现行规定对评估机构和评估结果，缺乏控制。因为拆迁评估是否公正合理关系到被拆迁人的根本利益，而现行法律对拆迁机构的评估又缺乏监督力度，因此造成在现实中一些评估机构忠实于委托人，按照委托人的意思出具评估报告，其评估结论背离市场价格，损害被拆迁人的利益。同时当被拆迁人对评估结论有争议时如何解决也没有明确具体的规定，使异议难以得到合理解决。正是因为存在这些争议，使得拆迁补偿协议成为“最大的霸王条款”③,导致目前在城市房屋拆迁过程中的纠纷不断，导致到处出现所谓的“钉子户”。

在对城市房屋拆迁过程中的其他费用具体怎么衡量，该多少则没有明确具体的规定，比如搬迁补助费、临时安置补助费的标准；被拆迁房屋的装修实现货币补偿，该补偿如何计算，对使用中的经营性用房实行适当补偿，怎么才算是适当？

而在集体土地房屋拆迁过程中，由于对被拆迁房屋的补偿方式不一，造成补偿标准更是难以确定。北京市对房屋价值的计算考虑了房屋本身的实际用途和区位，对被拆迁房屋作出的补偿标准基本参照了《条例》的相关内容。而同样作为直辖市的重庆市对被拆迁农民房屋的价值计算则是依照农房造价给与适当补偿！至于被拆迁的房屋的地理位置和用途一概不问，即不管其实际使用为商业用途还是自己居住。实践中，这种情况非常普遍，问题也十分突出：在城乡结合部，土地性质本身就是复杂的，而所修建的房屋用途也是各不相同的，农民的房屋很多有改为其他用途的情况，比如将房产证登记为住房的房屋作为门面自用或出租，但是在拆迁时由于地方法律规定“住房改为其他用途的，按照住房补偿。”在此情况下，显然补偿标准时不能让被拆迁人保证以后的生存，更是无法让被拆迁人满意的，因此自然无法避免矛盾的出现！

3、保护个人私权和维护公共利益之间的矛盾

当前的不管是城市建设还是农村的基础建设中，都出现了个人私权和公共利益之间的矛盾，落实到房屋拆迁中，对个人所有的房屋和国家建设的公共利益之间究竟孰轻孰重的问题，也是当前讨论很多的问题。

对公共利益界定，就成为了非常重要的问题，对此却没有法律规定，就不免出现以公共利益之名侵害民众个人权利的行为，因为在房屋拆迁过程中（不管城市房屋拆迁还是征用农村集体），由于国家随时有权力将土地回收或征为国有，拆迁人所持有的是具有强制效力的法律批文，依托的是国家政府权利（虽然表面上政府是不出面的），而作为个人是没有任何权力对此说不，这就从一开始就将被划入拆迁或征地范围的民众置于了不利的法律地位，因为首先政府和开发商依据国家征地或拆迁批文要求个人离开自己的房屋的要求你是无法拒绝，其次在实践中，不管是开发商的商业开发还是国家的基础建设，所有的拆迁都已经被已经被认为是公共利益范畴了（甚至涉及到政府官员的政绩工程），在现实的城市开发建设中，社会公共利益与开发商的商业利益也经常交织在一起，某个社会公共工程可能有企业的商业利益存在；某个企业的开发建设行为可能实现预期的社会公共利益，妨碍公共利益的个人就成为了只顾个人利益，妨碍公共利益者。民众为了保护自己的个人权利，难免出现拒不拆迁的钉子户的情况！

4、救济渠道的缺陷

在房屋被确定拆迁时，被拆迁人如果对拆迁行为不满，究竟该如何行使自己的权利，当前的法律规定也存在缺陷。

首先对于政府职能部门作出的拆迁许可和征地批文，这涉及了被拆迁人个人的根本利益，这本身应当是一个毫无争议的具体行政行为，被拆迁人却被剥夺了提起行政诉讼的权利。

而在拆迁人和被拆迁人就拆迁补偿协商的问题，本来就是平等主体间就民事补偿问题间的协商问题，但是不管是在《条例》中还是在各地自行颁布的农村集体土地管理条例中，被拆迁人若想对此提起诉讼，都会被告知要先行裁决，由此都被剥夺了诉权。最高人民法院也颁布司法解释对此类诉讼不予受理，显然是错误的。试想，本来有利害关系的政府及有关行政机关，到房屋拆迁阶段摇身一变，又行使起行政执法和行政司法职能，这能保证公正吗？故此将本来是平等主体间的民事争议交由地位尴尬的政府部门裁决显然是不当的。先行裁决的作用是有限的，事实上政府部门的裁决常常也没有起到应有的作用，最后还是将矛盾推到了人民法院，浪费了政府资源也使矛盾不能及时得到解决。

而在集体土地征地过程中的房屋拆迁问题，由于拆迁人是人民政府，实施者是土地行政管理部门。现行的法律法规对在征地过程中不能达成补偿协议的，只是规定由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征用土地的人民政府裁决。而进一步，对裁决不服时怎么处理，是否可以向人民法院提起诉讼，是进行民事诉讼还是行政诉讼，诉讼主体是组织征地的县级以上人民政府还是实施征地补偿的土地行政管理部门？这些都没有明确的法律规定。

四、对完善当前房屋拆迁立法的思考

（一）建立完善的房屋拆迁的法律、法规

宪法第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”刚刚颁布的《物权法》也规定了为公共利益可以征收个人或单位的房产。而根据《立法法》之规定“对非国有财产的征收”只能由法律规定，因此由必要将《条例》和有关征地补偿方面的内容提升为人大或其常委会制定的法律（或者完善《土地管理法》相关征地补偿方面的内容），并在条文中对何为“公共利益”进行界定，对实施拆迁的主体予以明确。

（二）完善房屋拆迁的补偿原则、标准

虽然《条例》规定了被拆迁房屋的基本内容，但是在条例中对房屋究竟实行的是什么补偿原则是没有明确的，应当在以后的立法中予以明确。国外对拆迁补偿的原则有合理补偿、充分补偿、公正或公平补偿，也有的实行适当补偿④。而我国宪法和物权法都只是规定给与补偿，故在立法中应当明确给与什么样的补偿原则，结合我国具体情况，应当确立“充分补偿”原则，让被拆迁人的权益能够得到尽可能的保护。

对补偿标准的完善，应当确立的原则是使被拆迁人的生活质量不因拆迁而下降，具体体现可为：首先对征用土地过程中房屋拆迁应当在全国范围内给与明确的法律规定，同时不管是城市房屋拆迁还是农村房屋拆迁，都应该考虑被拆迁房屋的拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，让拆迁人与被拆迁人可以处于平等的地位，按照市场经济规律办事，遵循自愿、平等、等价有偿的原则，实行公平交易。

（三）对出现争议后的救济途径的予以立法完善

首先应当明确的是，征地公告和拆迁许可都是一种具体行政行为，因此对此具体行政行为应当赋予被拆迁人行政复议和提起行政诉讼的权利；其次因拆迁安置补偿问题引发的争议是平等主体间的问题，应当依民事程序解决，而不能再由政府出面裁决。再次对强制拆迁问题必须是妨碍公共利益的，才能依法申请依法强制拆迁，对于因商业开发引发的纠纷必须经过人民法院审理后，才能依法申请执行。

（四）如何通过立法规范并理顺各方当事人的行为

1、如何规范政府职能部门的作用并正确行使其职能

既然法律规定政府在房屋拆迁工作的作用和地位是监督管理的地位，因此就应履行自己监督管理的职能，对于在拆迁过程出现的问题应当从监督和管理的角度，为拆迁人和被拆迁人服好务，而不应将政府权力和开发商利益结合，充当拆迁人的代言人。而对政府机关作为裁决者的角色应当通过立法予以改变或者予以规范，使其能做到不偏不斜，为保障国家现代化建设保驾护航，也使被拆迁人合法权益能得到维护。

2、如何规范拆迁人在拆迁过程中的非法行为

拆迁人作为房屋拆迁行为的实施者，在房屋拆迁过程中，为了达到拆迁房屋的目的，让被拆迁人能尽快拆迁待拆迁房屋，常常采取一些非法手段，比如对被拆迁人停水停电，阻拦其通道，让人不断威胁被拆迁人。对拆迁人的这些行为，如果构成侵权的话，应当依法予以追究，对其中手段恶劣、后果严重者甚至可以收回其拆迁许可证。

3、如何规范被拆迁人的行为：漫天要价、拒绝搬迁，以及是否能对其实施强制拆迁的思考。

在房屋拆迁过程中，也不乏这种情况：被拆迁人紧紧把握住拆迁人急欲用地的脉搏，经常提出一些不合理的要求，比如对提出极为苛刻的补偿要求，漫天要价，否则就不予拆迁。对此行为，应当从立法上完善程序，即只要按规定严格的拆迁程序，包括财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序，就可以通过法院完成强制拆迁，以免因私权的无限扩大以影响建设的进程。

最近，重庆市有关“最牛钉子户”的问题在全国引起了极大的争议，甚至引起国外媒体的关注⑤。究其原因，实质是对不愿意拆迁的被拆迁人能否强制拆迁，怎么强制拆迁的问题。

实行强制拆迁由于涉及到被拆迁人的根本利益，所以应当慎之又慎。实行强制拆迁的情况是发生在达成补偿协议而不履行后经过仲裁判决的；经过政府裁决后在裁决规定时间内不履行的情况。

根据才颁布的《物权法》的规定，只有为了公共利益才可以征用和拆迁民众的房屋，因此也应该只有为了公共利益，并达到规定的条件后才能实施强制拆迁，而现行法律对什么属于公共利益是没有规定的，故什么情况下才能实施强制拆迁也是属于空白的。

而根据《城市房屋拆迁行政裁决规程》等规定，强制拆迁的前提应该首先具备如下条件：1、首先经过人民政府的行政裁决或者法律生效判决；2、落实了安置补偿；3、依法组织了听证；4、通知了被拆迁人，仍拒绝拆迁的；5、已经进行现场公证和证据保全。只有具备上述条件的情况下才可以进行强制拆迁。不具备上述条件的拆迁属于违法和侵害被拆迁人利益的。

而强制拆迁的实施人问题，根据《条例》可以由政府责成有关部门强制拆迁，也可以由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院进行。由此就引发一个问题，即在政府如何责成有关部门强制拆迁的问题和那些部门参与的问题，政府过多参与强制拆迁易引发腐败的滋生，同时在此种情况下也根本无法保障被拆迁人的合法权益得到保护⑥。

参考文献：

①孟天漫：《农村集体土地征用中相关法律问题的思考》.《河北大学学报》（哲社篇），2001年第6期

②刘咏桦：《谈几种特殊房屋的拆迁补偿安置》.《浙江社会科学》，2005

③何向东：《拆迁协议是最大的“霸王条款”》.《民主与法制时报》，2004年5月18日第10版

④候光超：《试论城市房屋拆迁补偿》.《中外法学》，2004年3期

⑤《最牛“钉子户”能否矫正失衡的法律》：《南方都市报社论》 2007年3月22日

⑥中国人民大学法学院孙向齐：《城市房屋行政强制拆迁问题探讨》.人大复习资料，2004年2期

参考法规：

《中华人民共和国宪法》

《中华人民共和国物权法》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《城市房屋拆迁管理条例》

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

《重庆市征地补偿安置办法》