开发商送买方物业费产纠纷

◆案例

　　某小区的开发商在广告中称，“买房送一年物业费”，但购房人入住之后，物业公司仍然要收取物业费。双方发生分歧，纠纷该如何解决呢？

　　◆分析

　　开发商的这种赠送，从合同法上来说，构成了涉他合同。作为合同法的一项公理，合同只对签订合同的当事人各方有效。而涉他合同则是合同所生之债权债务由缔约人以外的第三人承受的合同。对于这种由涉他合同为其设立的债权债务，第三人有接受和拒绝的权利。同时，原则上涉他合同只能为第三人设定债权而不能设定单纯的债务（如为他人购买保险）。

　　从房地产开发实务来看，承担小区物业管理的企业，往往不是开发商自己。其中前期物业管理企业由开发商来指定，等小区业主委员会成立后，再由业主委员会选聘物业管理企业。所以，开发商所承诺的物业费赠送一般是针对前期物业管理费而言。而前期物业管理公司与开发商之间的关系，一般有三种情况：开发商的分公司、开发商的子公司、其他公司。对于第一种情况，比较好处理，因为分公司不是独立法人，其与开发商无论法律上还是事实上均为同一法律主体，开发商的承诺对分公司有约束力。第二种情况则有所不同，子公司是一个独立法人，其与开发商事实上是一家人，但在法律上是两个独立主体，开发商的行为并不直接对其有约束力。第三种情况则完全不同，由于无论在法律上还是事实上二者均是两个独立的主体，因此，开发商的行为对其无任何直接的约束力。由于开发商“赠送”物业费实际上是在自己的合同中为他人设定了义务，对他人是没有效力的，所以，对于后两种情况，购房人不能直接向物业公司主张权利，而只能要求开发商承担责任。但正如我们在免责型赠送中所分析的，依据《合同法》第一百八十六条的规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”如果合同中写着赠送的话，购房人的权益是很难得到保障的。

　　◆律师建议

　　物业费的“赠送”不能停留在口头上，而应该落实在合同中。同时，在合同中将“开发商赠送一年物业费”的词句改为“由开发商承担一年物业费”。在购房合同中，应当明确前期物业管理企业的公司名称。为了使开发商的承诺对物业公司有约束力，可以有两种处理办法，一是要求物业公司在购房合同中签章确认；或者在前期物业管理合同中明确由开发商承担物业费，并由开发商签章确认。当然，购房人也可以要求开发商将物业费在房价款中予以扣除，物业费由购房人自己负责，这应该是最稳妥的办法了。