法律意见书

关于向李清华租赁位于东莞市常平镇新市街79号铺位

的法律意见书

致：海上明月（深圳）有限公司：

根据海上明月（深圳）有限公司的委托，广东瀚宇律师事务所（下称本所）就贵司拟向李清华租赁位于东莞市常平镇新市街79号铺位开设麦当劳甜品站事宜，出具法律意见书。

序言

贵司已向本所提交以下资料：

1、         合约书复印件一份（见附件1）

2、         李清华身份证复印件（见附件2）

鉴于本法律意见书所及观点部分系依据贵方、出租方李清华所提交文件和叙述，东莞市常平镇房地产管理所所作的情况介绍形成，故本法律意见书所及之观点建立在如下假设基础上：

1、         贵司及出租方提供的全部文件（复印件、原件）是真实的、准确的；

2、         贵司及出租方、东莞市常平镇房地产管理所所作的情况介绍是真实的、充分的、完整的。

本所及本律师依据现行法律、法规、按照中国律师行业公认的业务标准，道德规范和勤勉尽责精神，就题述事宜出具法律意见书。

法律意见书主文

一、   律师尽职调查工作

1、         背景介绍

本律师接受贵司委托后，向贵司的地产代表Maggie（王茜）   了解了项目的基本情况，Maggie说，李清华向卢润柱租赁东莞市常平镇新市街79号铺位用于经营三G手机，贵司希望将该商铺割租一块用于经营甜品，贵司不清楚其是否有房产证。

2、         调查

2010年7月12日，本律师到东莞市常平镇调查情况，发现该商铺位于1楼，四周均为商铺，本律师向业主刘清华提出以下问题：

问（1）：请刘先生介绍一下具体情况。

答（1）：我承租了卢润柱的商铺用于经营3G手机，现想把其中一块割出去租给海上明月经营甜品。

问（2）：新市街79号铺位可有产权证？

答（2）：有，但是因为卢润柱怕麻烦，不向我方提供。

问（3）：您有没有其他方面的证据证明房产证的存在？

答（3）：有，商铺曾经安装电能表，但必须要有房屋产权证，因为卢润柱不出具房产证，所以到村委会开了证明，当时证明中写了有房产证。

随后本律师去东莞市常平镇房地产管理所作了调查。

      问（1）：请问我可以从贵所了解、调查东莞市常平镇新市街79号铺位的房产登记情况吗？

      答（1）：不可以，必须要有产权人委托手续并公证。

     问（2）：能不能帮我查一下常平镇新市街79号铺位是否有产权证，如有，则我们再要求产权人出具委托手续并公证，如没有，我们就不麻烦贵所了。

     答（2）：不可以，必须要有产权人委托手续并公证。

     问（3）：请问东莞市常平镇新市街整条街其他商铺是否都办理了房产证？

      答（3）：如果业主申请了办理房产证，我们就给办理，如果业主不申请办理，我们就不给办理。

本律师电话咨询了东莞市常平镇房地产管理所的袁小姐（座机号：8335458）。

问（1）：请问袁小姐，在常平镇租赁房屋是否一定要办理租赁登记？

      答（1）：不强制办理，愿办就办。

      问（2）：租期有限制吗：每年多少钱？

      答（2）：没限制，但要每年一审，80元。

      问（3）：如果租赁的商铺是住宅用地，给不给办理租赁登记？

      答（3）：住宅是否可以作商铺的问题，所里不过问，也不核实审查使用用途，只要您有本事办来营执照就行。

      问（4）：办理租赁登记要备齐哪些资料？

      答（4）：业主身份证，土地证，房产证，营业执照（在新设立网点营业执照未办下来情况下，可用上级网点营业执照）。

二、    具体法律意见分析：

1、         不能确定东莞市常平镇新市街79号铺位是否有产权证，其产权性质亦不明晰。

首先，从李清华个人叙述及本律师从常平镇房地产管理所调查来的情况来看，各方证据都印证了房产证的存在，但是本律师确实未亲眼看到常平镇新市街79号铺位的产权证，因此不能下断语房产权是存在的或不存在的。  

其次，因本律师未见到新市街79号铺位的产权证，所以无法判断其产权性质，其有可能是商用商铺，亦有可能是住宅。如其是商铺，自然符合法律规定；如系住宅用地，则只能保证在现有政策不变的情况下，保障贵方权益。从李清华本人的叙述以及本律师的现场观察来看，新市街79号铺位周围商铺林立，较为繁华，但其二层以上皆为住户，性质应为住宅用地。而常平镇的地方政策是保护这种把住宅楼一楼开发为商用铺面的经济发展模式的。例如，依法律规定，商铺雨篷、广告的设置，要经过城建部门批准，但在常平镇，只需要经过物业批准即可，不要求经过城建批准。但是今天不要求批准不代表明天也不要求批准，所以法律的风险还是存在的。

2、             卢润柱与李清华所签的《合约书》第三款明确规定，李未经卢同意，不得对商铺进行转让，因此李清华本人并不具有与贵司签订商铺转让合同的主体资格，如欲避开该法律风险，李应取得卢的授权委托书或者由卢亲自在合同上签字。

三、   结论

基于以上分析，本律师认为，李清华是一个拥有独立民事行为能力的自然人，也是常平镇新市街79号铺位的承租人，其希望与贵司签订转租铺位的合约书，亦是诚心诚意的，如贵司有意与李清华签订合约，应注意以下问题：

1、         李清华应取得业主卢润柱的授权委托书或者由卢润柱亲自在合同上签字。

2、         如果因该商铺的性质是住宅而导致租赁合同失效，应由出租方李清华赔偿贵司的全部损失。

3、         由李清华提供的房屋担保，应到房地产管理部门登记。

4、         如能备齐租赁登记的相关资料，应尽理办理租赁登记。

四、    有限使用声明

本法律意见书系依贵司的要求出具，仅供贵司在决策本法律意见书所涉及问题时参考，未经本所及本律师书面同意，不得向任何第三人出示，亦不得用作其他目的。

谨致商祺！

                             出具人：广东瀚宇律师事务所

                             律师：