离婚时商品房如何处理

在离婚的财产处理上，对于一般家庭而言，股票、基金、存款可能并不是争议的焦点，而房产几乎成了离婚家庭“永远的痛”，在司法实践中，关于各种各样房产的归属与承租都成了案件的焦点问题，现结合法律、法规、司法解释、政策（本文简称为“法律依据”）等等，就离婚时房产的处理论述如下：

一、婚前取得个人完全所有权(即：不存在贷款)的，属于婚前个人财产。

一方婚前签订购房合同，支付全部房款，并取得《房屋所有权证书》的，应属于婚前财产。婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，应判归产权人所有，另一方无权要求分割。

法律依据：

最高人民法院1993年1月3日发布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》规定： “一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其它价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”。（该条现已失去法律效力）在这个司法解释中首次确认了夫妻共同财产的转化所得。２００１年１２月２４日,最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”该司法解释明确了属于婚前的个人财产不因夫妻关系的存续而转化为共有财产。

二、婚前房产证上登记为两人共有的，该房屋产权归属双方

在现实生活中，因大量的同居关系的存在，婚前共同出资购买房屋的现象已经屡见不鲜，在离婚的时候，法院一般会按照房产证上登记的按份共有或者共同共有来判决。当然，涉及到个案具体问题仍需具体分析，在双方有一方放弃房产的情况下，对方须根据房产证上登记的份额给予适当的补偿，在双方都争取房产的所有权时，可以按照下列规定灵活处理（原则上适用于房产共有的情况下，如果房产是按份共有，则由法官根据案件的证据及事实，依法进行分割）:双方均主张房屋所有权的，法院组织竞价，由出价高的得房，并由得房的一方给另一方相应的补偿。如果竞价不成，可由法院判决确定。

三、夫妻婚后购买房屋并取得房屋产权的
　　根据我国婚姻法第十七条的规定，婚后所取得的财产应当属于夫妻共同财产，在现实中，不管是在房产证上写一方或双方的名字，均不影响房产共有的实质，而且在分割时应按照市场或评估的价值计算，而非购房合同的金额。如果有剩余按揭款，则法院在判决的时候除非双方能达成调解协议，否则，一般情况下不予处理。  

四、一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同还贷的

1、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

2、如果《房屋所有权证书》上登记的是夫妻其中一方，但对方有证据证明其在购买房屋时，其也共同出资的在离婚分割财产时，该房屋仍为房产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。（备注：该条款在司法实践中，不同的法院可能会有不同的判决）

3、对于房产证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。

五、双方争议的房屋的房产证上有案外第三人名字的
　　基于现实中各种各样复杂的因素，房产证上除了有夫妻单方或双方的名字外，还有可能有父母、子女、兄弟姐妹的名字等。因离婚案件不同于普通的经济案件，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，法院可以根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，然后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。也可以根据当事人的申请，先判决离婚，对涉及房屋部分不予审理，由当事人另案起诉。

六、父母参与出资购买房屋的
　 《婚姻法解释（二）》第22条的规定，（1）父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；（2）父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 在离婚案件中，发生大量争议的是父母婚后的出资究竟是对双方的赠与还是对自己子女一方的赠与，根据证据规则“谁主张，谁举证”的原则，应当由负有举证义务的一方向法院提交《赠与合同书》或者是经过公证的《赠与合同书》。