婚前贷款婚后共同还款的按揭房如何分割

一、咨询案例

张强与孙丽丽在2008年3月份结婚，在婚前（2007年2月份），张强在北京市朝阳区朝阳路兴隆家园购买了一套100平米的房屋，当时首付款为20万元，向建设银行贷款80万元，婚前张强自己还贷了30万元，婚后共同还贷了50万元，因孙丽丽不满张强实施家庭暴力，已向朝阳区人民法院提起离婚诉讼，现该房屋已取得完全所有权，房屋现值（经评估）为150多万，张强来律师事务所当面咨询，咨询的问题焦点为：一、如果法院判决离婚的话，房屋的权属应当归谁？二、共同还贷部分如何分割？三、房屋增值部分如何分割？

二、律师解答

1、如果法院判决离婚的话，该房屋的所有权应当归属张强。

在本案中，张强因购房而与开发商之间签订商品房买卖合同，因系贷款购房，在张强支付首付款后，剩余款项须与建设银行办理按揭贷款手续，银行经过相关审核后，将贷款金额直接划入开发商账户，该笔款项视为张强支付。另外张强与银行之间因借贷形成债权债务关系，张强应按照《贷款合同》的约定向银行承担还款义务。

理论分析为：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。

2、婚后共同还贷的50万元应当由张强返还其中25万元及利息

理论分析：该50万元的还款可以理解为用夫妻共有财产偿还了张强所负的个人债务，离婚时虽然法院会将房屋的所有权判归张强，但张强须将共同偿还贷款的一部分补偿给孙丽丽。

3、房屋的增值部分应当属于张强的个人财产，一般不应分割，但司法实践中法官可以根据案件的具体情况判决张强给予孙丽丽适当的补偿。

虽然我国婚姻法及相关司法解释明确规定了在婚姻关系存续期间，夫妻一方婚前个人财产的增值部分属于夫妻共有财产，在离婚的时候好像应该作为夫妻共有财产来分割，但基于该房产的增值只是理论上的增值，并没有以货币（如租金）的方式出现，且就本案咨询的问题来看，双方只有一套房屋，张强在购买房屋时目的也是为了居住，并不是为了投资使其升值，在司法实践中一般会将增值部分判归张强。但司法实践中法官可以根据案件的具体情况判决张强给予孙丽丽适当的补偿。

三、解答本案参考的法律依据

《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

《婚姻法司法解释一》第十九条：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

《江苏省高级人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）及司法解释若干问题的讨论纪要》第十三条规定：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

上海市高级人民法院的规定则是：夫妻一方婚前以个财产购买房屋，并支付按揭房款，产权证登记在自己名下的，该房屋仍为个人财产，同样，按揭贷款为其个人债务，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。