以转让暂未获得房产证的房产为目的的《房地产买卖合同》是否有效

　　　　　　　　　　　　　　　　〔2007〕深宝法民三初字第766号

　　原告（反诉被告），林奇，男，汉族，住广东省深圳市华丽路荷花邮。

　　委托代理人许择滨，公民代理。

　　被告一陈凡（反诉原告），男，汉族，深圳市宝安区宝城82区丰花园七巷七栋。

　　被告二深圳市海王房地产经纪限公司，住所地：深圳市南山区海南大道海王大厦A座9层B单元。

　　法定代表人蓝伟光。

　　委托代理人刘建国、彭红华，该公司员工。

　　原告林奇（反诉被告）诉被告陈凡（反诉原告）、深圳市海王房地产经纪限公司房地产买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员魏海涛独任审理，于2007年7月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原告（反诉被告）诉称：原告（反诉被告）与两被告于2006年12月27日签订了房屋买卖及中介服务合同书，合同约定由原告（反诉被告）将位于深圳市宝安区圣淘沙骏园1栋A单元505房屋以人民币70万元的价格出售给被告一（反诉原告），合同签订后被告一（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了订金人民币20万元。原告（反诉被告）与被告一（反诉原告）签订的房屋买卖合同由被告二提供中介服务。因原告（反诉被告）出让房屋至今尚未取得房屋产权证，且该房屋已经抵押给了中国工商银行有限公司深圳宝安支行，其转让行为违反相关法律的强制性规定，原告（反诉被告）与被告一（反诉原告）签订的合同应该属于无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告与被告签订合同时，原告尚未取得房屋产权登记证书，其转让行为显然违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此原告（反诉被告）与被告一（反诉原告）签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应当属于无效合同。另最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题意见》第一百一十五条规定：抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。原告（反诉被告）出让给被告一（反诉原告）的房地产已经抵押给中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行，转让也未经过中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行同意，因此该合同应当认定无效。综上所述，原告（反诉被告）转让的房屋因未取得产权证，且其转让未征得抵押权人同意，其行为违法了法律的规定，原告（反诉被告）与两被告签订的合同应该属于无效合同。为维护原告的合法权益特向法院起诉，请求判令：原告（反诉被告）与两被告签订的深海房合字0660810号房屋买卖及中介服务合同书无效。

　　被告一（反诉原告）答辩称：原（反诉被告）、被告一（反诉原告）双方签订的房屋买卖及中介服务合同书总体上来说是有效的。首先，该合同部分内容为预约合同条款，即以将来订立合同为内容的合同，本案预约的是按照该合同的基本内容，在涉案物业房产证从银行赎出并注销抵押当日签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》。原告（反诉被告）主张合同无效是不成立的，因为在合同的预约条款中已经明确规定了签订现售合同是在房产证从银行赎出并注销抵押当日，既然是房产证办出并注销抵押才签订现售合同，那么就不存在违反法律规定情形；原（反诉被告）被告（反诉原告）双方在订立合同时对房产产权现状均有清楚的认识，且就办理房产证、注销抵押有明确的约定，只要双方遵循诚实信用的原则去履行该合同，是完全可以完成过户手续的；目前原告（反诉被告）也已经取得了涉案房产的产权登记，而实际上，是否取得产权证也并不影响合同的效力，只是在未取得产权登记前不能办理转移登记而已。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告二答辩称：原告（反诉被告）的诉讼请求是不合理的。原告（反诉被告）的房产依法进行了权属登记，依法是可以转让的。原告（反诉被告）起诉状中称没有通知债权人，但实际上银行没有提出过任何反对，原告（反诉被告）也没有提出任何证据证明银行对转让涉案房产有异议。

　　被告一（反诉原告）反诉称：2006年12月27日，反诉人与被反诉人经被告二介绍签订了《房屋买卖及中介服务合同书》，约定被反诉人将宝安区圣淘沙骏园1栋A单元505房转让给被反诉人，转让价款为70万元。合同签订后，反诉人依约支付了房款，被反诉人起初也将该楼交给了反诉人进行装修，但 2007年6月18日被反诉人通知反诉人撤销之前的公证委托，此后要求物业管理处对涉案房产停止供电，导致反诉人无法继续装修。反诉人认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，被反诉人应当全面履行合同规定的义务，为反诉人办理房屋的产权过户手续。故请求法院判令：（1）确认反诉人与被反诉人于2006年12 月27日签订的深海房合字0600810号房屋买卖及中介服务合同书有效，判令被反诉人继续履行合同，协助反诉人到产权登记机关办理圣淘沙骏园1栋A单元 505房产权登记过户手续；（2）本案诉讼费用由被反诉人承担。

　　被反诉人（本诉原告）答辩称：合同虽然已经签订，但涉案房屋至今没有实际交付反诉人。反诉人的装修行为不予认可，不是建立在合法的前提之上的。

　　被告二口头答辩称：对反诉的诉讼请求没有意见。

　　经审理查明：2006年3月11日，原告（反诉被告）和深圳市宏发房地产开发有限公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告（反诉被告）购买深圳市宏发房地产开发有限公司位于深圳市宝安区圣淘沙骏园1栋A单元505房，购房总价款人民币432490元，该房产应在2006年 12月28日之前交付。该合同在深圳市国土资源和房产管理局宝安分局办理了备案登记。2006年5月16日，原告（反诉被告）向中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行借款340000元用于购买上述房产，并以上述房产作为抵押物在深圳市国土资源和房产管理局宝安分局办理了抵押登记。

　　2006年12月27日，原（反诉被告）、被告签订了一份《房屋买卖及中介服务合同书》，约定原告（反诉被告）将位于深圳市宝安区圣淘沙骏园1 栋A单元505房转让给被告一（反诉原告），建筑面积92.2平方米，转让价格人民币700000元；被告一（反诉原告）在签订本合同时直接或通过被告二向原告支付诚意金15000元，该诚意金经原告签收即转为第一笔定金，做完公证后被告二直接或通过被告二向原告（反诉被告）支付第二笔定金185000 元，原告（反诉被告）收到上述定金后需将该物业之房地产原件及其他产权证明放于被告二处作为转让过户之用，上述定金在双方完成交易时白动转为第一部分楼款（如果该物业在抵押状态，原告（反诉被告）所收定金须放在被告二处托管，做完公证后将定金转给原告）；第二部分楼款500000元采用银行按揭付款，被告一（反诉原告）在该物业一手房地产从开发商办理出来当日将首期房款160000元（具体数目以银行贷款承诺书为准）交银行资金监管；赎楼采用担保赎楼，费用由被告一（反诉原告）承担，原告保证在该物业更名至被告一（反诉原告）前对该物业享有完整产权或无影响本交易的产权纠纷，否则由原告（反诉被告）负完全法律责任；物业交付时间为收到定金当日，原（反诉被告）、被告一（反诉原告）双方在该物业房产证从银行赎出并注销抵押当日，签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》，过户转让手续全部办理完毕且被告一（反诉原告）领取新房产证后，首期房款由托管方付清原告，银行承诺贷款的部分，在银行办理完上述物业的抵押登记手续后直接划人指定的原告收款账户。同时，原（反诉被告）被告一（反诉原告）在合同中附加条款：原（反诉被告）、被告一（反诉原告）双方均清楚该物业的一手房产证尚在办理中，且在银行抵押状态，双方认可在此状态下签署本合约并自愿遵守本合约规定之所有条款；该物业以现状出售，买卖双方在国土局查清该物业产权无误后，原告（反诉被告）作全权委托公证给担保公司或被告二后，被告一（反诉原告）自愿将定金185000元一次性交付原告；原告（反诉被告）供楼时间以原告（反诉被告）做完委托公证当日后连续四个月时间，之后由被告一（反诉原告）供楼，自公证之日起，该物业所产生的费用由被告一（反诉原告）支付；原告（反诉被告）不可单方面撤销给担保公司或被告二的全权委托公证；如在本合约履行过程中原告违约，则赔偿给被告一（反诉原告）装修费以票据为准；如被告一（反诉原告）违约，原告（反诉被告）没收装修，且被告一（反诉原告）不能损坏装修，买卖双方不能追究其任何一方之责任。

　　2006年12月27日，被告一（反诉原告）向原告（反诉被告）支付购买圣淘沙骏园1栋A单元505房定金人民币15000元；次日，被告一（反诉原告）向原告（反诉被告）支付购买圣淘沙骏园1栋A单元505房定金人民币185000元。被告一（反诉原告）自2007年2月份开始交纳上述房产的物业管理费用。2007年6月份，被告一（反诉原告）向物业管理部门交纳了相关费用开始装修。

　　2006年6月16日，原告（反诉被告）向被告一（反诉原告）和担保公司等人发出律师通知函，称撤销委托出售圣淘沙骏园1栋A单元505房的公证书。

　　庭审中，原告（反诉被告）承认圣淘沙骏园1栋A单元505房的房产证已经于2007年5月25日登记，原告（反诉被告）于2007年6月底取得涉案房产的房产证，权利人为原告（反诉被告）。原告（反诉被告）于2007年6月底通知管理处对涉案房产停电。

　　上述事实，有原告（反诉被告）、被告一（反诉原告）的陈述和提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房屋买卖及中介服务合同书》、《个人购房借款合同》、收据、银行进账单、发票、律师通知函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。

　　本院认为：原（反诉被告）被告（反诉原告）之间签订的《房屋买卖及中介服务合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告（反诉被告）诉称涉案房产未依法登记领取权属证书就进行转让违反法律规定，经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，此规定是指不能办理房产证的房地产不能转让，而在本案中，原告（反诉被告）出售的房产已经在深圳市国土资源和房产管理局宝安分局办理了备案登记，原（反诉被告）、被告签订合同时涉案房产的房产证已经在办理中，涉案房产能够取得房产证，不属于未依法登记领取权属证书的房地产，因此合同关于原告（反诉被告）办出房产证后支付第二部分房款和办理过户手续的约定没有违反法律法规的规定，只是不能立即发生物权变动的结果，并不影响合同的效力，且涉案房产的房产证在诉讼进行中已经办出，从实际履行的角度来看，已经能够实现当事人的合同目的并完成房屋产权的转让，故原告以此要求确认合同无效的理由无事实和法律依据，本院不予采纳。

　　原告（反诉被告）以签订合同时涉案房产尚处于抵押之中，但转让情况并没有通知抵押权人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行为由要求确认合同无效，本院认为，原（反诉被告）、被告一（反诉原告）在《房屋买卖及中介服务合同书》中注明涉案房屋在银行抵押之中，因此约定由原告（反诉被告）进行赎楼并且原告（反诉被告）应当保证在该物业更名至原告（反诉被告）前对该物业享有完整产权或无影响本交易的产权纠纷，合同对涉案房产已经抵押的事实做了约定并提出了解决后进行实质性的履行，可见，三方对于法律关于抵押物的转让应通知抵押权人的规定是有共识的，只有原告（反诉被告）解决了涉案房产抵押的问题，三方签订的合同才能够履行，该合同实际上系附条件的房屋买卖合同，原告（反诉被告）进行赎楼且保证在更名前对物业享有完整产权是三方约定的条件，条件成就后再办理过户手续，该合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告（反诉被告）以此要求确认合同无效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。

　　被告一（反诉原告）反诉判令原告继续履行合同，本院认为，被告根据合同的约定已经向原告（反诉被告）支付定金人民币200000元，原告（反诉被告）也出具了委托公证书，后原告（反诉被告）在被告一（反诉原告）已经对涉案房产进行装修的情况下取消委托，并主张合同无效，原告（反诉被告）的行为已经构成违约，被告一（反诉原告）有权要求原告继续履行合同，故被告一（反诉原告）的该反诉诉讼请求本院予以支持，原告（反诉被告）应当根据合同的约定协助被告一（反诉原告）办理首期房款（具体数目以银行贷款承诺书为准）的银行资金监管事宜，然后原告（反诉被告）负责将房产证从银行赎出并注销抵押，同日原告（反诉被告）应和被告一（反诉原告）签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》，过户转让手续全部办理完毕且被告一（反诉原告）领取新房产证后，首期房款由托管方付清原告，银行承诺贷款的部分，在银行办理完涉案房产的抵押登记手续后直接支付原告。关于被告一（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）协助被告一（反诉原告）到产权登记机关办理产权登记过户手续，根据合同的约定，在被告一（反诉原告）将首期房款进行资金监管、原告（反诉被告）赎出房产证并签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》现售后才能办理过户手续，此时过户条件尚未成就，且被告一（反诉原告）已经要求原告（反诉被告）继续履行合同，原告（反诉被告）协助被告一（反诉原告）办理过户手续的义务已经包含在继续履行合同的判决内容之中，在执行中可以一并解决，现无判决的必要。

　　综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、原告《反诉被告））林奇和被告一（反诉原告）陈凡、被告二深圳市海王房地产经纪限公司之间于2006年12月27日签订的《房屋买卖及中介服务合同书》合法有效，原告（反诉被告）林奇应当继续履行该《房屋买卖及中介服务合同书》；

　　二、驳回原告（反诉被告）林奇的诉讼请求。

　　本案受理费人民币11010元，由原告（反诉被告）负担；反诉受理费人民币7783元、财产保全费人民币2682元，由原告（反诉被告）承担，该费用被告已预交，原告（反诉被告）在履行本判决时径付被告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　审判员魏海涛

　　　　　　　　　　　　　二〇〇七年七月二十六日

　　　　　　　　　　　　　书记员王菲菲