没有经过竣工验收的商品房能否交付使用？

未经过竣工验收的商品房不得交付使用

王树德律师 专业代理商品房买卖及二手房买卖案件 13910608495

地址：北京市建国门外大街19号国际大厦A座2003（北京振邦律师事务所）

   近期，王树德律师代理了一件商品房买卖纠纷，本案涉及到“没有经过验收的预售房屋能否实际交付使用的问题”本案已经由北京市朝阳区人民法院审结，下面王树德律师向大家讲解一下基本案情并分析一下法律知识。

基本案情：

   北京市某开发商建造一栋12层的楼房，并依法办理了房屋预售手续。施工过程中，开发商与王某（王树德律师的当事人）与签订了第三层楼房中的部分房屋预售合同。合同签订以后，王某按约定缴纳了购房款。开发商杂楼房建造过程当中因资金链断裂无力继续施工，为了及时回笼资金，开发商又将预售给王某的房屋出售给了乙公司，并与以公司约定在房款付清30日之内将房屋交付使用。而就当时该楼盘建造情况来看，30日交房已经不可能完成了。后王某以开发商违反了合同的约定唯有向法院提起诉讼，请求法院确认开发商与以公司签订的房屋买卖合同无效，由开发商继续履行房屋预售合同。在诉讼过程中，开发商与乙公司办理了房屋产权证照等手续，并将房屋实际交付给以公司使用。期间，开发商建造的改动楼房一致没有竣工验收完毕，也未经竣工验收。

北京市朝阳区人民法院判决：

    1、判决开发商继续履行与王某的房屋预售合同

    2、判决开发商与乙公司之间的买卖合同和交付行为无效

王树德律师对本案进行分析：

    《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可以交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但是有的一件认为该规定只能调整建设方（开发商）与施工方（建筑公司）之间的关系，而不能调整开发商与预购人之间的房屋买卖关系，王树德律师认为此种观点偏离了建筑法立法目的。理由如下：

    大家可以注意到，《建筑法》当中使用了“必须”、“方可”和“不得”等概念，属于法律强制性规定。根据《合同法》第52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。而建筑法做出了上述规定最基本的出发点和立法本意就是对建筑工程设置竣工验收的程序确保建设工程的施工质量、保证安全。这里所规定的不能交付使用，是指包括建设方在内的任何一个对房屋进行正常使用的民事主题均不能使用，除预购人之外，也包括对上述房屋进行租赁的出租人和承租人。合同法中所属的法律行政法规，是指现行法律体系中已经生效的全部法律和行政法规。任何违反法律和行政法规的强制性规定的行为都是无效的。本案中，由于所涉房屋没有经过验收，开发商与乙公司签订的房屋买卖合同并实际交付使用的行为违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》的有关规定应属无效合同，不具有法律约束力，开发商应该继续履行与王某的商品房预售合同。

    本案胜诉的关键就在于开发商与乙公司的约定将未竣工验收的预售房屋实际交付使用违反了国家法律、法规的强制性规定，依据合同法应属无效。

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本文作者：北京房产交易专业律师王树德

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