农村房屋买卖合同的效力详解！

王树德律师谈：农村房屋买卖合同是否有效？

王树德 北京市振邦律师事务所律师  13910608495

地址：北京市建国门外大街19号国际大厦A座2003室

(转载须注明王树德律师，否则保留追究法律责任的权利）

    伴随着市场经济的发展，宅基地上的房屋出售给本村或者外村村民以及城市居民的情况逐渐增多，农村房屋买卖中产生的纠纷也越来越多，尤其是北京市通州区“画家村”事件以后，农村房屋买卖纠纷案件也达到白热化的阶段，今天北京市振邦律师事务所房地产部的王树德律师依据法律、法规规定以及以往的办理此类案件的经验，谈一下农村房屋买卖合同的效力问题，首先先看一下这个发生在北京某郊区的真实案例

基本案情：

    1984年，王某经申请批准在某村建北房2间。1990年3月1日，王某与同村村民赵某达成协议，以8500元的价格将其所有的2间北房卖给赵某，当日，签订了买卖协议书，双方均在协议书上签名，中间人宋某也在协议书上签名。王某得到房款以后，即将房屋及自己的产权证交给了赵某，并到外地做事。后赵某在院内又扩建了北房，分别建造东房和男方，房屋建好以后，赵某将房屋让给儿子居住。1998年，乡政府将该房屋确权给赵某儿子所有，但2001年乡政府又撤销了该房确权。1999年6月，某开发商对该地进行拆迁，童年8月，开发商与赵某之妻吴某、赵某儿子签订了拆迁协议。为吴某、赵某儿子在开发商开发的小区内分配了5套楼房。吴某、赵某儿子入住楼房以后，原住房即被拆迁。

    后王某做生意回来，发现房屋已经被拆除，赵某一家已住进新房，心中不服，在找到乡政府、村委会解决此事无效后，即诉至法院，要求将上述北房2间、东房2间、男方4间确认归王某所有，并给赵某相应的补偿，理由是农村房屋不能买卖。

    法院审理认为：王某要求确认上述房屋产权，由于1990年该房屋就由本人卖给赵某。1999年该地拆迁，拆迁单位对住户赵某儿子亦进行了安置，原房屋已经被拆除。现王某要求确认已经不存在的房屋产权，其诉讼请求法院无法支持。最后判决驳回王某要求确认房屋产权的诉讼请求。

本案涉及到三个法律问题

第一、   农村房屋是否可以买卖

第二、   农村房屋的确权机关

第三、   农村房屋买卖无效的情形

    第一、对于农村房屋是否可以买卖，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该条件是针对宅基地申请而规定的，但是从该条的规定来看，农村村民出售宅基地上所建住宅，法律并未禁止。从本案中的农村私房买卖内容合同内容看，虽然交易的标的物一般是地上建筑物，但是我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地。农村宅基地使用权有一下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体经济组织；第二，农村宅基地使用权的主题是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权；其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权转卖；其四，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是缴纳很少的费用。可见，宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，应当严格限制宅基地流转。

   但是“一户一宅”的法律规定在时间中并未有效执行，现实是因继承、分家而出现“一户多宅”，因婚嫁、生育扩大宅基地，导致部分村内基本无空地可作宅基地，“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可允许在本村内转让宅基地，以解决宅基地总量不足和一户多宅的窘境。《物权法》第155条也规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当即使办理变更登记或者注销登记，表明宅基地使用权可以转让。因此有条件的允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状，也不为法律所禁止。

    第二个问题：农村房屋的确权机关

    农村集体所有的土地确权机关是县级人民政府，根据《土地管理法》第11条第二款明确规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。“本案中，乡政府1998年将诉争房屋确权给赵某儿子所有，该确权行为违反额上述法律规定，属于超越职权的违法行为，因此乡政府又于2001年撤销该房确权。

    第三个问题：农村房屋买卖无效的情形，也是本文当中的最重要的内容。

   “房随低走”是我国现行的农村土地使用原则。也就是说，地是农村集体所有的，地上的房屋农民自己就不能随意处分。根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”因此，集体土地上的房屋不能自由进入交易市场。农村房屋买卖合同的下列情形应该认定无效：

   1、  向村外的人出售农村住房，因违反集体成员属性而无效；但在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人的在村集体成员资格而可认定有效。

   2、  擅自出售农村房屋，未经本村委会批准的无效，但是在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的，可认定有效。

   3、  购房人已有农村房屋的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效；

   4、  城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的额政策规定而无效；

   5、  非自然人{法人或者}组织购买农村房屋的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。