房产问题咨询

问题1：房屋被非法转租后的处理方式

王树德律师您好：

租我房子的人把我的房子转租了，租我房子的人找不到了，而和他签合同的人又没到期不搬走，这种情况怎样处理？用什么方法最好啊。谢谢！！

    1,承租人现在找不到了，我能起诉他吗？怎样才能找到他呢？
    2,承租人倒是按时付我房款，但是他利用我的房子每月至少赚取2000元 钱，应该算非法所得，法律上对此有什么规定吗？
    3,我和承租人签的合同日期还有几天就到了，可是有两个房间已经有两个月没有人住了，但是东西还在里边，我能否将其门撬开？
    4，房间里还有承租人的东西我如何处理？
  以上问题再麻烦律师帮我解答一下，谢谢！

王树德律师回答：

1、如果您有他地址的话，发一个ems函件解除合同并保存好回执，如果找不到可求助公安机关；

2、按照法律规定，非经过出租人的允许承租人不得转租，非法转租以后，您可以要求解除合同并要求承担违约责任，您也可以通知现承租人立刻搬离所住房屋，如果拒绝搬离可以起诉并要求支付占用费；

3、可以撬开，但是建议通知上公证处到场公证房屋内的物品，以免出现不必要的麻烦；

4、您可以暂时保存，如果有人索取您可以要求保管费，否则不予以退还。

问题2：房屋发霉，我是否可以解除合同？

王律师您好：
    我从一个物业公司那里租了一个地下室，合同到11月份。但是最近房子发霉了，而且发霉的很厉害。我去找物业公司要求终止合同，他们说合同里没有涉及到房子发霉的事情。他们不接受。请问像这种情况我还能那会我的押金和剩余的租金吗？

王树德律师回答：

   房子发霉，属于严重影响使用的情形，您当然有权解除租赁合同了。可发EMS通知解除合同，然后另外寻找住处，协商不成，向人民法院起诉要求退还租金押金以及违约金。

问题3：房主把房子卖给他爱人，我如何维权？ 

王律师：

     我在1995年购买了单位内部员工陈的一套房子~并签有一份协议，大概内容，房产证的名字还是陈的，我只是享有使用权。单位有给了他一套房子，但是今年七月份，单位把房子收回，并办理了另一个人刘的房产证，我想问下我现在应该怎么办。

王树德律师回答：

很高兴回答您的问题：

房屋应该是房改房，这种房子即使有房产证也未必享有完全的产权，如果当时陈和单位共享产权，那么你们的买卖合同无效。如果陈当时已经享有完全产权了，那么你们合同有效，应该继续履行。

现在房子已经过户，你们的合同就不能再继续履行了，但是您可以陈承担您的违约赔偿责任。如果协商不成，可直接起诉到人民法院。

问题4：房子我不想买了，违约责任怎么承担？

王律师您早：

    我签了一份房屋买卖居间合同，我是买方因工作原因想放弃；违约条款：违约方应赔偿守约方的守约损失，数额至少不低于本合同守约方应得的利益。（也就是说可得利益的赔偿），我得按合同价和原房价的差额给予赔付吗？差值8万；合同价43万。请律师给予回答，谢谢。

王树德律师回答：

    你们签订的这个合同太笼统了，基本上没有什么可操作性。签订合同就是为了日后出现问题处理简单，但是你们签订的合同人为的复杂化了！可得利益如何去判定？！这种情况双方不可能达成一致的意见，只能通过共同委托估价或者起诉解决。

   如果你们没有约定可得利益的计算方式的话，只能估价，而估价是按照现在的房屋实际价值与你们签订房屋买卖合同时的差价来确定的，而不是你说的那种计算方法。

本律师建议：看合同当中是否有其他违约责任条款，看对是否对您有利。如有其他疑问可电话咨询：13910608495

点评律师简介：

王树德，北京市振邦律师事务所房产部执业律师，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷专业律师。王树德律师主要从事房产纠纷法律研究和商品房以及二手房交易风险防控法律研究及实务操作，专注于房产案件案件的解决及代为制定、修改、完善商品房买卖合同、存量房（二手房）买卖合同等法律服务，提供专项购房法律顾问服务，为您房产交易保驾护航。

执业地址：北京市朝阳区建外大街19号国际大厦A座2003室(建国门地铁东300米）

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