经济适用房合同的效力分析

北京市振邦律师事务所 王树德律师13910608495

   经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策，符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此，经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质，土地使用权的性质为国家划拨，与房屋买卖涉及土地使用权流转一样，经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的，一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设，该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。

    因此，规范经济适用房的相关政策规定，经济适用房的购买者仅拥有有限产权，其转让必须符合一定的条件，即，购买经济适用房已满5年，且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。

    那么，问题是：如何看待购买经济适用房不满5年的购房人与他人（不享有购买经济适用房权利的人）签订的该房屋买卖合同的效力？

    在司法实践中，一般有两种做法。一种做法是以该买卖合同有效，但因在履行该合同时与国家经济适用房的有关政策相悖而无法办理转让手续，故根据合同法 有关规定作出合同有效但不能实际履行予以解除的判决。理由是，现行的经济适用房制度仅为七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》以及一些地方法规，均不属于导致合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”。因此，该合同应为有效。但该合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续，故属于无法履行的合同。对于该类合同，应判决予以解除。 

    另一种做法是，该类房屋买卖实质上涉及到国有划拨土地使用权的流转问题，而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释，划拨土地使用权转让 须经依法审批，且补交土地出让金，因此，判断该类合同效力的标准是“是否补交了土地出让金”，若补交了土地出让金，该合同有效，反之，则违反土地法的有关强制性规定，应属无效。

点评律师介绍：

王树德  北京市振邦律师事务所律师律师证号：11101200910611052   联系方式：13910608495

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