银行贷款遭拒，买方可否要求解除房屋买卖合同？

银行贷款不成，买方是否要承担违约责任？

作者：王树德律师 北京市振邦律师事务所 13910608495

  　银行贷款不成，将直接影响房屋买卖交易的顺利进行。由此产生的“后遗症”颇多，违约责任应该如何界定，如何正确操作书面解除合同？银行贷款收紧后，由此引发的系列问题值得思索。 

　　典型案例： 

　　2008年9月，买卖双方签订了房屋买卖合同，买方办理银行贷款时，因为个人信用纪录不良，银行拒绝向其放贷。买卖双方协商后，买方决定向另一家银行申请购房贷款。双方为此于10月重新签订了合同，并将最后过户期限向后推迟三个月，定为今年3月9日。双方在“补充协议”中约定：办出贷款后的十日内办理产权过户手续。之后，买受方请中介公司代为向新的银行申请贷款，但最终新银行也以信用问题为由拒绝了贷款申请。此时已经过了过户期限，出售方两次发函催告后，通知买方解除了合同，随后委托律师提起诉讼要求买方支付违约金。 

这一案例非常典型，引出一个非常重要的问题，那就是：银行贷款失败，导致交易无法进行时法律责任如何划分？王树德律师分析如下：

　　一般当银行贷款失败时，当事人应当及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。但是有时银行贷款会受到金融政策调整的影响，突然变更放贷成数或收紧放贷口径，当事人难以完全预见这种风险。对类似这样的情况，2009年4月出台的《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 ” 

    本案中个人信用纪录原因导致的贷款失败应如何定性？本律师觉得上海市高级人民法院发布的 《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》对这个问题的解决由借鉴意义，《解答》第三条明确规定：“房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。 ” 

　　由此可见，如果是买受人的信用低等个人原因导致的贷款不足或不成，买受人是无权主张解除合同的，换言之，其仍然应当承担付款义务或承担违约责任。 

至于买受人主张中介公司对没有办出贷款负有责任的说法，笔者提醒大家：银行贷款只是买受方付款的一种方式，付款义务始终是买受方的而不是中介公司的责任。完全依赖中介公司办理贷款而以为自己可以不负责任的想法是错误的。买受方应当及时关心自己银行贷款办理的成功与否。 

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本文作者：北京房产专业律师 王树德

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