新政出台，新增营业税由谁承担？

新政出台，新增营业税由谁承担？

作者：王树德律师  联系方式：13910608495

地址：北京市建外大街19号国际大厦A座2003 振邦律师事务所

案情简述：

今天下午，本律师接到这样得一个咨询：李某于张女士于2010年11月份签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，李某将其位于北京市丰台区某小区商品房一套出售给张女士，合同总价为（净得款）：210万元，张女士即买受人承担所有税费。

2011年1月26日， 国务院再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),其中政策第三条规定：“调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”根据新的调控政策，李某与张女士的交易应多缴纳营业税近6万元，李某认为合同当中约定的是“净得款”，多出的6万元税款理应由张女士承担，张女士则认为，双方对于因为新政变化而导致得税费变化没有约定，既然没有约定，那么就应该按照法律规定办理，按照法律规定，多出得营业税应由房主本人缴纳。在中介得斡旋下，双方的分歧仍没有得到解决。后张女士找到了本律师进行了相关法律咨询。

律师解析：

“新国八条”出台以后，对于尚未办理纳税过户的二手房交易产生了很大的影响，其中因新政而增加得税费由谁来承担这个问题比较突出，下面，本律师结合新政对下列几个问题进行解析，希望对遇到类似问题的朋友有些许帮助。

1、“新国八条”出台前后，二手房营业税都发生了那些变化？

房屋类别

应缴税额

新国八条前自（2010年1月1日起）

新国八条后自（2011年1月28日起）

普通住宅

满5年（含5年）

免收

免收

不满5年

差额征收

全额征收

非普通住宅

满5年（含5年）

差额征收

差额征收

不满5年

全额征收

全额征收

政策依据

财税〔2009〕157号

财税（2011）12号

2、增加得税费应该由谁来承担？

解析：新政对于营业税得影响主要集中在普通住宅的交易过程当中，而普通住宅买卖在存量房交易当中占据着极大得比例。由于政策变动而发生得营业税增加应该由谁来承担，不能一概而论，笔者认为应该根据具体案情进行处理。

第一，  如果房屋买卖合同当中对可能出现的因政策变动而导致的税费变化进行了详细的约定，那么应该尊重当事人的意思自治。二手房买卖合同当中类似的约定也较为常见，如“买家承担所有得税费，税费的缴纳以过户时政策为准”，二手房买卖合同当中如果有相类似约定，一般情况下没什么太大的争议。

第二，  《房屋买卖合同》当中对因政策变动而导致得税费承担没有约定或者约定不清，那么应该按照法律规定。按照我国相关税收法律规定，二手房营业税应由卖房人来承担。

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【作者简介】

王树德  北京房产交易专业律师、全国律师协会会员、北京律师协会会员，现执业于北京市振邦律师事务所。执业以来，代理房产诉讼案件数百件，为当事人争取最大利益以及将当事人的损失降低到最低是我们房地产团队奋斗的唯一目标。

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