拖延办理网签导致房屋无法过户责任谁承担？

拖延办理网签导致房屋无法过户责任谁承担？

作者：王树德律师  咨询热线：010-83737758  13910608495

地址：北京市建外大街19号国际大厦A座2003 北京振邦律师事务所

风险提示：

由于买卖合同一方拖延办理网签或者中介公司过错而无法及时办理网签的情形下，合同解除，不免除过错方的赔偿及违约责任。

案情简介：

进入2011年，国八条以及京15条房控政策陆续出台，根据京15条的政策精神，在北京购房存量房也就是二手房，如果在新政出台前没有办理网签，而且购房人也不具备新政所要求的购房资格，那么已经购买的房屋将无法过户。对此应该如何处理，笔者认为：因为政策原因而无法办理房屋过户，实质上是合同无法继续履行的情形，对此，房屋买卖双方可以基于情事变更原则对合同进行解除。但是实际案例当中案情不可能如此简单。如合同一方的原因或者中介公司的过错而没有办理及时网签，最终导致房屋无法过户，那么责任如何承担？

请大家看如下真实案例：

2010年12月1日，季某将位于北京市昌平区某小区房屋一套以180万元的价格出售给来自河北的曹某，其中北京市某中介公司（以下简称A中介公司）为交易提供居间服务，合同签订以后，曹某向季某支付房屋定金10万元以及向A中介公司支付中介费3.5万元。合同签订以后，一直没有办理网签，后新政出台，根据新政曹某不符合在北京的购房资格，所以房屋不能过户。后曹某与季某、中介公司协商要求解除合同并退还定金和中介费，季某与中介公司都予以拒绝，协商无果。曹某找到笔者进行法律咨询，笔者结合法律规定及审判实践对案情进行分析以后，曹某已经正式委托笔者将房主及中介公司一同诉至北京市昌平区人民法院。下面，笔者针对曹某遇到的几个法律问题一一进行解析，希望笔者的拙见对有类似遭遇的朋友有所帮助：

1 、本案当中，是否可以解除二手房买卖合同

解析：本案当中是否可以解除合同，问题的关键是要双方是否享有合同解除权。

《合同法》93条规定：【约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。那么在本案当中，双方对此没有约定，显然唐某解除合同并不符合约定解除权的构成要件。关于法定解除权，《合同法》94条进行了规定，另外如果案情能够适用“情事变更”原则，合同一方依然可以行使合同解除权。

笔者认为房屋交易政策的变化属于情事变更，《合同法》的立法者考虑到不可抗力基本涵盖了情事变更，而且情事变更与商业风险难以区分，加之防止法官滥用，故未在《合同法》当中规定情事变更原则。但是《合同法》也未明文禁止适用该原则。因此，最高人民法院《合同法解释二》规定了情事变更原则。根据《合同法司法解释 (二)》第26条，确立了情势变更原则。该条规定 “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

在审判实践当中， 限购令的出台导致合同无法履行到底是否能够适用情事变更，答案是肯定的。北京市海淀法院在2010年5月份审结一起房贷新政引发的买房纠纷，海淀法院以情事变更为由判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。这是当初“新国十条”颁布后，北京市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决，此判决在北京市地区具有指导意义，因为基层法院适用情事变更原则必须得到高院的允许，也就是说此案适用情事变更原则是得到北京市高院批准的。在本案当中，由于新政的出台使得争议房屋显然不能够再过户到曹某名下，二手房买卖合同的目的无法实现，对此，二手房买卖双方都可以以情事变更为由解除房屋买卖合同。

2、房主是否应该退还曹某已交定金10万元。

解析：

笔者认为，一方根据情事变更原则而要求解除合同，消除了情事变更对自己造成的不利状态，但是也不能因为其主张情事变更解除合同而使对方当事人蒙受不合理得损害，如果一方当事人在因解除合同而给另一方当事人造成了新的损害，该结果本身就形成了新的显失公平的现象。所以，如果以情事变更原则解除合同给对方当事人造成损害的应该做出适当补偿，但是一定要注意是补偿而不是赔偿，补偿的金额要少于赔偿。如果没有给对方造成损失的，则无需做出赔偿或者补偿。

而本案当中，很显然房主无任何损失，所以双方无需承担任何责任，房主应该将定金退还给原告

3、中介公司是否应该退还中介费？中介是否存在过错？

根据《合同法》以及司法审判时间，房地产中介公司收取中介费的标准是双方签订房屋买卖合同。也就是买卖双方签订房屋买卖合同以后，除非出现合同无效的情形，那么中介公司都有权利按照《房屋居间服务协议》收取2℅到3℅的居间服务费。

但是本案当中，中介费无权收取中介费，原因如下：北京市从2008年开始实行存量房网签制度，网签分两个版本，自行成交版以及居间成交版，在居间成交版网签情形下，买卖双方只要签订了房屋买卖协议，那么居间机构也就是房屋中介公司应该及时为双方办理网签。今天笔者讲述的这个案例，关键问题就在于此，由于中介公司拖延办理网签登记，导致买卖双方取得的房屋买卖合同根本无法履行，从而导致交易无法完成，所以居间机构无权收取中介费。中介公司除退还中介费之外，还应当对买卖双方进行赔偿。

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【作者简介】

王树德  北京房产交易专业律师、全国律师协会会员、北京律师协会会员，现执业于北京市振邦律师事务所。执业以来，代理房产诉讼案件数百件，为当事人争取最大利益以及将当事人的损失降低到最低是我们房地产团队奋斗的唯一目标。

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