买卖不破租赁在实践中的应用

买卖不破租赁，房屋在买卖后，房屋租赁合同仍然有效。但是合同有效，鉴于出租人已经发生变更，在实践中经常会遇到以下问题，本文做如下探讨。

一、房屋租金的转移问题。

根据合同法第一百六十三条规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有”，房屋的租金在房屋产权转移之前属于旧房主，转移之后属于新房主。

如果房屋租金是提前一年交纳，承租人已经将租金支付给旧房主，在年中房屋属于新房主，那么承租人也无需再向新房主交纳租金，因为承租人无任何过错，新房主可以向旧房主主张权利。

但是，如果承租人迟疑交付租金或者后交纳租金，该如何处理？

本文认为，不应该在一味的按照合同交纳给新房主和旧房主，而应当按照实际上享有权利的房主交纳租金。例如：应当是1月份交纳房屋租金给旧房主，但是承租人迟延交付，在6月份房屋转移给新房主，12月份承租人补交房屋租金，应当分别向旧房主和新房主交纳租金，而不是按照假设1月份交纳应该交给旧房主的合同的约定交纳给旧房主。

二、房屋押金的问题。

合同主体变更后，旧房主收取的承租人的房屋押金如何处理？

本文认为，不应该按照租赁合同的约定，待合同到期后再退还给承租人。因为，旧房主已经丧失占有房屋押金的合同依据。旧房主可以将房屋押金交给新房主，由新房主在合同期满后退还给承租人，或者直接将房屋押金直接退还给承租人。