买了宅基地被判无效需返还 宅基地可以买卖吗？

导读：农村房屋宅基地大部分都是农村集体土地所建成的，它的具体用处就是给农村人民居住而使用的房子或者修建住宅而使用的土地。受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，下面由房产专业律师魏国鹏律师为我们以案说法。

案情简介：买了宅基地被判无效需返还

2014年10月，被告家准备将其位于北街村九组的的砖木结构瓦房原基翻建，被告张念生之妻张桂连主动找到原告父母协商相关事宜，后原告及其家庭成员商量决定出钱购买被告家新建的楼房。2015年12月18日，原、被告签订《私人宅基地和建房买卖协议书》，约定：原告出资50万元，房屋由原、被告双方合资修建。2016年7月6日，原、被告双方重新签订《房屋买卖合同》，约定：四被告自愿将新修建的四件五层半楼房靠东二间五层半连同院落出卖给原告，房屋价款为60万元。双方另对款项支付方式进行了约定。原告先后10次给被告支付购房款共计44.35万元。房屋建成后，被告方要求原告方在原有约定基础上增加房屋价格，双方为此发生纠纷。2016年10月30日晚，双方协商过程中被告方要求原告加价20万元，原告表示反对。故提起诉讼。

法院判决：买卖合同无效；限被告向原告退还购房款44.35万元及利息，利息自2017年1月5日起按中国人民银行贷款基准年利率4.35%计付至判决确定的给付之日止。

经法院审理查明，原、被告所签订的关于宅基地及房屋买卖的合同虽系双方真实意思表示，但农村宅基地只能卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请条件的村民，不能卖给非本集体组织的其他成员。农民集体所有的土地使用权不得出让转让，且农村村民一户只能拥有一处宅基地，故该合同因违反法律强制性规定，属于无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，本案四被告应向二原告返还已给付的购房款及占有购房款期间的利息。

本案在合同无效的处理上，应考虑被告方因土地升值的预期利益，亦应考虑原告方因房屋现值和原买价格的差异造成的损失等因素，故被告方应自原告在法院立案主张权利之日起按照人民银行贷款基准年利率计付承担已交购房款的利息。

律师说法：宅基地可以买卖吗？

根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

鉴于房屋买卖或者宅基地流转涉及金额较大，所涉法律规定众多，如果遇到房产相关法律问题，建议咨询专业律师，专业律师为您答疑解惑。