房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同是否有效？

基本案情

某物业公司将自己的部分物业出租给某制造公司使用，双方签订十年的《租赁合同》。在交付房屋时，承租方制造公司支付首期五年的租金给物业公司。《租赁合同》签订后，双方如约履行合同。

在合同履行一年后，制造公司发现，城管执法部门对物业公司作出处罚决定，认为制造公司所租赁的物业公司的房屋，虽然取得建设工程规划许可证，但实际建设超出批准面积的一千多平方米，是违法建设，责令物业公司限期整改，并处以罚款。同时，消防部门也对物业公司作出停止使用的相关处罚。

随后，制造公司和物业公司协商，主张合同无效，要求物业公司退还制造公司已支付未使用的剩余四年租金，未果。

制造公司遂诉至法院，要求确认合同无效。

庭审中，人民法院认为，物业公司出租给制造公司的涉案房屋，未按照建设工程规划许可证规定建设，双方签订的《租赁合同》无效，制造公司将涉案物业返还给物业公司，物业公司将剩余租金返还给制造公司。

张美玲律师观点

根据有关司法解释：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

本案中，物业公司出租给制造公司的房屋，虽然取得建设工程规划许可证，但未按照许可证的规定建设房屋，超出批准面积建设，属违法建设，因此，根据有关司法解释，承租人有权向法院主张，确认该租赁合同无效。合同被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院予以支持。本案中，制造公司支付了五年的租金，已实际使用一年，因此，物业公司应返还剩余部分租金给制造公司。