交量分析法预知房价走向

在此，笔者就跟大家分享一下如何从成交量的角度分析市场态势。成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素。按一般规律，成交量的放大，往往伴随着价格上涨，反之亦然。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时，房价不跌反涨，成交量提高时房价却呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期，或由于其它特殊外因，比如大量开发商捂盘导致某个短暂时间段内成交最大减，而价格却飙升。

与成交量相关的市场因素，包括价格、需求、供应、政策等。成交量与需求是正相关的关系，需求量大，成交量就大；成交量与价格是反相关的关系，在其它因素不变的情况下，价格越高，成交量越小；成交量与供应多数情况下属正相关的关系，一般供应量增加会拉动成交量的上升，但在供应明显大于需求的情况下，也有可能供应放量，成交量反倒由于市场观望而减少；成交量与政策的关系，完全取决于政策是促进市场还是抑制市场。

那么，单从成交量上能否诊断市场，能否预测房价？这并不是特别难的事，但也并不会特别准。在正常的市场条件下，房地产成交量的曲线图，尤其是以年为计算单位的，应该呈平滑状，如果出现剧升，或者猛降，则一定是市场“有病了”。不妨以上海的数据作例证。

先按年度分析上海住宅成交走势。2002年到2006年，上海住宅住宅成量依次是2587万平米、2711万米、3310万平米、1794万平米、2148万平米。从中可以得出结论，2003年之前的几年，上海的住宅市场平稳增长，相当健康，但2004年成交量大涨22%，市场出现偏热；2005年“新老国八条”出台，重点就是冲着以上海为龙头的长三角地区，果不其然，当年上海楼市应声下跌，不仅第三季度房价下挫15%左右，而且年度住宅成交量剧降46%，如此大的降幅，反映出市场需求过度受压：不仅投资投机者收手，连合理的自住需求亦陷入浓重的观望状态。2006年成交量稳步回升，步调非常理想，但仍与2002年理性市场状态的需求少了许多，说明需求仍受到明显抑制。

其结果必然是——2007年需求重新爆发。今年二季度以来，上海楼市经历了一轮高速发展，上海网上交易中心近日数据显示，今年住宅成交量已突破2300万平米，按这一速度，全年住宅成交面积接近3000万平米，将同比2006年大增40%！据此，笔者完全可断定，这种成交量的大起大落非常不正常，其中隐藏着对市场肌体有害的“病灶”。

分析如下：一是2004年上海楼市投资、投资之风盛行，尤其是温州炒房团搅得市场波澜难平，其火爆之状与今年上半年深圳楼市相似；二是2005年市场对于宏观调控反应过敏，许多自住客实在没必要过于恐慌而不敢入市，事实证明第三季度房价下调之时恰是买入良机；三是今年以来市场回暖步调太急，本来是前两年被抑制的需求合理释放，但六月份已演变成恐慌购房态势，尤其不良之处是，投资、投机比重快速加大，虽然目前仍未达到2004年的高比例，但非理性抢购“嘴脸”显露无遗。

上面只是从成交量的异常中洞察市场畸形之处。那么，对于一个特定市场而言，有没有衡量合理成交量的科学标准。客观上，它应该是存在的，只是我们有没有研究发现而已。比如2005年，上海易居房地产研究院曾综合运用“居住水平走势预测法”、“需求逆推法”（将需求类型细分后汇总）、“历史数据推导法”等方法，对“十一五”期间上海住宅需求做出预测：平均每年住宅需求量2338万平方米左右。因此而言，近半年上海住宅成交量明显偏高，已在透支未来需求。

最后，不妨再从上海月度商品住宅（排除动迁配套商品房）上稍做分析。今年6月成交量约为266万平方米，7月约216万平方米，8月约216万平方米，9月约217万平方米。规律性很明显，6月达到今年高峰，其后三个月成交量非常稳定。而供应量却在明显增加，那么供求关系正由严重的供不应求，向供求平衡方向转变其结果是，接下来几个月，房价涨势将转弱，甚至不排降除步入盘整的可能性。

本文笔者仅以最熟悉的上海市场为例进行分析研判，其它城市亦可套用此法。比如，今年7月，深圳市商品住宅销售面积比6月下降15.32％，8月又比7月下降30.93％，交易量的急剧萎缩，预示着深圳楼价也将随之下调，因为按一般规律，“量为先声”——成交量持续萎缩，价降随之即来。至于幅度大小，完全与各个城市的具体市场形态有关。而全国楼市，则涉及范围过大，且各个区域经济和楼市发展程度差距甚至大，笔者所发明的上述“成交量分析法”恐难如单个城市那么有效。

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