商品房代理销售和包销

    1、商品房的代理销售    律师应提示开发商，委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。买受人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。    2、商品房的包销    律师应提示开发商，可与他人（包销人）订立商品房包销合同，约定开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房。但是，开发商未经包销人同意，不应自行销售已经约定由包销人包销的房屋。    在包销关系中，如果开发商、包销人和买受人对各自的权利义务没有明确约定或约定不清的，买受人与开发商发生商品房买卖合同纠纷，包销人为诉讼参加人。    包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质，不应影响包销合同的效力。