集体土地上的“商品房”何去何从？

    6月18日，建设部“关于购买新建商品房的风险提示”激起了全国各个城市对于“小产权”房的大讨论。
    6月26日，郑州市政府发布通告称，郑州市的一些城中村及城市周边村庄利用集体土地从事违法建设，严重扰乱了郑州市的土地市场秩序。为此，市政府决定对这种行为进行集中处理。并要求各类利用集体土地从事违法建设行为的单位及个人立即停止违法用地行为，于7月10日前自行向各区人民政府及国土资源部门报告并接受处理。
    7月10日，记者分别采访了郑州市国土资源局和郑州市房管局的有关负责人，对于“小产权”房的说法，两个职能部门均认为郑州并没有所谓的“小产权”房。随后，记者拨通了郑州市国土资源局的举报电话0371—68982160，工作人员告诉记者，十多天来，他们接到了不少关于违规用地和“小产权”房的举报，具体的数量正在统计中。

●郑州VS北京北京“小产权”吹皱一池春水
    6月18日，建设部“关于购买新建商品房的风险提示”中的第四条，激起了全国各个城市对于“小产权”房的大讨论。第四条提示说，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“‘乡产权’、‘小产权’，均不符合法律规定，不受法律保护”。
    媒体记者调查发现，北京市房山区琉璃河镇“依澜晓镇”等多处楼盘曾公然打着“小产权”的旗号，许诺购房者可以获得村委会出具的“房产证”，诱惑购房者购买。而建设部所做的风险提示，主要是针对此类违规销售行为。
    那么，对于上述所谓的“小产权”房，郑州是否也存在？
    7月9日，记者采访了郑州市房管局市场管理处高建政处长。高处长说，郑州确实存在在集体土地上违法建房并违规销售的问题，但并不是如同“北京”的“小产权”房。目前，郑州并没有出现乡政府或村委会为其违规销售的房屋颁发“房产证”，即使颁发了，其房产证也是无效的。
    郑州市国土资源局法规处张国兴处长告诉记者，关于“小产权”的提法，他也是最近才在媒体上看到，但具体什么是“小产权”，法律上并没有明确说明，如果按照北京媒体对“小产权”房的定义，郑州市场上出现的在集体土地上建设房屋并对外销售的行为不能划到这个行列，相对准确的说法，应该是“违规建设”、“违规销售”。

●政府叫停VS顶风销售 大多数项目没有认识到“严重性”
    6月26日，郑州市政府发布通告称，郑州市的一些城中村及城市周边村庄利用集体土地从事违法建设，严重扰乱了郑州市的土地市场秩序。为此，市政府决定对这种行为进行集中处理。通告要求，各类利用集体土地从事违法建设行为的单位及个人立即停止违法用地行为，于7月10日前自行向各区人民政府及国土资源部门报告并接受处理。对于不听劝阻，继续违法建设行为的，市人民政府及有关部门将依法从严查处。
    市民如果发现有个人或单位利用集体土地从事违法建设活动，可拨打电话向郑州市国土资源局举报。同时，也可向各区人民政府投诉。
    “叫停”已经下发，但近日记者通过调查发现，虽然郑州没有开发商打着“小产权”的旗号销售，但却不乏在集体土地上从事违法建设和违规销售的开发商。
    7月7日，记者来到“惠龙鸿运家园”售楼部，一名叫黄河的售楼员接待了记者。当记者询问该项目有无预售证时，该售楼员说目前这个项目尚未取得预售证，“但这个楼盘最大的优势就是价格，目前，其均价才1550元/平方米。买的人还不少”。问及能否办下房产证时，该售楼员说，项目有政府的批文，三年内房产证一定能办下来。当记者要求将这一承诺写入合同时，该售楼员竟爽快地答应，并告诉记者，如果三年办不下来，公司会按约定退掉房款。
    随后，记者又来到华园路与新城路交叉口附近的惠文·鸣翠苑。售楼员称，现在还没有商品房预售许可证，不过“我们是城中村改造项目，相关手续正在办理，两年内就能拿到房产证”。当记者说出“政府正在查处违法建设”的事情时，售楼员称其楼盘并不在“违法建筑”之列，是办过有关手续的。
    记者在采访中了解到，城中村开发“商品房”现象并非个案，在老鸦陈、齐礼阎、柳林等城中村或城乡接合部，“违法建设”房大量存在，同时销售员表示并没有收到“停止销售”的通知。
    7月9日，记者拨通了郑州市国土资源局的举报电话，工作人员告诉记者，十多天来，并没有收到市民关于“违法建设活动”的投诉。

●1700元/平方米VS3600元/平方米房价偏高致使购房者“饥不择食”
    在对一些城中村对外销售楼盘的采访中，记者发现，这些楼盘之所以如雨后春笋般地出现，是因为其满足了一部分人的购房需求。很多人买此类住房大致都因为价格便宜、环境好，购房目的为自住，其中价格便宜是主因。
    在惠文·鸣翠苑售楼处，一对年轻夫妇称：“城里的房子太贵了，15年不吃不喝也买不起一套房。”至于风险，这对夫妇说，“自己住应该没问题吧。”对于暂时没有房产证，他们也表示担心。一位二十八九岁的小伙子告诉记者说，虽然因为便宜才来买房，但确实很担心产权问题，“万一这是违规用地，政府把房推了，谁赔偿我啊？”至于买不买，“还是看看吧，总觉得不靠谱”。
    据多名销售员介绍，来这里买房的人有一半是在都市里买不起房的年轻人。
    如今正想参与到城中村改造行列中的河南地豪置业总经理郭占君谈起这些在集体土地上的“商品房”，表现出些许无奈：“目前城中村里的房均价为1700元/平方米左右，仅为郑州市商品房均价的47%。可见，‘小产权’城中村开发‘商品房’的主要优势在于价格。面对高昂的房价，很多人都是不得已才来这里购房的，而这又为城中村里‘商品房’的存在创造了空间。另外，城中村改造还处于摸索阶段，法律法规尚不健全，很多参与城中村改造的开发商遇到问题时也不知道如何处理，出现问题也就在所难免。”

●农村“公约”VS城市管理集体土地监管将逐步走出灰色地带
    记者采访中了解到，对于在集体土地上建起的对外销售的房屋，目前因为是“双重管理”，而导致了“无法管理”。一方面，作为“城中村”，性质上还是村庄，因此村民们会按照农村“公约”的游戏规则，看到有的村庄建房销售牟取利润，也就会纷纷效仿；另一方面，作为城市中的村庄，要遵守“城市规划”，所以，也就引发了城市管理的问题。
    从2004年就参与到郑州城中村改造中的河南长城集团董事长申仕禄说起改造困难，也颇为感慨。他告诉记者说，原来郑州市城中村改造除了少数村庄如燕庄、关虎屯等属于政府特批的项目以外，其余大部分城中村改造项目的手续都不齐全，土地证没有办法办理，容积率没有办法制定，致使郑州市出现了大量没有任何法律保障的“商品房”。而6月12日出台的《进一步规范城中村改造的若干规定》，首度解决了土地性质问题，从根本上保障了项目的合法性，另外文件中明确了城中村改造中编制和审批制度，将城中村改造纳入到了有序的开发轨道中来。
    郑州市房管局副局长高胜利说，郑州市政府已要求各类利用集体土地从事违法建设行为的单位及个人立即停止违法用地行为，目前，郑州市房管局相关部门也在研究制订具体的处理方案。
    那么，集体土地上的“商品房”还能不能买？郑州市国土资源局法规处张国兴处长说，这些违规销售的住房只是当地政府用宅基地盖起的房子，没有真正的产权，不受国家法律保护，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给村或者乡政府，这样，房主的利益保障等于是没有任何的法律支撑。