论住宅小区业主所有权

    住宅小区的业主（住宅所有权人，后同），到底享有何种所有权？这是我国法学界面临的全新问题。因种种原因，法学界虽涉及这个问题的一鳞半爪，但始终未及于全貌。本文以住宅小区业主所有权（简称：小区业主所有权）为对象，探研其基本的内容、结构和取得，及其对我们的启示，以抛砖引玉。
  
    一
 
    我国住房改革和房地产业的迅猛发展，促使住宅模式发生了根本性变化，为了适应这一变化，学术界引入了建筑物区分所有权概念。经学术界的研讨、推介，建筑物区分所有权概念已为我国法律学界普遍接受。2000年7月，南京市中级人民法院在审理《南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等上诉江苏盛名实业有限公司房屋纠纷案》时，成功运用了建筑物区分所有权概念，对纠纷做出了准确定性。判决书指出：随着住房制度的改革，一幢独立的房屋由多人所有（即一物多权）的现象越来越普遍。……。房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有公用设施的共有权，其次是指一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权①。由于该案极具普遍性，被最高人民法院公报刊载，用于指导全国的审判工作。建筑物区分所有权概念之所以在不太长的时间内为我国学理界、司法界接受，究其原因，就是该概念完整地反映了我国住房制度改革后的最普遍的住宅模式。尽管建筑物区分所有权尚未用法律条文规定，但作为物权法的一项制度，它无疑具有指导意义。
 
    《中国民法典草案建议稿》（梁慧星主编）第三百条对建筑物区分所有权界定了如下定义：建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权②。从定义可以看出，建筑物区分所有权具有如下特征：
 
    1、主体，是建筑物中数个业主。
 
    2、客体，是建筑物中分割的数个独立住宅和不属于独立住宅的建筑物和附属物。
 
    3、内容，是对独立住宅的专有使用、收益、处分权和对不属于独立住宅的建筑物、附属物的共同使用、收益权，以及由共有和相邻衍生的参加建筑物管理的会员权聚合权利。
 
    建筑物区分所有权高度概括了我国住房制度改革后的最普遍的住宅模式，因而，我国的一些房地产管理法规都以不同的方式认可了这一物权制度。
 
    但是，任何一项法律制度都先天地具有滞后性，建筑物区分所有权也不例外。建筑物区分所有权萌芽于罗马帝国东部的小亚细亚和埃及地区，1804年《法国民法典》第664条勾画了建筑物区分所有权的雏形，其后，这一法律制度为西方各国立法者接纳，至20世纪中叶，建筑物区分所有权进入成熟期③。从萌芽到成熟，建筑物区分所有权调整的对象始终未超出某幢建筑各层业主之间的关系的范围。一幢建筑多户业主的住宅模式催生了建筑物区分所有权，但是，这一住宅模式也限制了建筑物区分所有权的调整范围，使之具有难以克服的局限性。
 
    我国房地产业虽几经波折，仍飞速发展，其产品也不断翻新，住宅小区就是这一发展过程中的产物。1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团、……）。根据这条规定，住宅小区是指，在特定的土地范围内，由住宅（含多层或高层楼房、别墅）、非营业性配套设施和建筑（含文体设施和建筑、娱乐设施和建筑、其他配套设施和建筑）、绿地（含林木、草地、水塘等）、道路，以及围墙、大门组成的独立的居住区域。住宅小区的出现，标志着我国的住宅建设从居有其屋的解困阶段向追求居住质量方面的跨越。这是可喜的跨越，但是，与此同时，新生的住宅小区也向法律提出一个严肃而又迫切的问题：住宅小区中业主的所有权如何界定？小区内不隶属于各幢住宅楼的配套设施、绿地、道路等的产权属于谁？1992年国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定，商品住宅的价格构成为成本、利润、税金、地段差价四大部分。在成本栏中，第一项是征地费及拆迁安置补偿费，第三项为住宅建筑、安装工程费，第四项为住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费。根据这一规定，业主的购房价金，主要偿付四个方面的成本费用，即专有住宅的建筑安装费；本幢建筑共有部分（含本幢楼专用设施）的建筑、安装费；小区内不隶属于各幢住宅楼的配套设施、绿地、道路，以及围墙、大门等设施的建设费；小区土地受让费及相关费用。支付相应的对价当然取得相应的物业。小区业主在交付房屋价金后，取得了如下物业：专有住宅；除专有住宅外的本幢住宅楼共有部分建筑，和本幢专有附属设施的一部分；住宅小区中不属于各幢住宅楼专有的小区共有物业的一部分，以及住宅小区土地使用权的共有权的一部分。从物业构成看，住宅小区业主的物业呈现一个专有物业，两个共有物业的三个物业相叠的形态，远远超出了建筑物区分所有权的调整范围。因此，理论上界定小区所有权概念，物权法中设立住宅小区所有权制度，符合我国房地产业的发展和现实。
  
    二
 
    小区业主所有权是指，住宅小区业主对其专有的住宅的专有所有权，本幢建筑的共有部分的共有持份权，住宅小区中不属于各幢住宅建筑专有的共有物业部分的共有持份权，以及由共有和相邻衍生的住宅小区管委会会员权聚合的住宅所有权。
 
    小区业主所有权具有如下特征：
 
   （一）主体。小区业主所有权主体是住宅小区的业主和持有待售住宅的房地产开发企业。
 
   （二）客体。小区业主所有权的客体分三个层次：
 
    1、业主专有住宅，即一幢建筑内分割出的业主专用的特定空间。
 
    2、本幢建筑除专有部分以外的共有建筑、本幢专用的附属设施的一部分。即本幢建筑共有部分的一部分。
 
    本幢共有部分具有两个特点：其一，在物的性质上，共有部分与专有部分不可分割。这种不可分割的特点决定，对这部分建筑，业主必须与全幢其他业主共有。其二，在使用性能上，共有部分从属于专有部分，辅助专有部分实现居住效用，因而是从物。
 
    本幢建筑共有部分具有群体专有性质。在一个住宅小区中，各幢住宅建筑的造价、地段都不相同，因而各幢建筑的住宅价格也不同。业主的购房价金包含着这个造价、地段差造成的成本增减，也就是说，业主购买的是住宅小区中特定住宅楼中的特定住宅。正是这个原因，相对于住宅小区全体业主的共有物业，各幢业主的本幢共有部分是独立的，具有群体专有性质。群体专有的特性，决定本幢建筑共有部分的养护只能由本幢业主负担，不能由住宅小区中他幢业主分担。
 
    3、住宅小区中除各幢住宅建筑和其专用附属设施以外的住宅小区全体业主共有的建筑、设施、绿地、道路，以及围墙、大门的一部分。即住宅小区共有物业的一部分。
 
    住宅小区的共有物业部分具有两个特点：其一，在物的性质上，该共有部分不与专有住宅相连，是独立物，因而易受侵害。其二，在使用性能上，不辅助专有部分实现居住效用，而是辅助专有部分提高居住质量，使居住人在文化、体育、学习、娱乐、休闲、空气质量、景观多方面得到享受，提高专有住宅的居住舒适性，因而是专有住宅的从物。
 
    小区业主所有权客体是由专有住宅、专有住宅外的本幢部分建筑和本幢专用设施的一部分，住宅小区共有物业的一部分组合的合成客体。
 
   （三）内容。小区业主所有权的内容与客体一样，分为几个层次。一些学者在建筑物区分所有权的论述中把各层次的权利称之为“要素”，这种表述具有直观性，便于陈述和理解，本文采纳。
 
    小区业主所有权的内容由四个权利要素构成：
 
    1、住宅专有所有权。即住宅小区业主对其住宅的自由使用、收益、处分，并排除他人干涉的权利。
 
    住宅专有所有权是小区业主所有权权利要素中的主权利，决定着其他权利要素的取得、丧失。
 
    住宅专有所有权的权利范围是一个颇有争议的问题，各说不一，目前，我国法律尚无明文规定。但是，从《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的规定看，住宅专有所有权的权利范围似乎采用专有境界部分厚度全部和共有部分境界中心说的观点④。依据该规则的精神，住宅专有所有权的权利范围包括：第一，套（单元）内使用空间（使用面积×空间高度）；第二，套（单元）内共用的墙、天花板、地板水平投影面积的一半面积和非共用墙、天花板、地板水平投影面积的全部面积；第三，阳台建筑面积。
 
    2、本幢建筑共有部分的共有持份权。即住宅小区业主对本幢建筑共有部分按住宅专有权范围的比例所享有的使用、收益和依住宅专有权处分而处分的排除他人干涉的权利。
 
    本幢建筑共有部分的共有持份权具有如下特点：
 
    其一，该共有持份权是住宅专有权的从权利，其处分权能只能依住宅专有权的处分实现。
 
    共有持份权不是独立的共有权，而是小区业主所有权不可分割的从属部分，当其随住宅专有权处分而处分时，本幢其他业主不得主张共有人优先权。
 
    其二，该共有持份权的权利范围仅及于本幢的共有建筑及其本幢专用附属设施，因此，对本幢业主它是共有权，对住宅小区其它业主，它是群体专有权。
 
    其三，该共有持份权是一种持份权，即共有人未明确界定共有物中各自持有的部分，仅认可各共有人的应有份额的按份共有权。因此，在对共有物的使用上，任何共有人都不得主张按份使用，在利用共有物收益或对共有物养护时，各共有人才按应有份额享有孳息或承担义务，具有价值权性质。
 
    3、住宅小区业主与小区其他业主共有的住宅小区物业的共有持份权。即住宅小区业主对住宅小区内除各幢住宅建筑及其各幢住宅建筑专用的附属设施外的与小区其他业主共有的住宅小区的物业享有的使用、收益和依住宅专有权处分而处分的排除他人干涉的权利。
 
    住宅小区业主共有的住宅小区物业的共有持份权具有如下特点：
 
    其一，该共有持份权是住宅专有权的从权利，其处分权能只能依住宅专有权的处分实现。因此，它与本幢建筑共有部分的共有持份权无从属关系，两个共有权平行从属于住宅专有权。
 
    与本幢建筑共有部分持份权一样，该共有持份权随着住宅专有权处分而处分时，小区其他业主不得主张共有人优先权。
 
    其二，与本幢建筑共有部分的共有持份权相同，该共有持份权是一种持份权。（前文已经对此有详述，不赘）。
 
    4、住宅小区管理委员会（管委会）成员权。即住宅小区业主选举和被选举参加住宅小区管理委员会维护住宅小区内业主和使用人的合法权益的权利。
 
    成员权具有如下特点：
 
    其一，从静态看，成员权是资格权，由小区业主所有权主体资格衍化而生，是所有权主体资格的具体形式。小区业主所有权是复合性权利，权利人同时具有专有人和共有人资格，住宅小区管委会是住宅小区业主共同行使一部分小区业主所有权的代表组织，因此，业主的权利人资格就衍化为该组织的成员权。
 
    其二，从动态看，成员权是参与行使一部分小区业主所有权的权利。住宅小区业主众多，小区业主所有权的要素多样，为了更好地行使共有权，协调由专有权产生的相邻关系，由住宅小区管委会统一行使部分小区业主所有权就成为必要。管委会是自治管理组织，成员权是参与自治管理的权利。
 
    简言之，成员权是享有小区业主所有权的权利人资格在住宅小区物业管理中的表现形式。
 
    但是，《城市新建住宅小区管理办法》规定：“管委会……，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”这个规定可能让一些人感到困惑：使用人为何有成员权？其实，使用人的成员权是因代理而取得。使用人取得住宅小区内的住宅使用权时，同时取得了住宅小区各共有部分的使用权，也应当取得各共有部分的收益权，除非使用人与业主另有约定。使用人既然代理业主行使住宅小区各共有部分使用、收益两项权能，当然应代理业主行使成员权。《城市新建住宅小区管理办法》基于这一事实授与使用人成员资格，并不悖于法理。
 
    与小区业主所有权密切相关的，是住宅小区土地使用权。住宅小区土地使用权不能溶入小区业主所有权。原因有二：
 
    其一，土地使用权不是所有权，只是所有权的权能。一个所有权中不能即有所有权，又有使用权，二者不兼容，否则，必然造成理论上的混乱。
 
    其二，受土地制度影响，我国采用房、地分别登记制度，房为所有权登记，地为使用权登记。因此，小区业主所有权能够脱离土地使用权形成一个特有的权利。
 
    所以，住宅小区土地使用权不是本文的研究对象。
 
    以上就是小区业主所有权。或许有人说：小区业主所有权只是比建筑物区分所有权多了一个共有权要素，建筑物区分所有权加入这个要素即可调整住宅小区关系，何必再设一个小区业主所有权呢？其实，很早就有一些学者尝试把住宅小区纳入建筑物区分所有权的框架，但效果均不理想。为什么？因为：
 
    第一、建筑物区分所有权的理论框架是为单幢多户业主的住宅模式设立的所有权制度，只有打破这个理论框架，才能适合住宅小区，而打破了理论框架，建筑物区分所有权理论就转化为另一个理论，由此消灭了自己。
 
    第二、我国房地产业呈现着单幢住宅楼建设和住宅小区建设并行发展的趋势，建筑物区分所有权仍有大量调整对象，而住宅小区这个新品种却无相应的法律制度。
 
    因此，设立小区业主所有权制度不是一时的心血来潮，而是我国房地产经济发展赋予法律工作者的责任。
  
    三
 
    小区业主所有权的取得，是小区业主所有权理论中的重要问题，对房地产实务和司法实务具有举足轻重的作用。商品房销售是小区业主所有权取得的重要方式。根据《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》两个法规的规定，我国实行商品房的现售和预售并行的售房制度，从所有权取得角度看，两种售房方式在小区业主所有权取得的方式、程序上有较大的区别。
 
    商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为（《商品房销售管理办法》第三条）。商品房现售是住宅小区所有权继受取得的典型方式。但是，房地产开发企业何时原始取得小区业主所有权呢？住宅小区建设一般经历五个阶段：（1）立项和建设用地规划许可；（2）建设用地出让、转让和受让；（3）规划设计和建筑工程规划许可；（4）建设施工；（5）竣工验收。现售发生于竣工验收后，因为该时住宅小区已经建成，房地产开发企业因交付取得了对全小区物业的所有权。但是，仅有这个条件还不够，原因是房地产开发企业取得的所有权不是小区业主所有权，而是住宅小区全部物业的所有权，是一个整体的所有权。只有将全部物业所有权分解为以套（单元）为单位的数个小区业主所有权，现售才有可能。现售以套（单元）为销售单位，无以套（单元）为单位的小区业主所有权，如何转让权利？正是这个原因，《商品房销售管理办法》规定了商品房现售的备案制度。备案制度是房地产开发管理的一种管理方法，但是，从物权法看，房地产开发企业报送商品房现售条件的文件的行为，是一种变更所有权形态的意思表示，即请求把住宅小区全部物业的所有权变更为以套（单元）为单位的数个小区业主所有权，房地产开发主管部门接受文件并备案，则表明变更请求因认可生效，并以备案方式公示。经现售备案，房地产开发企业才取得小区业主所有权。房地产开发企业对小区业主所有权的取得，并不是对原住宅小区全部建筑物业所有权的继受，而是更新，因而是原始取得。
 
    确定原始取得的时间的意义在于，房地产开发企业取得小区业主所有权后，承担着不得变更该权利客体、内容的义务。例如，现售备案后房地产开发企业把住宅小区公共会所出租他人，变绿地为营业性停车场。此时，诸如此类的行为就不仅仅是单纯违反房地产管理的行为，而是同时具有侵害住宅小区所有权性质的行为。根据竟合规则，房地产管理部门可以制裁这种行为，购房业主也可以依据所购住宅的产权登记与否选用债权方法或物权方法寻求救济。
 
    商品房预售是一个较为复杂的法律问题。《商品房销售管理办法》第三条规定：本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据这一规定，商品房预售的性质是在建商品房预先售出。商品房预售，至少有四个法律问题有待解决。
 
   （1）商品房预售许可证的民法性质。预售许可证是国家对房地产开发企业预售在建商品房的特许证书，它是国家房地产管理的一种手段。然而，从民法看，预售许可证具有如下作用：第一，小区业主所有权的预告登记。预售发生于住宅小区建设的建设施工阶段，这一阶段房地产开发企业只有对在建住宅建筑的所有权，预售，必须预先设定小区业主所有权，才能以套（单元）为单位预售。因此，预售许可证是房地产开发主管部门对房地产开发企业于在建房屋建筑所有权基础上预设小区业主所有权的请求的认可和登记。第二，对预设的小区业主所有权的转让的许可，即认可转让预设权利的债行为合法。
 
   （2）预售合同的标的。预售合同的标的是什么？这个问题颇有争议。的确，预售时商品住宅尚不存在，标的不存，权利何在？但是，预售是一种特殊的住宅买卖行为，预售合同的标的，是已经预设了小区业主所有权的将来的商品住宅及相应的附属设施。一般的买卖是商品与所有权同时转让，而在预售中，由于商品住宅因在建而不存在，所转让的只能是预设的小区业主所有权。所以，更准确地说，预售合同的标的是预设的小区业主所有权，及相应的土地使用权，用流行的话讲，是小区业主所有权概念。有人认为，买受人从预售中取得的是对将来的商品房的优先权和期待权。这一观点令人难以接受。如果预售中买受人只取得优先权和期待权，预售合同就应当更名为优先购房合同。
 
   （3）预售合同登记和备案。《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》都规定预售合同签订后，预售人应持合同向房地产管理部门和土地部门办理登记备案手续。预售合同登记是债权登记，还是物权登记？这是预售研讨中又一个极具争议的问题。如前所述，预售合同的标的是预设的小区业主所有权，以及相应的土地使用权，这两项权利是概念性权利，预售合同一经订立，权利即时转移。已订立的预售合同具有记录权利流转的债权文件和记录权利变动的物权证书的双重性质。因此，预售合同登记是双重性质登记，从房地产开发管理看，它是对房产流转这一债行为的监管，从物权法看，它是权利变动的认可和公示。所以，预售合同登记后，买受人依法取得预设的小区业主所有权，这个物权可以对抗在其后设立的在建商品房抵押权和因一房多售而后登记的预售买受人。还应注意的是，预售合同登记是对尚未履行完毕的合同和预设权利变动的登记，它必须备案。因为，除强化其公示效果外，在其后的合同履行和预设权利转变为现实权利时，备案材料是监管合同履行和现实权利正式登记的基础文件。
 
    登记备案是房地产管理部门的管理手段，在完善物权法律的今天，赋予这些管理手段以物权效力是规范房地产市场所必须的。管理不是目的，不应当因管理者自身的需要而确定其性质、功能，房地产管理的目的是维护房地产市场健康、有序发展，它的性质、功能应当由房地产市场的需要决定，而不是其他，在我们强调依法行政时，对此必须有明确的认识。
 
   （4）交付。《商品房销售管理办法》第三十条规定了交付：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房交付给买受人。”简言之，按约交房。在商品房现售中，交付是房、权同时按约转换所有人，不难理解，但是，在商品房预售中，交付就复杂了。商品房预售的特点就是所有权预设和预设所有权交付，预售合同签订后，房地产开发企业已经把预设的小区业主所有权让与买受人，对在建商品房的所有权转变为附消灭条件的所有权，竣工验收后，在建商品房所有权消灭，房地产开发企业对符合交付使用条件的成品房转变为事实上的占有。交权不交物，也就是说，商品房预售中的交付是以特殊的占有改定为前提。有些学者认为我国法律不宜承认占有改定，但是，面对普遍存在的商品房预售，该观点确有失之偏颇之嫌。所以，预售中的房地产开发企业的交房行为，从严格意义上讲，是解除占有状态，交还房屋。
 
    商品房预售中，房地产开发企业最先取得预设的小区业主所有权，但是，这只是预设的权利概念，不是现实权利，预售买受人取得预设的小区业主所有权后，经交还房屋，预设的权利概念转化为现实权利。因此，按原始取得为现实权利取得的一般规则，预售买受人是小区业主所有权的原始取得人。这是商品房预售与商品房现售的区别之一。
 
    在房地产实务中，售房纠纷大多发生于商品房预售。如已预售的在建住宅楼抵押、一房多售，等等。在处理这些纠纷时，必须把房地产管理法与物权法、债权法有机结合，准确把握房地产管理中的许可证制度、登记制度，以及一些规则、手续在物权法、债权法上的意义、效力；准确把握权利发生、变动的时间和效力。例如，对已取得预售许可证的在建住宅楼的抵押行为，应采用登记生效、登记在先有效原则处理。抵押登记在先，预售合同登记在后，抵押登记有效；预售合同登记在先，抵押登记在后，预售合同登记有效；部分预售合同登记在抵押登记先，部分在抵押登记后，在先部分有效。一房多售也应采用这类原则。明确各类法律部门之间的联系，是正确处理房地产纠纷的基本前提。
   
    四
 
    小区主业所有权的产生，是社会发展的产物。所有权制度是社会生产、社会生活中人们对物质资料支配活动在法律上的折射，随着生产领域的拓展、延伸，生活资料的丰富、多样化，所有权制度也日趋复杂、丰富起来。小区业主所有权的出现就是其典型代表。
 
    小区业主所有权对我们的第一启示就是，它表明了自己与传统所有权制度不同，并对传统所有权制度提出了挑战。
 
    首先，小区业主所有权的支配权的行使已经不是传统所有权那种自行使用、收益、处分的自我行为，而是深受其他业主利益制约、影响的个人的支配行为。这点，在共有权行使上最为突出。例如，在小区环境保护上，每个业主在享受环境利益时都因其他业主利益的约束自己的支配行为不致毁损环境，而每个业主对环境享受的实现都是建立在其他业主约束其支配行为的基础上。利益的一致性造成小区业主所有权形成某种团队权利特点，权利的独立性淡化，相互依赖性增加，是小区所有权的最直观的特点。
 
    其次，小区业主所有权中的共有要素是一种与传统共有制度全然不同的共有关系。小区业主所有权的共有要素显现出以共同使用为中心的多层次形态，完全突破了一般共有制度的按份共有，共同共有的框架。使用时共同共有，收益时按份共有，这个典型特点，令许多试图把小区业主共有关系纳入传统一般共有理论的学者头痛不已。
 
    小区业主共有关系与我国传统的宗族社团共有也不同，小区业主共有关系不以成员宗族（社会）关系为前提，反而是成员权以共有权为前提，宗族社团共有制度对小区共有关系同样无能为力。
 
    再次，住宅小区业主所有权最引人注目的特点，是其社会化要素。小区业主所有权的成员权要素表明：在小区业主所有权基础上，小区业主以纯粹财产关系为唯一纽带，组成管委会，共同管理自己的财产，共同决定小区内各项事务。会员权要素标志着小区业主所有权的高度社会化，它是小区所有权的显著特征。小区管委会是一个史无前例的新生事物，它的社会意义不是民法学研究范围，但是，它明确地告诉我们：社会化的滚滚大潮，已经浸入民法的所有权制度，所有权制度必须顺应这个潮流，传统的所有权制度只有在不断的改进、完善中，才能焕发永久的青春。
 
    在物权法中设立小区业主所有权制度，是时代的要求，社会的需要。除此之外，由小区业主所有权的特点决定，设立该所有权制度的必要性还来源于两个方面：
 
    其一、来源于小区业主所有权自身需求。
 
    小区业主所有权的内容在多方面与传统所有权制度冲突，甚至相悖。小区业主所有权独特的内容主要有：
 
    共有人平等使用共有物，并不得以任何方式、方法约定使用中的歧视。这一特点要求法律确立小区共有非营利资源平等共享制度。
 
    小区住宅转让中，其他业主不得对其共有部分主张共有人优先权。这一特点要求法律确立小区住宅转让中共有优先权的涤除制度。
 
    小区共有物非因法定规划设计变更或全体业主合意不得变更用途。这一特点要求法律明文规定变更共有物用途的法定条件。
 
    成员表决权效力不以住宅面积大小决定。这一特点要求法律规定一宅一票，权利平等制度。
 
    全体业主是小区所有权人。这一特点要求法律设立小区管委会雇佣物业管理公司制度。
 
    以上并未穷尽小区业主所有权的主要需求，随着研究的深入，我们将更准确地把握这些需求，完善法律制度。
 
    其二，来源于房地产管理法律、法规的需求。
 
    在立法上，我国对住宅小区管理的立法已初具规模，但是，任何一项管理法都必须由法来明确被管理对象的性质、特征，以确定管理原则和方式。这是完善的法律体系的基本要求。小区业主所有权制度是全部住宅小区管理法的基础，小区管理中的一切问题都可以溯源于小区所有权制度。我国的现状是管理法远远走在基础法前面，管理法根基不牢，面对务实中小区管理混乱，无法可依、有法难依等种种现象，法律不配套难辞其咎。
 
    设立小区业主所有权制度，已为时代提上了我们的日程，我国民法典的起草工作，也为设立此制度提供了可能。在这种情况下，难道还能从容等待吗？
 
    小区业主所有权的出现，除了其自身要求外，对我们还有什么启示呢？最大的启示就是：任何一种法律制度都是随着社会的发展而发展，世界上没有一成不变的法律制度，所有权制度同样如此。在起草我国民法典的今天，我们应当重新审视传统所有权的一般理论，特别是一般共有理论，小区业主所有权对一般共有理论提出的挑战，难道不应当引起我们更深层次的思考吗？
 

    注释：
 
    ①《最高人民法院案例全集》（1985-2001年），第860页-861页
 
    ② 中国民法典立法研究课题组•梁慧星等《中国民法典草案建议稿》   法律出版社•2003年5月第1版，第58页
 
    ③ 靳宝兰、徐武生主编《民事法律制度比较研究》    中国人民公安大学出版社•2001年11月第1版，第193页-194页
 
    ④ 王利明《物权法研究》    中国人民大学出版社•2002年5月第1版，第385页