【房产纠纷】兄弟间房产交易起纠纷，二审买方翻案终获法律维权
时间：2013-01-20 22:05:15 作者：刘子兵律师 文章分类：成功案例
上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）沪二中民二(民)终字第1862号
上诉人(原审原告)倪甲。
上诉人(原审原告)季某某。
上列两上诉人之共同委托代理人刘子兵律师
被上诉人(原审被告)倪乙。
被上诉人(原审被告)施某某。
上诉人倪甲、季某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人倪甲、季某某及其委托代理人刘子兵，被上诉人倪乙、施某某及其委托代理人解卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：倪甲、季某某系夫妻，倪乙、施某某系夫妻，倪甲与倪乙系兄弟。上海市丰镇路某号A楼某室房屋及地下某号车位(以下简称系争房屋)产权人登记为倪乙，房屋建筑面积150.69平方米。
2006年9月8日，当事人双方签订一份《售房协议书》约定，倪乙、施某某将系争房屋售于倪甲、季某某，价格人民币(以下币种均为人民币)1,300,000元；由于倪甲、季某某在上海市新市北路某弄某号某室产权房(以下简称新市北路房屋)为倪乙作贷款担保抵押给银行，至今未付清，故此次倪甲、季某某购买倪乙、施某某产权房时，扣除余款后的银行贷款余额由倪甲、季某某负责归还，包括倪乙借倪甲的人民币同样扣除；当倪乙、施某某收到倪甲、季某某1,300,000元房款后，系争房屋产权归倪甲、季某某所有，在房屋产权转让手续办妥之前，不管房产价格涨跌，双方都不得有任何异议；鉴于房屋目前已贷款抵押给银行，房产证暂时无法办理转让手续，经双方协商，倪甲、季某某同意三年内由倪乙还清银行贷款后再办理房产过户手续，把房产证转到倪甲、季某某名下。上述协议签订后，倪甲、季某某分别于2006年9月11日、9月27日支付倪乙、施某某购房款500,000元及290,000元，共计790,000元。
2006年9月27日，双方签订一份《卖房协议书附件》约定，倪甲、季某某购买倪乙、施某某系争房屋，总计1,300,000元，现在2006年9月28日已全部付清；在未转产权三年内，房产证由倪甲、季某某保管；三年内不管双方家庭发生一切事情都以《售房协议书》为准；到2009年9月28日，倪乙、施某某产权无条件转为倪甲、季某某，一切费用由卖房方负责。2006年11月起，倪乙、施某某将系争房屋交付倪甲、季某某使用至今。现因倪乙、施某某拒绝办理系争房屋产权过户手续，倪甲、季某某诉至法院，要求办理系争房产过户手续。
原审法院另查明：2004年，倪甲、季某某之子倪丙将其名下的新市北路房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行用于贷款308,000元，该笔贷款交由倪乙使用。之后，银行贷款由倪乙按月偿还。2006年11月6日，倪丙一次偿还银行贷款本息共计282,375.45元，将该笔贷款结清。倪丙同意该笔还贷款抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款。
原审法院再查明：2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发(2011)1号文]，通知规定：对无法提供一定年限当地纳税证明和社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市政府办公厅发布《关于本市贯彻的实施意见》[沪府办发(2011)6号文]，意见规定：不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。原审中，经释明，倪甲、季某某坚持诉讼请求，不要求解除与倪乙、施某某签订的《售房协议书》。
原审中，应倪甲、季某某申请，法院于2011年1月25日依法裁定查封倪乙名下的系争房屋。
原审法院认为：本案的争议焦点为：1、倪甲、季某某是否向倪乙、施某某付清1,300,000元购房款；2、系争房屋产权能否过户至倪甲、季某某名下。
关于第一个争议焦点，首先，双方签订《售房协议书》后，倪甲、季某某支付倪乙、施某某购房款790,000元。其次，双方所签《售房协议书》约定，倪甲、季某某用新市北路房屋为倪乙抵押贷款提供担保，倪甲、季某某向倪乙、施某某购买系争房屋产权时，该银行贷款余额由倪甲、季某某负责归还，倪乙借倪甲的人民币同样扣除。该约定实质是双方之间合意由倪甲、季某某为倪乙、施某某偿还银行贷款，偿还的银行贷款及倪乙欠倪甲的借款均用以抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款。事实上，倪甲、季某某之子倪丙于2004年用新市北路房屋抵押贷款308,000元交由倪乙使用，倪丙并于双方签订售房协议后2个月内一次偿还银行贷款本息282,375.45元。现倪丙同意该笔还贷款抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款，因此，倪丙代倪乙、施某某偿还的银行贷款282,375.45元可抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款。关于倪乙欠倪甲的借款金额，双方虽未在售房协议中明确，但双方在2006年9月27日《卖房协议书附件》中约定“1,300,000元在2006年9月28日已全部付清”，且倪乙、施某某已于2006年11月将房屋交付倪甲、季某某使用，在售房协议签订后近五年内，倪乙、施某某也未向倪甲、季某某主张购房款，因此，对倪乙、施某某辩称其出于信任在倪甲、季某某未付清房款的情况下签字确认的理由，难以采信。而倪甲、季某某所称将“1,300,000元在2006年9月27日已全部付清”误写为“1,300,000元在2006年9月28日已全部付清”的主张，具有较高的可信度。因此，应认定倪甲、季某某已向倪乙、施某某付清1,300,000元购房款。
关于第二个争议焦点，2011年1月国家出台相关房产调控政策规定，不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案中，倪甲、季某某因非本市户籍且不能提供在上海市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明而成为限购对象。关于倪甲、季某某称其在上海投资成立一家企业，该企业纳税等同于以倪甲、季某某个人名义纳税，倪甲、季某某具备购房资格的意见，因缺乏依据，不予采纳。因此，系争房屋产权目前无法过户至倪甲、季某某名下。
综上，对倪甲、季某某要求倪乙、施某某办理系争房屋产权过户手续的请求，因不符国家相关政策的要求，难以支持。据此，原审法院作出判决：倪甲、季某某要求倪乙、施某某履行《售房协议书》，将上海市丰镇路某号A幢某室房屋(地下某号车位)产权过户至倪甲、季某某名下的诉讼请求，不予支持。案件受理费16,500元，由倪乙、施某某负担；财产保全费5,000元，由倪乙、施某某负担。
倪甲、季某某不服原判，向本院提起上诉称，1、双方签订的《售房协议书》合法有效，上诉人于2009年9月28日已付清房款，按照约定，被上诉人应于此时与上诉人去办理房产过户手续。因其拒绝办理，故上诉人诉请要求其继续履行合同义务，合法有据，应当得到支持。2、国家发布限购令的时间是2011年1月26日，而上诉人与被上诉人签约买卖系争房屋的时间在2006年9月，且被上诉人实际已交付了房屋，由上诉人居住至今。因此，系争房屋的买卖不受此政策的约束。况且国家发布的政策仅是限购，而非限制过户。原审法院错误适用国家政策，违背了法不溯及既往的原则。4、上诉人均系上海知青。原审判决后，季某某的户口按政策现已迁回上海，而倪甲等到法定退休年龄60周岁后，户口也可迁回上海。因此即便原来办理系争房产过户手续要受政策限制，现在限制条件也已不复存在。故上诉要求撤销原判，支持上诉人的原审诉请，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人倪乙、施某某辩称，1、双方签订的《售房协议书》是无效的。2、虽然在《卖房协议书附件》上写明倪甲、季某某已付清房款，但实际其还有420,000元房款并未付清。3、按国家规定的政策，倪甲、季某某不具备在上海购房的资格。因系争房屋的买受方为倪甲与季某某，两人系一个整体，即便现在季某某户口已迁入上海，但倪甲仍是非上海户籍人士，也不具备在沪购房的主体资格，任何分拆购买主体对象的解释，都是违背倪乙、施某某真实意思表示的。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判，全部诉讼费用均应由上诉人承担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2011年9月6日，季某某的户口已从江苏省海门市海门镇静海路267号迁入上海市新市北路某弄某号某室。二审中，倪甲、季某某表示，同意上海市丰镇路某号A幢某室房屋(地下某号车位)的产权过户时，房产登记在季某某名下。
本院认为，倪甲、季某某与倪乙、施某某于2006年9月8日签订的《售房协议书》系双方的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。倪甲、季某某已付清房款，有双方签署的《卖房协议书附件》载明的“1,300,000元已全部付清”的内容为证，虽然诉讼中倪乙、施某某仍抗辩对方尚未付清房款，但缺乏证据，本院不予采信。倪甲、季某某按照双方协议的约定要求倪乙、施某某办理系争房产过户手续，合法有据。原审中，鉴于当时倪甲、季某某系非上海市户籍居民且其未能提供相应的纳税证明或社会保险证明，原审法院根据国家的相关政策规定判决对其诉请不予支持，并无不当。但原审法院判决后，季某某户口已迁入上海，成为上海市户籍居民，且倪甲、季某某已表示同意系争房产过户时房产登记在季某某名下，因此系争房屋的产权过户登记手续的障碍已不复存在，对倪甲、季某某的诉请应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、撤销上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第235号民事判决；
二、自本判决生效之日起十日内倪乙、施某某协助倪甲、季某某办理上海市丰镇路某号A幢某室房屋(地下某号车位)的产权过户至季某某名下的手续。
一审案件受理费人民币16,500元，由倪甲、季某某负担；二审案件受理费人民币16,500元，由倪乙、施某某负担；财产保全费人民币5,000元，由倪甲、季某某负担2,500元，倪乙、施某某负担2,500元。
本判决为终审判决。
审 判 长周刘金
代理审判员沈 京
代理审判员郑 倩
二○一一年十二月十九日
书 记 员周乐晟
民事判决书
（2011）沪二中民二(民)终字第1862号
上诉人(原审原告)倪甲。
上诉人(原审原告)季某某。
上列两上诉人之共同委托代理人刘子兵律师
被上诉人(原审被告)倪乙。
被上诉人(原审被告)施某某。
上诉人倪甲、季某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人倪甲、季某某及其委托代理人刘子兵，被上诉人倪乙、施某某及其委托代理人解卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：倪甲、季某某系夫妻，倪乙、施某某系夫妻，倪甲与倪乙系兄弟。上海市丰镇路某号A楼某室房屋及地下某号车位(以下简称系争房屋)产权人登记为倪乙，房屋建筑面积150.69平方米。
2006年9月8日，当事人双方签订一份《售房协议书》约定，倪乙、施某某将系争房屋售于倪甲、季某某，价格人民币(以下币种均为人民币)1,300,000元；由于倪甲、季某某在上海市新市北路某弄某号某室产权房(以下简称新市北路房屋)为倪乙作贷款担保抵押给银行，至今未付清，故此次倪甲、季某某购买倪乙、施某某产权房时，扣除余款后的银行贷款余额由倪甲、季某某负责归还，包括倪乙借倪甲的人民币同样扣除；当倪乙、施某某收到倪甲、季某某1,300,000元房款后，系争房屋产权归倪甲、季某某所有，在房屋产权转让手续办妥之前，不管房产价格涨跌，双方都不得有任何异议；鉴于房屋目前已贷款抵押给银行，房产证暂时无法办理转让手续，经双方协商，倪甲、季某某同意三年内由倪乙还清银行贷款后再办理房产过户手续，把房产证转到倪甲、季某某名下。上述协议签订后，倪甲、季某某分别于2006年9月11日、9月27日支付倪乙、施某某购房款500,000元及290,000元，共计790,000元。
2006年9月27日，双方签订一份《卖房协议书附件》约定，倪甲、季某某购买倪乙、施某某系争房屋，总计1,300,000元，现在2006年9月28日已全部付清；在未转产权三年内，房产证由倪甲、季某某保管；三年内不管双方家庭发生一切事情都以《售房协议书》为准；到2009年9月28日，倪乙、施某某产权无条件转为倪甲、季某某，一切费用由卖房方负责。2006年11月起，倪乙、施某某将系争房屋交付倪甲、季某某使用至今。现因倪乙、施某某拒绝办理系争房屋产权过户手续，倪甲、季某某诉至法院，要求办理系争房产过户手续。
原审法院另查明：2004年，倪甲、季某某之子倪丙将其名下的新市北路房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行用于贷款308,000元，该笔贷款交由倪乙使用。之后，银行贷款由倪乙按月偿还。2006年11月6日，倪丙一次偿还银行贷款本息共计282,375.45元，将该笔贷款结清。倪丙同意该笔还贷款抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款。
原审法院再查明：2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发(2011)1号文]，通知规定：对无法提供一定年限当地纳税证明和社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市政府办公厅发布《关于本市贯彻的实施意见》[沪府办发(2011)6号文]，意见规定：不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。原审中，经释明，倪甲、季某某坚持诉讼请求，不要求解除与倪乙、施某某签订的《售房协议书》。
原审中，应倪甲、季某某申请，法院于2011年1月25日依法裁定查封倪乙名下的系争房屋。
原审法院认为：本案的争议焦点为：1、倪甲、季某某是否向倪乙、施某某付清1,300,000元购房款；2、系争房屋产权能否过户至倪甲、季某某名下。
关于第一个争议焦点，首先，双方签订《售房协议书》后，倪甲、季某某支付倪乙、施某某购房款790,000元。其次，双方所签《售房协议书》约定，倪甲、季某某用新市北路房屋为倪乙抵押贷款提供担保，倪甲、季某某向倪乙、施某某购买系争房屋产权时，该银行贷款余额由倪甲、季某某负责归还，倪乙借倪甲的人民币同样扣除。该约定实质是双方之间合意由倪甲、季某某为倪乙、施某某偿还银行贷款，偿还的银行贷款及倪乙欠倪甲的借款均用以抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款。事实上，倪甲、季某某之子倪丙于2004年用新市北路房屋抵押贷款308,000元交由倪乙使用，倪丙并于双方签订售房协议后2个月内一次偿还银行贷款本息282,375.45元。现倪丙同意该笔还贷款抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款，因此，倪丙代倪乙、施某某偿还的银行贷款282,375.45元可抵扣倪甲、季某某应付倪乙、施某某的购房款。关于倪乙欠倪甲的借款金额，双方虽未在售房协议中明确，但双方在2006年9月27日《卖房协议书附件》中约定“1,300,000元在2006年9月28日已全部付清”，且倪乙、施某某已于2006年11月将房屋交付倪甲、季某某使用，在售房协议签订后近五年内，倪乙、施某某也未向倪甲、季某某主张购房款，因此，对倪乙、施某某辩称其出于信任在倪甲、季某某未付清房款的情况下签字确认的理由，难以采信。而倪甲、季某某所称将“1,300,000元在2006年9月27日已全部付清”误写为“1,300,000元在2006年9月28日已全部付清”的主张，具有较高的可信度。因此，应认定倪甲、季某某已向倪乙、施某某付清1,300,000元购房款。
关于第二个争议焦点，2011年1月国家出台相关房产调控政策规定，不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案中，倪甲、季某某因非本市户籍且不能提供在上海市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明而成为限购对象。关于倪甲、季某某称其在上海投资成立一家企业，该企业纳税等同于以倪甲、季某某个人名义纳税，倪甲、季某某具备购房资格的意见，因缺乏依据，不予采纳。因此，系争房屋产权目前无法过户至倪甲、季某某名下。
综上，对倪甲、季某某要求倪乙、施某某办理系争房屋产权过户手续的请求，因不符国家相关政策的要求，难以支持。据此，原审法院作出判决：倪甲、季某某要求倪乙、施某某履行《售房协议书》，将上海市丰镇路某号A幢某室房屋(地下某号车位)产权过户至倪甲、季某某名下的诉讼请求，不予支持。案件受理费16,500元，由倪乙、施某某负担；财产保全费5,000元，由倪乙、施某某负担。
倪甲、季某某不服原判，向本院提起上诉称，1、双方签订的《售房协议书》合法有效，上诉人于2009年9月28日已付清房款，按照约定，被上诉人应于此时与上诉人去办理房产过户手续。因其拒绝办理，故上诉人诉请要求其继续履行合同义务，合法有据，应当得到支持。2、国家发布限购令的时间是2011年1月26日，而上诉人与被上诉人签约买卖系争房屋的时间在2006年9月，且被上诉人实际已交付了房屋，由上诉人居住至今。因此，系争房屋的买卖不受此政策的约束。况且国家发布的政策仅是限购，而非限制过户。原审法院错误适用国家政策，违背了法不溯及既往的原则。4、上诉人均系上海知青。原审判决后，季某某的户口按政策现已迁回上海，而倪甲等到法定退休年龄60周岁后，户口也可迁回上海。因此即便原来办理系争房产过户手续要受政策限制，现在限制条件也已不复存在。故上诉要求撤销原判，支持上诉人的原审诉请，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人倪乙、施某某辩称，1、双方签订的《售房协议书》是无效的。2、虽然在《卖房协议书附件》上写明倪甲、季某某已付清房款，但实际其还有420,000元房款并未付清。3、按国家规定的政策，倪甲、季某某不具备在上海购房的资格。因系争房屋的买受方为倪甲与季某某，两人系一个整体，即便现在季某某户口已迁入上海，但倪甲仍是非上海户籍人士，也不具备在沪购房的主体资格，任何分拆购买主体对象的解释，都是违背倪乙、施某某真实意思表示的。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判，全部诉讼费用均应由上诉人承担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2011年9月6日，季某某的户口已从江苏省海门市海门镇静海路267号迁入上海市新市北路某弄某号某室。二审中，倪甲、季某某表示，同意上海市丰镇路某号A幢某室房屋(地下某号车位)的产权过户时，房产登记在季某某名下。
本院认为，倪甲、季某某与倪乙、施某某于2006年9月8日签订的《售房协议书》系双方的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。倪甲、季某某已付清房款，有双方签署的《卖房协议书附件》载明的“1,300,000元已全部付清”的内容为证，虽然诉讼中倪乙、施某某仍抗辩对方尚未付清房款，但缺乏证据，本院不予采信。倪甲、季某某按照双方协议的约定要求倪乙、施某某办理系争房产过户手续，合法有据。原审中，鉴于当时倪甲、季某某系非上海市户籍居民且其未能提供相应的纳税证明或社会保险证明，原审法院根据国家的相关政策规定判决对其诉请不予支持，并无不当。但原审法院判决后，季某某户口已迁入上海，成为上海市户籍居民，且倪甲、季某某已表示同意系争房产过户时房产登记在季某某名下，因此系争房屋的产权过户登记手续的障碍已不复存在，对倪甲、季某某的诉请应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、撤销上海市虹口区人民法院(2011)虹民三(民)初字第235号民事判决；
二、自本判决生效之日起十日内倪乙、施某某协助倪甲、季某某办理上海市丰镇路某号A幢某室房屋(地下某号车位)的产权过户至季某某名下的手续。
一审案件受理费人民币16,500元，由倪甲、季某某负担；二审案件受理费人民币16,500元，由倪乙、施某某负担；财产保全费人民币5,000元，由倪甲、季某某负担2,500元，倪乙、施某某负担2,500元。
本判决为终审判决。
审 判 长周刘金
代理审判员沈 京
代理审判员郑 倩
二○一一年十二月十九日
书 记 员周乐晟
执业机构：上海市君悦律师事务所
所在地：上海 长宁区
手机号码：15811286610
擅长领域：
婚姻家庭遗产继承 房产纠纷 私人律师 常年顾问 合同审查 合同纠纷 劳动纠纷
所在地：上海 长宁区
手机号码：15811286610
擅长领域：
婚姻家庭遗产继承 房产纠纷 私人律师 常年顾问 合同审查 合同纠纷 劳动纠纷
