北京拆迁系列五十九：承租商户从0补偿到270万补偿

【事实概要】 2010年4月8日，一位神情凝重的准委托人走进了著名的盛廷律师事务所，杨念平律师与李海霞律师接待了他。 来访者名叫刘立伟（化名），在北京市石景山区苹果园大街物美天翔便利超市苹果园店三层经营一家网吧。因北京燕金源置业有限公司自2008年9月19日动迁石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发建设项目，刘立伟的网吧经营生涯顿时陷入“水深火热”之中：不仅被拆迁人燕金源置业有限公司告知一分钱的补偿都没有，还被物美天翔便利超市告上法庭，要求其立即腾退网吧占用房屋，并交纳2008年12月25日至2009年3月30日期间的租金。2009年7月，石景山区人民法院判决支持了物美天翔便利超市的所有主张。 百般绝望中，刘立伟决定把金牌律师维权当做最后那根“救命稻草”，于是便有了文章开篇的那一幕。面对两位巾帼比肩须眉的精英女律师，刘立伟以几近恳求的口吻表达了希望二律师代理他的案件的愿望，并娓娓道来导致他拆迁之殇的故事…… 番外篇——错综复杂的商铺租赁 2005年7月4日，刘立伟与郭风（化名）签订《房屋租赁合同》，约定刘立伟从郭风处承租位于北京石景山区物美天翔便利超市苹果园店二层的房屋，用于经营网吧，房屋面积为760平米，每年交纳租金15.75万元。双方还约定合作期限为14年（即到2019年7月3日为止），合作方式为每年续签一次租赁合同。郭风对于物美天翔便利超市苹果园店二层的房屋享有的权利属于使用权，因为该房屋是他从物美天翔便利超市租赁而来。而让人称奇的是，物美天翔便利超市对该房屋享有的权利也是使用权，权利因其与房屋实际产权人北京宏润投资经营公司建立租赁关系而产生。 2009年4月，因动迁之故，刘立伟与郭风因深陷诉讼泥潭，便没有继续签订合同，只是在事实上维持着租赁关系，刘立伟仍然继续租赁并给付租金。 【办案掠影】 办案第一阶：牵一发而动全身的拆迁许可证之诉 杨念平律师与李海霞律师担起刘立伟的维权重任之时，距离二审开庭只不过短短数日。根据二律师的经验值估算，这一二审程序很难有推倒一审程序判决的胜算，因为权利人物美天翔便利超市已经与原始承租人郭风解除了租赁合同，随着郭风对涉案房屋占有、使用的权利消失，刘立伟所办的网吧也就丧失了郭风转移给他的占有、使用权。基于这样的思考，杨、李二位律师一面积极准备应对租赁风波二审之诉，一面开始深入挖掘寻找“他山之石”。 经过对案件详细信息的层层梳理，杨念平律师与李海霞律师得出初步判断：涉案拆迁项目的合法性命脉——拆迁许可存在一明一暗两项违法：明的违法是，没有依法进行拆迁公告；暗的违法则是，这种政绩工程名目的拆迁十之八九存在着实体审查义务履行不足。了然于心之后，二律师决定挥出正义之剑。 2010年6月初，杨念平律师、李海霞律师以刘立伟的名义向石景山区人民法院提起拆迁许可行政诉讼。不过，这个有理有据的起诉在法院于同年7月底做出的《行政裁定书》面前还是变成了“浮云”——后者认定刘立伟不是拆迁当事人，不存在起诉拆迁许可证的原告资格，遂裁定驳回起诉。随后提起的二审也照样因此理由被驳回起诉。而在此间，租赁风波二审之诉也遭遇了败诉之判决。看来，正义之门不能被轻易叩开。借引孙中山先生的政治遗嘱：“革命尚未成功，同志仍需努力”。 办案第二阶：规划诉讼、用地诉讼、强拆异议三绝唱 拆迁许可证诉讼虽然两诉两败，但事后证明在刘立伟维权始末中仍然是功不可没的。原来，这一常规诉讼使得做出拆迁许可证的石景山区房屋拆迁管理部门不得不与刘立伟进行一次独特的“对话”——依法答辩、质证、辩论。在这一系列程序中，被告石景山区房屋拆迁管理部门为证明自身行政行为的合法性，出示了立项批复文件、《建设用地规划许可证》、国有土地使用批准文件、石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发建设项目拆迁方案和计划书以及承诺书、关于款余额的证明等证据资料。 这一别开生面的“对话”之后，杨念平律师与李海霞律师更为深入地挖掘到了涉案拆迁项目的两项重大违法点：其一，《建设用地规划许可证》系由北京市规划局的派出机构石景山分局作出，而后者并不具备相应行政职权。此外，建设用地规划许可的主要证据并不充分，也违反了法定程序；其二，北京市国土资源局所作的涉案拆迁项目的国有土地使用批准文件作出前，没有履行告知利害关系人申辩权的程序性义务，属于程序违法的行政行为。 基于前述新锐发现，杨、李二位律师当仁不让地先后向石景山区人民法院提起了建设用地规划许可诉讼与国有土地使用批准之诉。不过，这两诉与拆迁许可诉讼的命运如出一辙，无论是一审程序，还是二审程序，均因诉讼主体资格“遇冷”，败诉判决如雪片般蹁跹飞向刘立伟。而这一场诉讼风暴一刮就刮到了2011年4月，足足一年有余…… 由于物美天翔便利超市诉刘立伟、郭风解除租赁合同、腾退房屋一案在2010年6月底二审胜诉，物美天翔便利超市此后分别于2010年7月、2011年4月向法院申请执行判决内容。这对于刘立伟而言，就等于“强拆来敲门”。幸得杨念平律师与李海霞律师亦非等闲之辈，两次以雷霆之诉向法院提交了《执行异议申请书》，指出拆迁租赁关系非住宅房屋时解除租赁合同是附条件的，必须使得承租人获得房屋装修费用补偿、停产停业综合补偿、搬迁费用补偿，方能行使合同解除权、拆迁各项权利。面对有理有据的执行异议，法院最后很有智慧地采取了“鸵鸟政策”，消极处理了强制执行申请。于是，刘立伟的网吧得以成功保全！ 第二轮“强拆攻势”被成功抵御之后，历经了一年之久艰辛维权光景的刘立伟一方终于否极泰来——曾几何时宣称0补偿的拆迁人北京燕金源置业有限公司一改强硬态度，表示愿意补偿刘立伟270万元补偿，而后者则自愿而及时地将房屋腾退拆迁。对于这笔不菲的补偿款，刘立伟欣然接受。眼见委托人已然领略到了那云霄外飘动着的丝丝缕缕悠扬，杨念平律师与李海霞律师蔚然而退。 【律师说法】 在城市现代化建设与地方财政发展的双重需求下，拆迁烽火在大江南北陆续被点燃！星星之火，可以燎原。随着拆迁烽火的势头越来越显明，越来越多的思考者都不遗余力去思考其中的弊端与解决执法。而不约而同地，大多思考结论都定格在博弈这个词上。没错，拆迁与拆迁维权，就是拆迁双方的一个完整博弈过程。 在这场博弈中，拆迁户一方无疑是相对性的弱势者——没有政治力量的支持，也没有强大的经济实力倚靠，而且多数拆迁户都是一生就邂逅一次拆迁，毫无经验可言；相比之下，拆迁方则常常是地方政府与开发商的联盟单位，既有政治大权在握，也有大把资金可供支配，此外，开发商还多是“江湖老手”，各种拆迁经验运用得庖丁解牛般得心应手。拆迁户之于拆迁方，无论是从心理素质还是专业素质均处于明显的劣势。如何突破这个弱势地位，争取一个双方都能接受的“公平合理”的补偿价格，就是拆迁户要历经的关键问题所在。 从实证主义的角度来看，从法律的层面寻求权利救济是拆迁户以弱胜强的最佳选择。对于笔者的这一结论，很多没有切身体会“曲径通幽式”拆迁维权的读者恐怕会持有疑问。因为如前所述，拆迁维权的实质就是一场开发商、地方政府、拆迁户三者上演的博弈，而博弈的结果往往是拆迁户被开发商与地方政府共同的利益所绑架，进而产生纷争。那么，当拆迁户告开发商、告政府的时候，对政府具有人权、财权依附性的法院能否行使它中立、客观地定纷止争的职能？对于这一设问，很多读者都会持否定观点，认为司法难以信任。事实上，这种不信任情有可——一旦拆迁纠纷进了法院的大门，法院十判中拆迁户怕有九输。 输了官司，拆迁户的合法权益是否就一样全盘皆输了呢？笔者认为另当别论。固然起诉拆迁系列行为输掉了，违法的也不能被法院判做违法。但不可否认，违法是一种既定的存在，而这种存在一旦通过法律救济呈现在大庭广众之下，即使司法不去予以确认，但却会被公众所唾弃、声讨，转而化身拆迁方头上无形的“紧箍咒”。只要紧箍咒的力量成为拆迁方不可承受之重，拆迁方就只能选择和解换“和谐”，拆迁户也因此在合理范围内实现拆迁利益的最大化。而事实上，输了官司赢了钱的委托人是大量存在于实践之中的。                                                    2011年07月笔