北京拆迁系列四十五：成功阻止法院强拆的执行

【事实概要】 ——回肠九转的委托人 2008年11月上旬，一名中年女子来到以办理拆迁维权法律事务而闻名的北京市盛廷律师事务所。马丽芬律师与段福惠律师接待了这名面容略显憔悴的当事人，并从这名叫邓芯茹（化名）的中年女子的描述中了解了其一家四口人时逾五年之久的艰辛拆迁维权路。在他们漫长的拆迁苦旅中，这几名苦主并非没有委托律师，只是随着在维权之路上行走的时间越来越长，他们所怀抱的希望却变得越来越渺茫，同时也认识到专业拆迁律师的重要性。终于，在强拆程序兵临城下的情势下他们决定重新做出选择，于是便有了这新一轮维权故事的开始。在这个新起点处，邓芯茹及其家人期盼着新的局面出现，也期盼着延续了五年之久的梦想——300万元拆迁补偿能够实现。 ——四面楚歌的委托背景 为了进行中关村软件园土地统一开发项目建设，海淀区国土资源和房屋管理局于2003年11月27日给北京中关村软件园发展有限责任公司颁发《房屋拆迁许可证》，准许其在东北旺地区进行拆迁，拆迁期限为2003年11月27日至2004年11月26日。因拆迁人在拆迁期限内没有完成搬迁工作，拆迁人多次申请延期，将有效期限延长至2008年11月25日。该拆迁项目涉及901户住户，而邓芯茹一家也位列其中。 邓家涉迁房屋为邓芯茹之父邓芯文（化名）所有，性质为宅基地上房屋，建于1992年，系二层楼房，一层建筑面积为280余平方米，二层建筑面积为140余平方米，总面积达420多平方米，远远超过了《村民建房用地申请审批表》中批准的265平方米。2003年12月，邓家人收到了《北京市房屋拆迁评估结果报告》，其中认定邓芯文为被拆迁人，房屋建筑面积为236平方米，并依据2001年该地区的土地区位价格（基准地价2400元每平方米，基准房价800元每平方米）计算得出邓芯文可获拆迁补偿总额系118.8万元。面对补偿面积“大幅缩水”、补偿数额“杯水车薪”的估价结果，邓芯文选择了拒绝。 时至2007年9月上旬，已有695户签订了拆迁补偿协议，但邓芯文一家仍然在说“不”！开始失去谈判耐性的拆迁人北京中关村软件园发展有限责任公司以邓芯文为被申请人，向海淀区建设委员会提交了《北京市房屋拆迁纠纷裁决申请书》。同月底，海淀区建设委员会作出《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决北京中关村软件园发展有限责任公司对包芯文进行补偿，拆迁补偿款总额为118.8万元，邓芯文则须在裁决书送达之日起15日内将房屋腾空交由拆迁人拆除。裁决已出，强拆远乎？情急之下的邓芯文委托了一名律师代理其拆迁法律事务。 2007年11月底，邓芯文代理律师向北京市建设委员会提起了行政复议，请求撤销海淀区建设委员会作出的《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》。 2008年1月下旬，北京市建设委员会作出《行政复议决定书》，认为被申请人作出的《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用依据准确，履行了法定职责，决定予以维持。 2008年1月下旬，不服行政复议结果的邓芯文一方又向海淀区人民法院打起了“民告官”官司，求撤销被告海淀区建设委员会作出的《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》。 2008年4月中旬，海淀区人民法院作出《行政判决书》，认为原告要求撤销拆迁纠纷裁决的诉讼请求缺乏事实根据和法律根据，判决驳回。 2008年4月底，邓芯文一方向北京市第一中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，并直接改判撤销海淀区建设委员会所作《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》。 2008年9月中旬，北京市第一中级人民法院作出终审《行政判决书》，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，遂判决驳回上诉，维持一审判决。 2008年10月下旬，海淀区建设委员会向海淀区人民法院申请强制执行对邓芯文一户所作《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》，随后海淀区人民法院受理了该申请，并作出《执行通知书》。 强拆，迫在眉睫！处于肝癌晚期的邓芯文健康状况也每况愈下！于是，邓芯茹代父走向维权前台，解除了原有律师代理协议，并重新锁定自己的维权同盟。 ——否极泰来的圆满结局 马丽芬律师与段福惠律师介入邓芯茹拆迁个案后的一年多时间里，既勤也精地展开了一系列紧锣密鼓的法律运作。2010年3月中旬，二律师帮助委托人邓芯茹与拆迁人北京中关村软件园发展有限责任公司达成和解，由后者对邓芯茹一家补偿货币344.5万元，并结合安置五套回迁房（总建筑面积合约362平方米）。在带给邓芯茹一家人一个春光无限好的崭新开始之后，马丽芬律师与段福惠律师功成身退。 【办案掠影】 成为邓芯茹代理律师伊始，马丽芬律师与段福惠律师即拟定维权大纲——阻却强拆执行。因为一旦房屋被强拆，拆迁户往往难以逃脱“人为刀俎我为鱼肉”的被动境地，高额补偿难乎其难！ 办案第一辑： 显山露水的法·律对话 2008年12月初，海淀区人民法院受理海淀区建设委员会申请强制执行邓芯文拆迁裁决案的执行庭法官通知邓芯文进行一次执行前谈话。马丽芬律师与段福惠律师陪同邓芯文参加了这次谈话并提交了书面《执行异议申请书》。二位律师在谈话中指出：①据以执行的裁决书存在着明显违反法律的情况，如超过批准范围外的房屋不给予任何补偿明显违反《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、拆迁补偿金额计算完全依据国有土地上的拆迁补偿计算方式明显违反《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》；②裁决书的补偿金额系采用2001年的基准房价与基准地价，违背了市场价格；③涉案房屋共有权人邓芯茹已向海淀区人民法院提交了《执行异议申请书》，法院应当中止执行程序，先行审查执行异议并出具裁定。 法官与律师的对话，法律与法律的对话，鞭辟入里，于无形中镂刻了维权第一方略的坚实，也铺垫了通往理想之门的稳妥格调。 办案第二辑：枯木逢春的执行异议 在第一次谈话中，马丽芬律师与段福惠律师以邓芯茹为申请人，向海淀区人民法院提交了一份《执行异议申请书》。二律师在申请书中指出，邓芯茹是涉案房屋和宅基地的共同所有人，但海淀区建设委员会并未通知其裁决事项，也未考虑其意见而直接对邓芯文作出裁决并裁决拆迁补偿款全部归邓芯文所有，显然侵害了邓芯茹作为共有权人的财产权益，遂请求法院中止执行海淀区建设委员会作出的《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》。 这一执行异议提起之后，邓芯茹一家人仍然被静谧的氛围笼罩着。强拆，依然是个悬而不决的问题……为破解悬念，马丽芬律师与段福惠律师继续挖掘新的筹码。而新的筹码也很快从天而降——马、段二律师发现，早在2003年8月中旬，邓芯文在海淀区公证处人员的公证下将涉案房屋中的一间赠与给邓芯茹。 2009年2月上旬，马丽芬律师、段福惠律师代理邓芯茹向海淀区人民法院提起民事诉讼，请求确认该赠与合同的法律效力。同月下旬，海淀区人民法院作出《民事调解书》，确认了涉案房屋中的一间归邓芯茹所有。手持《民事调解书》，马律师与段律师再次向海淀区法院提交了《执行异议申请书》，主张海淀区建设委员会对邓芯文所作《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》的内容明显包含执行案外人邓芯茹的财产，依法应当不予执行。 《民事调解书》无疑是一道横亘在邓家房屋强制拆除程序面前的晴天霹雳。2009年8月，抱恙已久的邓芯文去世，海淀区建设委员会对邓芯文所作《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》的强制执行更是如履深渊——被执行人的死亡势必要求被执行主体的变更。面对两道固若金汤的法律屏障，命运一直纠结着的《北京市房屋拆迁纠纷裁决书》走向了强制执行的“破产程序”——在海淀区人民法院执行庭法官的主持下，拆迁人北京中关村软件园发展有限责任公司与邓芯茹两次协商后达成书面协议：前者对后者补偿货币344.5万元，并提供五套回迁房，如果协议签订后前者未提供回迁房，那么就按照未安置房屋总建筑面积乘以当地房屋市场价格的标准承担违约责任，后者则定期腾空房屋交由前者拆除。 【律师说法】 《易·否》云：“否之匪人，不利君子贞，大往小来。”《易·泰》云：“泰，小往大来，吉亨。”这一辩证哲学在本案中概括了邓芯文、邓芯茹等一家人在拆迁大潮中颠沛流离的幸与不幸。抽离这段漫长的情节，并放诸于法律的视角，主要有以下四个问题为核心。 其一，超出批准范围外的房屋是否给予补偿。在集体土地上，村民超出批准房屋建房的情况很是普遍。在这种情况下，拆迁人一方是否一刀切，对凡是超出批准范围外的房屋均不予补偿？根据2003年8月1日起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中的规定，答案是否定的，而正确的操作方式是：拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。本办法施行前宅基地上已经建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。 其二，宅基地上房屋的补偿额应当如何计算。北京市针对集体土地房屋拆迁于2003年制定和颁布了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，这两部地方性政府规章明确规定了宅基地房屋拆迁不属于城市房屋拆迁，并对拆迁补偿规则作出了不同于城市房屋拆迁补偿规则的计算方法。具体而言，宅基地上的房屋补偿价等于宅基地区位补偿价乘以宅基地面积再加上被拆迁房屋重置成新价。而与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。其中，“可以参照”的含义有两重：一方面，不等于完全依照；另一方面，区位地价的确定应尊重市场化评估的原则标准。 其三，关于执行异议。《民事诉讼法》第204条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”结合强制拆迁程序来说，只要强制执行的拆迁裁决书存在着执行标的的法律错误，即涉及到案外人的财产处理，案外人就可以向对应法院提起执行异议申请。 其四，关于协议方式。在拆迁维权实践中存在着一种值得拆迁户警惕的情形，即与拆迁人一方达成调解或者和解之后，拆迁人一方表示愿意提供其认为合理的货币补偿或者产权调换，但由于协议方式的不当，事后拆迁人一方毁约时拆迁户却空口无凭。举最为常见的例子，拆迁人一方向拆迁户提供了选房通知单而没有签订正式协议，时间久了，拆迁户要么拿不到房子，要么被告知“一房二嫁”。一般来说，协议方式应当是白字黑字的书面协议，且应当约定不履行约定事项时的违约责任，这样可以避免“煮熟的鸭子也会飞”的尴尬！ 在通往胜利之门的路上，人们会捡到很多钥匙，这些钥匙有的古色古香，有的金光闪闪，但是，却只有一把能将那扇门打开。对于寻求拆迁维权的拆迁户们来说，亦是如此。面对“为官一任，以大拆大建造福一方”的急急如律令，他们所能够用到的通往胜利之门的“钥匙”很多，有的尖锐，有的决绝，但是，却只有那把由法律铸造的钥匙才是能将幸福之门打开的选择。 2010年4月笔

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