二手房屋买卖中户口迁出引起的诉讼

李律师房产案件办案手记

二手房屋买卖中户口迁出引起的诉讼
　上海普若律师事务所　李前军律师　

　　在上海这边二手房的买卖中，当事人常会就原出卖人户口的迁出问题在合同当中作出明确约定，这主要是因为如果原出卖人没有将户口迁出的话，则可能致买受人的户口迁不进来的后果，给日后因涉及该房屋所属的户籍管理及产生的一些法律权益给买受人带来障碍。所以在二手房买卖当中，也不断有因户口迁出所产生的纠纷的，笔者近段时间就代理了一起因买卖二手房涉及到户口迁出产生的纠纷。下面我就这件我本人代理的案件简单介绍一下，以给准备购买二手房的朋友做个参考吧。

　　2006年4月9日，被告徐某就其所有的位于浦东新区某小区的房屋转让与原告段某达成房买卖合同。合同书明确：由被告将该房屋转让给原告，房屋价款为302000元，双方应于2006年4月24日前到房地产交易中心办理产权过户手续；另外，被告须于2006年8月1日前向房屋所在地的警所办理原有户口的迁出手续，若被告交房后未迁出户口的，须向原告承担每天50.00元的违约金责任。事后，原、被告办理了房屋登记过户手续，但被告迟迟不办理其户口迁出手续。到2008年的时候，原告段某因个人资金困难，欲将该房子卖出去，但经中介介绍的买主得知该房屋的原户主的户籍还在，都不愿意购买，以免给日后的居住使用带来不便，以致于原告虽然取得了房屋的产权证，但就是因为房子本身所存在存在的户口问题始终没有能卖出去。由于本案的原告段某远在北京，为了使被告徐某尽快将户口迁出去，其数次往返于北京至上海两地与被告交涉。但是虽经段某的多次催促，但出卖人徐某直至今年的3月中旬才将户口迁出去，比约定的户口迁出时间晚了近20个月。对此，原告段某提出要被告就其迟延迁出户口的行为给自己带来的合同利益的损失承担违约责任，但即使经原告的多次主张，被告却拒绝承担违约责任。

　　万般无奈的原告段某一气之下，决定要起诉被告徐某的这一不诚信行为给自己带来的损失，经慎重考虑后，随即决定委托笔者要就本案提起诉讼。

　　笔者接受原告的委托后，发现被告无法联系得上，原告也难以提供被告其它有效的联系线索，后笔者通过向有关机关查询，了解了被告方的居住信息及户籍状况，经充分准备后，于2008年3月20间，就本案向浦东法院提起了诉讼。

　　在本案的法庭调查中，原告提交的证据使被告无法抵赖其未能及时将户口迁出去的事实。面对其未能及时迁出户口的违约行为给原告带来的无法使房屋在二手市场上顺利转手再行出售的后果，以及原告就此提出的违约金赔偿责任，虽经被告百般理由，显然是无法否认、不容质辩的。法庭辩论结束后，在主审法官的主持下，双方接受了调解，被告方接受了原告方提出的要求其承担未能及时将户口迁出所产生的违约金赔偿责任。

　　2008年4月30日，笔者收到了浦东新区人民法院寄来的民事调解书，案件顺利结束，原告对结果表示很满意。

　　案件结束后，笔者对欲购买二手房的朋友提个醒了，在签订二手房合同时，要在合同当中就户口迁出的问题作出约定，并明确如果不能迁出将要承担的违约责任，这样如果对方不能及时迁出，将会因此承担物质上的损失，以通过此来约束当事人诚实履行合同。这个案件中的原告段某在合同当中的明确约定，使其在诉讼中处于了主动，并通过诉讼实现了目的。作为因户口迟延迁出而走上诉讼实现权益，本案可以说较为典型的例子了。