开发商不办房产证，业主愤而起诉

李律师房地产案记录：

    本案是一起典型的因购房者在购房后未能及时拿到房产权证而将开发商告上法庭的案例。实际生活中，许多购房的业主在取得房屋的使用后，不能及时根据与开发商订立的合同拿到房产证的情形还很多，2003年6月1日，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行后，全国各地出现了许多因不能及时拿到房产证而将房地产商告上法庭的案例。

    虽然在许多时候，购房者在与开发商所建立合同中关于违约的责任承担都作了非常明确的约定，但仍有个别开发商在建立合同后表现出守约意识的淡化，对购房户取得房产证的权益抱着无所谓的态度。本案原告的维权之举，值得个别对购房户权益仍持无所谓态度的开发商们的深刻反思，同时更值得那些准备购买商品房以及在购房后承受着开发商违约伤害的业主们的思考。

案件经过：

    2002年6月19日，欣女士与某房地产开发有限公司订立房屋认购协议书，就该公司公司在开发的某小区房屋达成初步购买协议。当日，欣女士交付了认购保证金20000元。

    2004年3月5日，欣女士与该房地产开发有限公司正式签订商品房买卖合同，房屋总价款为242000元；合同第6条关于付款方式的第3项中约定：买受人必须在十五日内办理好贷款手续，并一次性付清贷款外的房款，计人民币：壹拾贰万贰仟元整（122000元）；合同第8条约定：出卖人应当在2004年10月30日前将房屋交付买受人，同时当事人双方还在合同第15条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的50%向买受人支付违约金。

    2004年3月8日，欣女士依据合同约定向该房地产开发有限公司交付了购房款102000元；随后于2004年3月12日向建设银行市区支行办理贷款120000元，并当即办理转存手续转向该房地产开发有限公司账户，后该房地产开发有限公司于2004年3月16日出具了收到银行转存款项的票据。至此，欣女士已将全部购房款242000元交付给房地产开发有限公司，履行了全部合同义务。

    2004年10月25日，房地产开发有限公司向欣女士交付了房屋，同时向她交付了住宅使用说明书和住宅质量保证书。

    2005年8月15日，距当事人双方合同约定交付房屋的期限已满290日。房地产开发有限公司就其是否于期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案事未向欣女士作任何说明； 2005年10月15日，至房地产开发有限公司备案期限届满已达60日时，其仍然未对权属登记的内容向欣女士作出说明。欣女士认为，该房地产开发有限公司已严重违反合同关于办理权属登记义务的约定，导致其不能取得房屋所有权证书，从而使其房屋所在权处于不确定的状态，因此，该房地产开发有限公司应就其违约行为承担违约责任。

    2005年10月31日，欣女士委托我作为其诉讼代理人向法院提起诉讼，请求法院判令房地产开发有限公司（以下简称被告）为其办理商品房权属登记手续，并交付《房屋所有权证》；同时判令其承担违约金121000元。

    法庭上，被告方答辩认为，合同签订时双方约定的不是第15条中的第二种处理方式而是第三处理方式；双方没有约定取得房产证的具体日期；双方也没有在该条款中约定是房产证的交付；同时提出原告仅交付了部分购房款；其已于交付房屋后290日内向产权机关备案；以及提出违约金过高应属无效。

    法庭基于原被告双方诉辩的陈述进行了总结，由于双方对合同的订立没有异议，争议的主要焦点为关于双方在合同订立的第15条如何理解；被告是否在约定的期限内向产权登记机关备案；原告是否将全部购房款交付给了被告；违约金约定是否有效。

    原告为了证明自己主张的事实与理由，向法庭提交了商品房买卖合同原件，被告方对合同的真实性没有异议，但认为合同中第15条对于合同的争议是第三项方式，而不是第二种。对此，代理人从被告方同时提供的合同中发现第15条第三项其实也已被划去，只是所划的位置与原告提交的合同中所划的位置有点悬殊，但位置的悬殊却根本改变不了第三项方式被划去的事实；同时代理人提出被告方的合同与原告方提交的合同选择解决方式的空白处同样填上按条二种方式处理的内容，并都加盖了被告方的合同专用印章。以此代理人提出被告方就违反备案登记义务所确定的解决方式是第二种而不是第三种。

    对于购房款的交付，原告向法庭出示了三份证据，也就是被告在收取原告的购房款时所出具的三张收据，对原告的证据提供，被告没有异议。

    对于被告是否在向原告交付房屋后的290日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的事实，被告方仅拿出一份自然人签名的关于地理测绘内容的表格，对此，代理人提出，该份证据没有产权登记机关加盖印章确认，其自然人的签名无从确认其　真实性，所以对此证据的真实性表示怀疑；同时，该份证据所示内容与提交备案的事实之间没有必然联系，并不能说明其已向产权机关备案登记，所以认为这份证据与本案没有关联性。

    对于违约金约定的高低与效力问题，代理人提出，违约金数额的确定，要就案件内容综合判定。他认为，原告作为自然人一方，对商品房合同的订立及履行始终以诚实信用作为其合同运行的行动准则的，其对合同所持有的态度是积极而又是非常谨慎的。而被告作为房地产开发企业，其对商品房订立及运行所承受风险的能力是消费者一方无法对比的。同时，该合同标的为期房而不是现房，被告方是在以消费者提供的全部购房款作为房屋开发资金在开发的过程中实现利润，这样，无疑使开发商对合同履行的风险降至最低。实际上意味着，开发商是强势，消费者是弱势。从这一意义上而言，被告更应该信守合同。其次，被告明知其与原告方订立的合同中就合同违约约定了违约金条款，但被告却仍然没有按照合同约定履行，因而说被告方对合同违约的过错是故意的；同时，被告在违约事实发生后，却没有以任何合法或合理的方式向原告作出说明或解释，对此也有理由相信，被告就其违约行为的持续给原告带来的损害是持放任态度的，被告已严重背离诚信。

    ……

    2006年3月6日，法院对这起房产纠纷作出判决，判令开发商在判决生效后60日内将原告欣女士（化名）所购房屋办理所有权登记手续需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，协助原告欣女士办理房屋所有权登记手续；在判决生效后十日内向原告支付违约金36000元。