承租人不付租金，出租人就可解除合同吗？

承租人不付租金，出租人就可解除合同吗？

　　　　　　　　　　　　　上海普若律师事务所　　李前军

　　在房屋租赁合同纠纷当中，常会发生有承租人未及时支付租金，随后出租人以此为理由，向对方提出解除合同的主张。那么，是不是说出租人有这样一个所谓的理由就可以立即解除合同了呢，当然不是。这要看当事人拒付租金的原因是什么，是纯属恶意拖欠，还是己方在合同运行中确有未尽义务而引起对方拒付的结果。其实这个简单的道理并不难理解，但实践中，仍然有当事人，没有去充分考　虑争议的起因原由，本着“只要不给我钱，我就告你上法庭”的手法来对待问题的解决，显然，这不是最佳的处理方法。

　　我曾接手的一个案件，对方作为房屋出租人，不去深究自己在合同中所存在的问题，光考虑我这方当事人没能及时给钱，就将我这方当事人告上法庭，但最终法院的判决并没能如其所愿的支持他不切实际的主张。

　　下面是我办理的那个案件的判决书的原文，我发出来供各位参考一下，如果你是房屋租赁合同的当事人双方，也许，会对你的合同运行提供一些有价值的参考意见的。

上　海　市　浦　东　新　区　人　民　法　院

民　事　判　决　书

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2008）浦民一（民）初字第7102号

　　原告：李X，男，1959年12月14日出生，汉族，住江苏省启东市南阳镇安平村四组193号。

　　委托代理人于X，上海市XX律师事务所律师。

　　被告何XX，女，1980年12月3日出生，汉族，住上海市浦东新区高行镇新行路333号。

　　委托代理人：李前军，上海普若律师事务所律师。

　　原告李X诉被告何XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年4月23日立案受理后，依法由代理审判员黄政独任审判，于2008年5月23日、2008年7月15日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告李X诉称，2007年9月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区高行镇新行路333号房屋出租给被告，租期五年，租金每年100,000元人民币（以下币种同），支付方式为付三押一，每季度支付一次等。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告装修后正常营业至今。2008年3月，被告以房屋存在墙面渗水为由拒付第二季度租金，但事实上原告已联系开发房、物业公司进行过维修，相关问题已经解决，原告尽到了合同的维修义务，故原告起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告支付2008年3月1日起至搬离时的租金；3、被告支付违约金16,666元；4、被告支付律师费5，000元。

　　被告何XX答辩称，原告仅系房屋共有人之一，涉案租赁合同处于效力待定状态，原告不具有完整意义上的诉讼主体资格。被告欠租非出于本意，原告出租的房屋反复出现质量问题，虽经的修仍未解决，直接影响被告对房屋的实际使用。综上，希望减少房租至每月5,000元，但要求继续履行合同，不同意原告的其它诉请。

　　经审理查明，坐落于上海市浦东新区新行路333号1－3层房屋为原告李X及案外人凌玉刚共同所有。2007年9月20日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告作店铺使用，原告于2007年9月20日前向被告交付房屋，租赁期自2007年12月1日至2012年11月30日，年租金100,000元，支付方式为押一个月付三个月，三年内房屋租金不变，三年后每年房租递增百分之十，第六年按市场价格计算并享有优先承租权。另合同第6-1条约定，租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的七日内进行维修。第9-2条约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，原告应自交付之日起的七日内进行修复，逾期不修复的，原告同意减少租金并变更有关租金条款等。2007年11月20日起，因涉案房屋东墙渗水问题，被告数次向物业公司报修。2008年3月中旬，原告向被告发出催款信函。经双方确认，被告租金支付至2008年2月29日，支付押金8,333.33元。因双方就涉案房屋东墙渗水问题协商处理未果，故原告诉诸法院。

　　以上事实，有上海市房产登记册、《上海市房屋租赁合同》、报修单、相关信函、照片及当事人的当庭陈述在案佐证。

　　本院认为，本案所涉租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。被告认为原告未取得其它共有人同意签订的租赁合同处于效力待定状态、原告不具有完整意义上的诉讼主体资格，根据租赁合同的性质及合同的相对性原理，原告出租是否征得其它共有人同意只是其内部问题，并不影响原、被告间的合同效力，故该项抗辩意见缺乏法律依据。庭审中，双方均确认涉案房屋东墙有渗水问题，但对是否已修复各执一词。对此，本院在明确举证分配责任后，原告未能提供已修复的证据，也不申请对此问题进行司法鉴定，故应由原告承担举证不能的法律后果，本院认定原告应依约承担房屋维修义务。同时，为明确合同责任，减少纠纷，被告要求对房屋维修问题一并在本案中处理的意见，本院予以采纳。鉴于本案纠纷的发生是出于对房屋维修责任的争议所致，非被告故意拖欠租金，故原告以逾期付租为由要求解除合同及支付违约金、律师费，本院难以支持，就原告主张的欠租，对2008年7月31日之前的租金可一并在本案中判决。另根据合同第10-1条约定，房屋交付时存在缺陷的，原告应自交付之日起的七日内进行修复，逾期不修复的，原告同意减少租金并变更有关租金条款，故被告要求减少支付租金的请求具有合同和法律依据，租金的减少比例，根据渗水部位对租赁物的实际使用及被告经营的影响程度，本院酌情减少租金至每三个月21，250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：

　　一、被告何XX于本判决生效后五日内支付原告李X2008年3月1日至2008年7月31日期间的租金35,417元；

　　二、原告李X于本判决生效后三十日内修复上海市浦东新区新行路333号1－3层房屋东墙的渗水部位；

　　三、原告李X的其它诉讼请求不予支持。

　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币966元，减半收取计人民币483元，由原、被告各半负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　代理审判员　　　黄　政

　　　　　　　　　　　　二○○八年七月二十一日

　　　　　　　　　　　　书　记　员　　　许瑞芬