长春市房地产市场现状以及应该注意的问题

长春市房地产管理局副局长   刘东伟

    近年来，在国家房地产宏观调控政策的引导下，我市的房地产市场呈现健康发展的态势。2006年，我市的商品房市场供求两旺，可售房源充足；总量供大于求；商品房价格稳中略升；随着住房制度改革的继续推进，二手房交易市场日趋活跃；特别是解决弱势群体和贫困群体住房问题受到空前的重视，保障性住房工作取得新的进展。今年1—4月份，我市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；房地产市场的发展；拉动了其他几十个相关行业的迅速发展，既盘活了存量社会闲散资金，又积极促进了劳动力市场的发育、 扩大了就业岗位、安置了大量下岗人员，解决了政府、社会、家庭的难点和热点问题，对提高社会经济贡献率起到了重要的作用。但我们必须清醒地认识到，与国内同类城市一样，长春的房地产市场发展还存在瓶颈，特别是住房的消费结构以及新建住房套型结构比例不尽合理；不同收入的居民对住房层级选择逐步分化，二手房市场准入机制需深入研究；住房消费指数逐年攀升，与群众的期望和收入相比存在一定的差距。确保老百姓“居者有其屋”，“居者乐其屋”，还需要我们付出更大的努力。所以我个人认为构建结构合理的房地产市场；进一步激活二手房市场；正确引导居民理性消费，将是我市下一步房地产市场的主要趋势。

    一、努力构建结构合理的房地产市场

    回溯我市房地产市场走过的历史，不难发现，如今房地产已从市场初期自由发展步入理性时代，为进一步促进我市房地产市场健康发展，我认为，应从着重研究以下几个问题。

    1、要注重研究宏观政策导向性。应该说，中国的房地产市场有着鲜明的政策导向的痕迹。一位业内人士说得颇有道理：如今的政府调控已进入后调控时代，其鲜明特征在于，过去的调控措施必将转化为开发必持标准之一。尽管房地产发展的主流方向仍然是规范与制度约束下的市场化，但房地产市场已由初期的粗放过渡到后调控时代的集约，由初期的自由发展到后调控时代的规范，由初期的单一标准到后调控时代的综合标准。今年，在国家宏观调控日趋强势的背景下，我市的房地产市场依然呈现蓬勃发展的态势。今年1－3月，我市的房地产买卖成交量11112套，成交面积125．1万平方米，同比上升51．6％；成交金额27．1亿元，同比上升75．2％，交易量、交易额比前五年同期平均增幅提高32．9和8．9个百分点。按一季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，我市房屋成交总量全年可能突破 600万平方米大关，全年成交额将达 130亿元。这一切很大程度上依靠飞速发展的经济拉动；依靠快速发展的城市化进程带来的千载难逢的机遇；依靠大规模的城市建设与棚户区改造；依靠政府强有力的廉租房、经济适用房等政策推动。因此说，这个市场从来都不是盲目的，而是在政策的导向中渐行渐丰，愈做愈强。尤其值得关注的是，在建立和谐社会，关注民生的背景下，无论是政策导向还是调控措施都将向这一主题靠拢。在关注民生的大背景下，政府的政策杠杆会更加倾向于老百姓，那么，我们为老百姓盖房子就要研究老百姓需要什么样的房子，买得起什么样的房子，这是不仅仅是政府的倡导，也是  我们所有开发建设单位应承担的社会责任，应关注的市场取向。

    2、要满足市场对住房选择需求的多样性。近年来我市的住房一直是买方市场需求趋旺；老百姓在经济条件改善后，“换大房、住好房”的愿望越来越强烈，但我们的房地产市场仍呈现供过于求。截至2007年4月末，我市累计可售商品房 513．1万平方米，同比增长 106．1％，其中：住宅335．1万平方米，同比增长 78．6％。在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13．7％；90—144平方米的中型占总量的49．1％；而144平方米以上的大户型占总量的37．2％。从这些统计数据中不难发现，有一个现象十分值得注意。当前，我市一方面大规模地建房、售房，一方面出现大量的空置房，特别是大户型比重逐年增大，但从市场销售形势看却略呈滞销迹象。我认为，出现这样局面关键是供应结构问题。应该说，没有一个开发商建房是为了追求空置率的，这不是理性的市场行为。据统计，2006年，我市城区居住人口 247．8万人，总户数 80万户，户平均人口 3．1人。住宅面积 6332．7 平方米；人均住房建筑面积 25．56 平方米，同比增长 3．8％，人均住宅使用面积 19．17平方米，比上年增加 0．7 平方米；户均住宅套数0．94套，户均住宅建筑面积79．16平方米；住宅成套率达90．56％，住宅私有化率68．7％，比上年提高2．8个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。从现代家庭结构看，年轻人宁愿选择小户型，越来越不愿与长辈同居一处，两代人的生活习惯、居住习惯已呈裂变状态。特别是我市已在上世纪末步入老年社会，空巢家庭越来越多，老人年纪越来越大，经济能力有限，无力支撑一个大房子。许多这样的家庭不再是追捧大户型、多居室，而是想从大换小；但在居住品质上却提出更高的要求，例如需要医疗方便；吃喝方便，社交方便，娱乐方便，家政服务方便。诸如此类种种原由，人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

    3、要形成住房消费结构的梯次性。住宅与人民生活密切相关，房地产市场发展到今天，人们在选择住房时更趋于理性、符合实际。高尚住宅、优质小区当然有许多人在自住但是更多的是中低收入的消费群体，他们更多地考虑功能齐全、出行方便、距离远近等因素，在选择定位上是不买最好的，而是买最适合的。另外，随着城市化步伐的加快，我市每年都要接纳40多万农民工入城。这些农民兄弟为城市建设做出了巨大的贡献，他们对住房需求量也是一个很大的市场，尽管许多人是季节性留驻，但是他们极大地促进了中小户型和房屋租赁市场的消费增长。因而，我们在研究房地产市场发展过程中，不能孤立地考虑问题，房地产市场发展要形成联动机制，要使房屋的买售租赁紧密结合，形成布局合理的梯次消费结构。所以政府应深入研究市场规律，科学引导和规范这个市场，把曲结构作为调控的重点，把解决中低收入人群的住房问题当作民生工作的重中之重来抓，以维护社会的稳定与和谐；开发建设单位须应深入研究市场需求，倾听民意，而不能单纯从利润率出发，只是把眼睛盯住百万富翁的口袋。要深入研究老百姓的需求，认真研究购房者的消费心理和购买能力，合理确定销售价格、户型面积、套型结结构，使我市的住房形成合理的梯次结构。所以，我个人认为我市房地产市场决不是房价问题，而是要尽快建立合理的住房消费结构问题，以此满足不同人群的需求。

    二、采取积极有效的措施，大力激活二手房市场

    2006年，我市二手房市场交易十分活跃，交易量趋旺，但交易额呈下降趋势，二手房市场应有更大的发展空间。切实解决二手房交易问题，进一步激活二手房市场，应从全市房地产市场整体发展全局考虑。商品房、二手房、房屋租赁市场应整体联动、统筹研究，这样，才更符合我市的实际，更有利解决民生问题，让更多的人住上房、住好房。

    前不久，我与省市人大的领导到天津、郑州、洛阳、太原。等城市考察二手房市场。这些城市二手房和商品房的交易比例基本达到1：1；有的城市二手房交易比例还更高一些，而我市仅达到0．48：1。从量上看，我市二手房交易量虽然逐年增加，但这个市场并不活跃。据统计，目前我市三套住房中就有近一套住房不能进入流通领域，前段长春电视台“居家新主张”栏目，就市民关注和反映较多的问题进行排序，结果“办不了产权证”排在了第一位。这既影响了二手房市场发展，也影响了居民的生活质量。我认为，我市的二手房市场发展绝不能只靠买房，而应坚持租、售并举的原则，积极推进二手房交易市场的发展，中低收入者尤其是低收入者应该以租为主，而且还要廉租。廉租房应该降标扩面，惠及更多的低收入者。因为这个群体最后的依靠就是我们政府，解决这部分群众的住房困难是关乎他们生存的大问题。

    为进一步促进二手住房流通，努力改善中低收入家庭的居住条件，促进经济的快速增长，日前，长春市人民政府下发了《关于激活二手住房市场若干政策的通知》（长府发［2007］15号），结合我市的实际，提出了如下措施：

    一是降低二手住房交易手续费门槛。对套型建筑面积70平方米以下的二手住房交易时，免收6元／平方米的交易手续费；房交会期间，70平方米以上二手住房交易手续费由6元／平方米降为 3元／平方米。二是降低住宅租赁门槛。对于企业或个人将住宅房屋出租给民政救济对象、残疾人及持有劳动部门核发《下岗证》的下岗职工，免收 100元／户的租赁手续费，免费办理《房屋租赁登记备案证明》；由房地产行政主管部门会同物价部门定期公布“长春市住宅房屋租金指导价格”，指导住宅房屋租赁价格。三是加大中介市场监管力度，严格实行中介机构备案制度。为增强中介机构透明度，实行中介机构社会公示制度，在长春房地产业信息网上即时公布中介机构详细信息；严格规范房地产广告、咨询、经纪、评估、测绘等中介机构行为，对房地产中介机构进行资信等级评定。对中介机构的违法违规行为由工商、房地部门依法查处。四是逐步提高公有住房租金标准，加大公有住房出售力度，增加二手住房流通总量。对尚未进行房改的公有住房，只要承租人愿意购买，房屋产权单位不得无理拒绝出售。棚户区改造中拆迁的公有住房，原则上应先进行房改后予以安置。五是减化二手住房交易工作程序。工作时限由现行的30个工作日减为10个工作日，强化房地产管理部门的便民服务措施，特殊情况可上门服务。六是理顺直管公有住房管理职能，规范公有住房出售和使用权转让行为。市房地局行使直管公有住房管理权并委托经营单位代为管理，将公有住房使用权转让纳入房地产市场正常管理。

    另外，我市来一直坚持对住房困难的低保家庭落实廉租房政策。希望通过政府与全社会的共同努力，进一步激活我市二手房市场，尽量满足中低收入群体购房、换房的愿望，切实加大棚户区改造和拆迁安置工作的力度；解决困难群众和低保家庭的住房问题，真正让老百姓能住得起、住得好。

    三、正确认识房价上涨，引导居民理性消费

    近年来，从全国房地产业走势看，房价持续飘升，并继续呈现增长的态势。据联合国统计资料显示，发达国家人均居住面积为46．6平方米，中高收入国家人均居住面积为29．3平方米，中等收入国家人均居住面积为20．1平方米，中低收入国家人均居住面积为17．6平方米，低收入国家人均居住面积为8平方米。随着我国经济持续快速的增长，人民的生活水平不断提高，对住房的诉求愿望决定了房地产发展仍有很大空间，因而，房价持续增长是市场直接作用的结果。

    从我市房价涨幅情况看；尽管也是一路走高，但与全国略有不同的，早在2004年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2005年底和2006年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10％。但绝不是“飞涨”。客观地讲，前几年我市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。所以，我个人认为现在的房价是真实的。

    2006年，我市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。全年共完成房地产开发投资74．2亿元，同比增长95．3％；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。2006年，房屋成交54567套，成交面积 559．1万平方米，同比增长40．2％，成交金额为 106．8亿元，同比增长36．1％，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长6 3．5％；商品房价格指数小幅攀升，二手房价格指数稳中有降各类房屋价格指数同比涨、跌互现。今年一季度情况好于去年，1—4月份已完成房地产开发投资76亿元，同比增长43．3％，其中商品房住宅投资4．6亿元，同比增长35％。房地产开发施工面积 334万平方米，同比增长 11．3％，其中，住宅 276．l万平方米，同比增长 32％；房地产市场交易量和交易额继续走高。截至2007年4月末，全市累计售商品房513．1万平方米，其中住宅 335．1万平方米，同比增长 78．6％，成交金额为39．32亿元，同比上升76．8％。商品房价格指数  继续小幅攀升，二手房价格指数呈稳中有升之势。1—4月份，商品房登记备案价格为每平方米2809．4元，成交价格平均  为每平方米2479．1元；同比上升12．3个百分点。二手房成交价为每平方米1557．8元，同比上升7．8个百分点，二手住宅房屋成交价格为每平方米1318元，同比上升3．5个百分点。通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理的区间之内；属于市场需求和品质提高共同作用的结果。这其中有着正常经济发展规律的支持。大家知道，房价是由供求两方面决定；因为房屋有两种性质的需求，一种是消费需求，另外一种是投资需求，但最终还是要由消费需求来支撑，这是市场规律。因此，政府在发挥政策调控作用的同时，还要正确把握舆论导向；提醒市民理性消费。我相信，我市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。

    各位朋友，加快我市房地产市场发展，改善和提升人民群众的生活质量，是关乎民生的大课题。需要政府、开发建设单位乃至全社会付出更大的努力。让老百姓住上房、住好房，才是我们追求的最大目标。