长春中院房产观点集成1：“团购”房屋资格转让协议效力如何认定

　　案例：A单位组织职工到B开发公司团购商品房。C是A单位职工，D不是A单位职工。C与D签订一份协议，C将购房资格以3万元转让给D。协议签订后，D以C的名义向B开发公司缴纳购房款30余万元。房屋建成后，D要求C协助办理更名及入户手续，因房价暴涨，C毁约不履行义务，D起诉至法院，要求确认双方签订的协议有效，并要求C协助其办理更名及入户手续。C答辩称双方协议无效，应驳回D的请求。

　　答：一种观点认为：“团购”房屋资格转让协议的效力待定。“团购”房屋资格转让协议是指商品房买受人将其购买房屋的资格有偿转让给第三人的协议，该协议属于民法理论中合同权利义务概括承受的情形之一，协议生效应当具备以下条件：1.需要有效的合同存在；2.承受的合同需为双务合同；3.需原合同当事人与第三人达成承受合同的合意；4.需经原合同的相对人同意。“原合同”这里是指团购合同，原合同相对人是指开发商。按照协议生效应当具备的以上条件，“团购”房屋资格转让协议的效力，有待于开发商的意思表示。如果开发商同意转让，协议有效；如果开发商在“团购”合同中或以其他方式明确表示反对的，转让协议无效。
　　我们认为：“团购”房屋资格转让协议如系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效，依诚实信用原则，双方应当按照合同的约定履行。

        资料来源：长春市中级人民法院编：《房地产纠纷审判实务》第22、23页

        本律师与长春中院的观点有所不同。从本案例来看，本人认为本案例资格转让协议实质仍为购房合同主体、合同权利义务的概括转让，根据我国《合同法》的规定，应当取得合同相对方的同意，在开发商未明确表示前，应为效力未定合同。