《物权法》之我见（二）——有关业主的权利义务问题

   业主，即产业的所有者。就本文而言，就是指房屋的所有权人。近几年，业主与物业公司之间的矛盾纠纷呈大比例上升趋势。笔者从北京某基层法院了解的情况看，06年立案的物业纠纷案件比05年上升了近30％。业主往往是上班族，时间与精力有限，且物业纠纷的诉讼标的额往往不大，一般在二万以下。所以业主对物业纠纷的诉讼不够重视。。而对物业公司而言，由于业主众多，故诉讼标的额也比较大，往往比较重视，会聘请律师专门从事诉讼。再加上业主大多法律知识和行业信息欠缺，故业主在诉讼中本来有理但却败诉的很多。下边就一些业主的权利义务问题谈几点看法。

   首先，小区内的道路、绿地、空地属于全体业主共同共有。开发商以合同形式出卖、出租、赠与的停车位、车库属于相应的特定权利人，不属于全体业主。高层建筑往往有两层地下室做为设备层。设备层则属于本栋楼的全体业主所有。设备层除了安装有高压水泵、水箱、管道、电梯相关设施外，往往还有大量的空闲房屋。很多物业公司把这些空闲房屋出租，而租金也留在了物业公司。其实这是严重侵犯业主权益的做法。

   其次，业主不得以放弃权利不履行义务。这个规定在民法范畴内是很少见的，依照一般的民法原理，权利和义务是对等的。这个规定有很多现实的意义，比如业主不能以自己全家都不乘坐电梯来做为不交电梯费的理由，即使放弃乘坐电梯的权利也要履行交电梯费的义务。

   再次，住宅商用需要取得相邻权利人的同意。以前北京市有过禁止居民住宅用于商业用途的规定，但后来取消了。从所有权的定义本身来说，住宅用于商业是不用取得任何人的同意的。但任何权利的行使都要以不侵犯他人的合法权益为前提，住宅商用有可能影响到相邻的业主的居住环境，故应取得相邻权利人的同意。

   最后，全体业主的事宜也并非全是“少数服从多数”。如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。记得前几年有过这样的案件，在四川的某小区里，大家都喜欢晚上打麻将。其中有一个家庭里只有母女二人，妈妈不喜欢打麻将，女儿也要写作业，然而麻将声太吵影响了女儿的学习。在多次交涉后，全体小区业主投票，结果90％以上的高票通过了一个公约：晚上允许打麻将。显然这公约严重侵犯了这对母女的合法权益。她们可以起诉到法院，要求撤销该公约。