物权法之我见（三）

   对一般的家庭而言，房产往往是金额最大的财产。所以买房、卖房就不能象买台电视那么随意和无所谓。目前就北京市而言，买一手的商品房的风险已经比较小，主要因为北京市有网上签约登记等措施，基本能够杜绝一房二卖、开发商手续不全等欺诈行为。目前买一手房的主要风险在于开发商承诺不兑现。然而二手房买卖上的风险却远大于一手房，一房二卖、不过户、不腾房等纠纷较多。主要原因是二手房来源复杂、产权情况不透明，房产上可能“粘附”着很多权利瑕疵。《物权法》的第十九条和第二十条为房产交易的安全性提供了可操作的保护措施。

   《物权法》第二十条规定了房产买卖的预告登记制度，即签订买卖房屋合同时，为保障将来买房人能够确确实实的把自己看好的房子买到手，可以向房产登记部门（目前一般是房屋土地管理局）申请预告登记，即告知房产登记部门目前的房产处在买卖交易中。一旦做了预告登记，其法律后果如同该房产暂时被买房人“扣留”了一样，这时卖房人是无法再将房屋卖给其他人的，即使卖房人与他人签订了房屋买卖合同，也无法办理产权过户手续。买卖双方可在预告登记期间办理支付房款、交付房屋等事项，然后再到登记机关办理产权过户。这一制度填补了我国法律的一项空白，能够很大程度上预防卖房人的恶意欺骗行为。

   《物权法》第十九条规定了房屋产权的异议登记制度。如果说预告登记是防患于未然的话，那么异议登记就可以说是亡羊补牢。异议登记是在房屋土地登记部门发放了产权登记证书后，其他权利人对该产权登记有异议，认为该登记侵害了自己的合法权益或着说自己的权益未在登记中予以充分体现，从而向产权登记部门申请异议登记的行为。但异议登记是个临时性保护措施。异议登记后，申请人必须在15日内向人民法院提起诉讼，否则异议登记将失效。房屋的所有权的归属由人民法院的判决书来确定。

   值得注意的是，到目前为止，北京市有关预告登记和异议登记的具体措施笔者尚未看到。在今年10月1日《物权法》正式实施后，预告登记和异议登记具体如何操作尚未可知。

   笔者通过三篇短文谈了几点《物权法》中和普通百姓密切相关话题，其实《物权法》做为一部非常重要的基本法，其中有很多值得称道的地方，有些填补我国法律空白。比如担保物权的规定纠正了《担保法》中的诸多立法错误。再比如“地役权”和“占有”的规定则是首次在我国正式法律中出现。总之，《物权法》的出台在我国法律界具有里程碑意义。