司法鉴定在房地产诉讼案件中的作用及运用
时间：2013-04-26 12:00:17 文章分类：违约索赔
司法鉴定范围和内容的选择对案件起重要作用
华通公司和申明公司合作开发一幢商办楼项目，合作协议约定华通公司出土地，申明公司出资金。合作过程中，按照协议约定华通公司出资的A地块全部登记在了申明公司的名下。项目建成后，华通公司因故不能全部提供A地块，即有近1/2的A地块面积仍由华通公司的原有建筑所占用。但商办楼在办产证时，房地局将整个A地块分摊在商办楼项目中，且注明原有华通公司的建筑为违章建筑，届时应拆除。因华通公司的违章建筑未拆除导致商办楼项目原有规划的绿化及地上停车位等不能实施，影响了整个商办楼项目的品质，商办楼出售给天际公司时（房屋销售合同中约定华通公司的违章建筑涉及的问题与天际公司无关），因此售价明显低于周边同品质的楼盘。由于华通公司的违约给申明公司造成巨大的损失，故申明公司提起诉讼，要求华通公司承担不能完全提供A地块的违约责任，但究竟如何选择违约责任的范围成为难题。
申明公司委托张律师代理该案件后，张律师提出下面几种方案向华通公司主张权利：
1、因华通公司实际只提供了1/2的A地块，相应之下，华通公司只应得原合同约定商办楼建筑面积的1/2，原合同约定其得的1/2的商办楼建筑面积应作为对守约方造成的经济损失。但这一方法可能存在风险，因产证上已将违章建筑所占的土地都分摊到商办楼，法院很有可能认定其已将土地作为投资，而且事实上其占用的土地在规划中就是绿化带，没有相应的建筑，没有影响到房屋的建筑面积，故很有可能法院认定具体的赔偿数额不能按1/2的建筑面积为计算依据，这样就会造成赔偿数额没有相应的计算依据，案件会有被驳回的风险。
2、向华通公司主张实际占地的使用费。但采取该方案应考虑以下问题：（1）土地使用费起算点问题。土地使用费从A地块办出土地证起算，还是从商办楼取得房地产权证起算，是一个有争议的问题。 （2）场地使用费具体数额问题。场地使用费具体数额需经法院委托评估，起诉时无法判断每年的使用费会有多少，因而导致诉讼请求难以确定。 （3）违章建筑何时拆除问题。华通公司有可能在判决后立即拆除违章建筑，也有可能若干年后拆除，对诉讼请求标的设定也存在重大影响。 （4）土地使用费分期付款问题。如提该请求，法院只能判每年支付使用费，故存在赔偿资金不是一次性回笼和每年需申请执行两大问题。 （5）诉讼主体问题。虽然申明公司在房屋销售合同中写明华通公司的违章建筑涉及的问题与天际公司无关，但是从法律上讲，现在天际公司是该商办楼的产权人。故这种方法很大可能要与天际公司协商，作为共同原告向法院提起诉讼。
3、计算出申明公司应得的建筑面积，再评估出因没有绿化带及停车场而造成每平方米的损失，从而计算出申明公司的经济损失，但该方法的风险就是评估时间点已超过一年，评估方面可能会存在一些问题，这就要看法院到时如何去操作及认定。
经过律师的分析和建议，最终申明公司选择了以第三种方案向法院提起诉讼，请求法院对商办楼在出售时每平方米差价 （系华通公司的违章建筑未拆除的情况下商办楼的每平方米售价与违章建筑拆除后按规划实施绿化带及停车场情况商办楼每平方米售价之差额）指定评估单位进行评估。法院接受了申明公司的申请，指定了一家专业的评估机构对有无绿化带及停车场的差价进行了评估，评估机构最终得出的结论为：在满足估价对象的全部限制条件下于估价时点因未达原规划设计所造成的减损价值评估总价格为600多万元。最终，申明B公司的权益得以实现。
综上，建筑工程、房地产案件中涉及到司法鉴定问题的，鉴定范围的确认和选择对整个案件起着至关重要的作用。同一个案件，往往选择鉴定的范围或内容的不同会导致截然不同结果。作为律师，一定要具体分析，帮助当事人选择最能保护其利益的鉴定范围或内容，确保当事人利益最大化。
当事人单方委托鉴定有利于在案件诉讼过程中掌握主动权
复明公司为房地产开发商，聘请绿洲公司为其开发的别墅项目制作防腐木花架、安装工程和油漆工程，双方签订的协议，约定了木材和油漆等品牌，并约定了工程款的支付方式。复明公司按约支付了两次工程款后，发现绿洲公司提供的木材和施工存在严重的质量问题，而拒付第三笔款项，绿洲公司认为其已施工完毕，复明公司应该支付协议约定的第三笔工程款，就此双方产生争议。僵持之下，绿洲公司向法院提起诉讼，要求复明公司支付第三笔工程款。
复明公司收到起诉状后，委托张律师代理该案，考虑到该案是因为工程质量问题产生的争议，掌握工程质量情况对案件是关键，于是提议就绿洲公司施工的工程质量进行单方委托鉴定，一是为了提起反诉之用，二是先行了解该工程存在的问题和修复费用的多少，以便在案件中掌握主动权。
复明公司接受律师建议后，立即委托了一家具有鉴定资质的鉴定机构对该工程进行了质量鉴定和修复费用的评估，得出的结论为防腐木花架有多处严重的开裂、变形，并明确应更换47根木梁，大量裂缝应进行修补，并计算出了更换构件和修补裂缝的费用。此费用和鉴定费用的总和已超过绿洲公司的诉讼请求。
庭审时，张律师将该鉴定报告作为证据提交法庭，虽绿洲公司主张该鉴定报告为复明公司单方委托，但考虑到出具鉴定报告的鉴定机构是本市三家仅有的有资格作该方面鉴定的机构之一，再次申请鉴定推翻该鉴定结论的可能性不大，故在法院的主持下，绿洲公司同意在鉴定结论的基础上进行调解，并作出了很大的让步，放弃了由其自行修复的打算，同意复明公司在工程款尾款中扣除修复费，最终以复明公司向绿洲公司支付2万元补偿费调解结案。
华通公司和申明公司合作开发一幢商办楼项目，合作协议约定华通公司出土地，申明公司出资金。合作过程中，按照协议约定华通公司出资的A地块全部登记在了申明公司的名下。项目建成后，华通公司因故不能全部提供A地块，即有近1/2的A地块面积仍由华通公司的原有建筑所占用。但商办楼在办产证时，房地局将整个A地块分摊在商办楼项目中，且注明原有华通公司的建筑为违章建筑，届时应拆除。因华通公司的违章建筑未拆除导致商办楼项目原有规划的绿化及地上停车位等不能实施，影响了整个商办楼项目的品质，商办楼出售给天际公司时（房屋销售合同中约定华通公司的违章建筑涉及的问题与天际公司无关），因此售价明显低于周边同品质的楼盘。由于华通公司的违约给申明公司造成巨大的损失，故申明公司提起诉讼，要求华通公司承担不能完全提供A地块的违约责任，但究竟如何选择违约责任的范围成为难题。
申明公司委托张律师代理该案件后，张律师提出下面几种方案向华通公司主张权利：
1、因华通公司实际只提供了1/2的A地块，相应之下，华通公司只应得原合同约定商办楼建筑面积的1/2，原合同约定其得的1/2的商办楼建筑面积应作为对守约方造成的经济损失。但这一方法可能存在风险，因产证上已将违章建筑所占的土地都分摊到商办楼，法院很有可能认定其已将土地作为投资，而且事实上其占用的土地在规划中就是绿化带，没有相应的建筑，没有影响到房屋的建筑面积，故很有可能法院认定具体的赔偿数额不能按1/2的建筑面积为计算依据，这样就会造成赔偿数额没有相应的计算依据，案件会有被驳回的风险。
2、向华通公司主张实际占地的使用费。但采取该方案应考虑以下问题：（1）土地使用费起算点问题。土地使用费从A地块办出土地证起算，还是从商办楼取得房地产权证起算，是一个有争议的问题。 （2）场地使用费具体数额问题。场地使用费具体数额需经法院委托评估，起诉时无法判断每年的使用费会有多少，因而导致诉讼请求难以确定。 （3）违章建筑何时拆除问题。华通公司有可能在判决后立即拆除违章建筑，也有可能若干年后拆除，对诉讼请求标的设定也存在重大影响。 （4）土地使用费分期付款问题。如提该请求，法院只能判每年支付使用费，故存在赔偿资金不是一次性回笼和每年需申请执行两大问题。 （5）诉讼主体问题。虽然申明公司在房屋销售合同中写明华通公司的违章建筑涉及的问题与天际公司无关，但是从法律上讲，现在天际公司是该商办楼的产权人。故这种方法很大可能要与天际公司协商，作为共同原告向法院提起诉讼。
3、计算出申明公司应得的建筑面积，再评估出因没有绿化带及停车场而造成每平方米的损失，从而计算出申明公司的经济损失，但该方法的风险就是评估时间点已超过一年，评估方面可能会存在一些问题，这就要看法院到时如何去操作及认定。
经过律师的分析和建议，最终申明公司选择了以第三种方案向法院提起诉讼，请求法院对商办楼在出售时每平方米差价 （系华通公司的违章建筑未拆除的情况下商办楼的每平方米售价与违章建筑拆除后按规划实施绿化带及停车场情况商办楼每平方米售价之差额）指定评估单位进行评估。法院接受了申明公司的申请，指定了一家专业的评估机构对有无绿化带及停车场的差价进行了评估，评估机构最终得出的结论为：在满足估价对象的全部限制条件下于估价时点因未达原规划设计所造成的减损价值评估总价格为600多万元。最终，申明B公司的权益得以实现。
综上，建筑工程、房地产案件中涉及到司法鉴定问题的，鉴定范围的确认和选择对整个案件起着至关重要的作用。同一个案件，往往选择鉴定的范围或内容的不同会导致截然不同结果。作为律师，一定要具体分析，帮助当事人选择最能保护其利益的鉴定范围或内容，确保当事人利益最大化。
当事人单方委托鉴定有利于在案件诉讼过程中掌握主动权
复明公司为房地产开发商，聘请绿洲公司为其开发的别墅项目制作防腐木花架、安装工程和油漆工程，双方签订的协议，约定了木材和油漆等品牌，并约定了工程款的支付方式。复明公司按约支付了两次工程款后，发现绿洲公司提供的木材和施工存在严重的质量问题，而拒付第三笔款项，绿洲公司认为其已施工完毕，复明公司应该支付协议约定的第三笔工程款，就此双方产生争议。僵持之下，绿洲公司向法院提起诉讼，要求复明公司支付第三笔工程款。
复明公司收到起诉状后，委托张律师代理该案，考虑到该案是因为工程质量问题产生的争议，掌握工程质量情况对案件是关键，于是提议就绿洲公司施工的工程质量进行单方委托鉴定，一是为了提起反诉之用，二是先行了解该工程存在的问题和修复费用的多少，以便在案件中掌握主动权。
复明公司接受律师建议后，立即委托了一家具有鉴定资质的鉴定机构对该工程进行了质量鉴定和修复费用的评估，得出的结论为防腐木花架有多处严重的开裂、变形，并明确应更换47根木梁，大量裂缝应进行修补，并计算出了更换构件和修补裂缝的费用。此费用和鉴定费用的总和已超过绿洲公司的诉讼请求。
庭审时，张律师将该鉴定报告作为证据提交法庭，虽绿洲公司主张该鉴定报告为复明公司单方委托，但考虑到出具鉴定报告的鉴定机构是本市三家仅有的有资格作该方面鉴定的机构之一，再次申请鉴定推翻该鉴定结论的可能性不大，故在法院的主持下，绿洲公司同意在鉴定结论的基础上进行调解，并作出了很大的让步，放弃了由其自行修复的打算，同意复明公司在工程款尾款中扣除修复费，最终以复明公司向绿洲公司支付2万元补偿费调解结案。
