南京房产律师：农村房屋转让的法律效力

案情介绍

   2003年12月，位于某区A村的周某与夏某签讨了一份“私房买卖合同”，约定周某将其私房19间卖给夏某，夏某给付价款4万元。合同签订后，夏某按约支付了购房款并与其家人搬里该房居住。2005年8月，周某想收回其住房，退还购房款给夏某，但夏某不同意。周某遂于2006年4月起诉。夏某认为，其原是农村居民，国办发(1999) 39号文并未禁止向农村居民转让农民住宅，其与周某签订的“私房买卖合同”应为有效。诉讼中，夏某于2006年5月与该区某办事处签仃了拆迁补偿协议书，约定由该办事处支付夏某拆迁补偿费9.5万元(包括建筑物补偿费9万元、地面附着物补偿费5 000元)、拆迁奖励1. 8万元(按建筑物补偿总金领的20%奖励，此款是夏某配合政府的拆迁工作，政府时夏某个人的奖励)，合计11. 3万元。此房现已拆迁完毕。

另查，夏某原系某区B村农民。2003年9月，夏某与该区建设用地统一征地办公室签订了房屋拆迁补偿协议书、货币安置住房协议书。2004年6月，夏某由农业人口转为城镇人口。

案情分析

   本案焦点在于周某与夏某签订的“私房买卖合同”是否有效的问题。根据审判实务，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外，只有买卖双方都是同一经济组织成员的，可以认定合同有效。因为:(1)房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国办发(1999) 39号文规定:“农民的住宅不得向城市_居民出售，也不得批准城市居民胡农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”(2)宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖中买房人大多名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。(3)目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

   本案中，夏某在购买房屋时虽然是农村居民，但不是周某所在区同一村村民。故夏某与周某签订的“私房买卖合同”虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律强制性规定，应属无效。《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故夏某依据拆迁补偿协议取得的拆迁补偿9. 5万元应归周某，周某应当返还夏某购房款4万元。由于拆迁奖励是夏某配合政府的拆迁工作，政府对夏某个人的奖励，不属于返还部分，应归夏某所有。

   另需说明的是，国办发(1999) 39号文关于“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定不涉及向农村居民转让农村住房业问题，但不能据此得一出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结诊。夏某以其原是农村居一民厂国办发(1999) 39号文未禁止向农村居民转让农村住宅为由，主张涉案“私房买卖合同”有效的理由不能成立。

判决结果

   法院经审理后认为，周某与夏某的“私房买卖合同”违反《土地管理法》有关规定，应为无效合同，·夏某应将取得的拆迁补偿9.5万元返还周某，周某返还夏某购房款4万元。