南京房产律师：擅自处分共有财产能否悔约

案情介绍

   闫某与张某于2002年结婚后一直未将户口薄合并，婚姻状况仍显示为未婚。2003年3月，夫妻二人从开发商处购买了一套房屋，产权登记在闫某下。2007年7月，闫某将房屋出售给龚基，龚某依约先后支付了8万元多金。2007年8月，闫某就上述房屋与案外人宋某另行签订了房屋买卖合同。随后，闫某以丈夫张某不同意出售房屋为由通知龚某不再履行合同。2007年8月，闫某为宋某办理了房屋产权过户手续。得知此消息后，龚某诉至法院，要求确认解除房屋买卖合同、闫某双倍返还定金16万元。但闫某认为，房屋系夫妻共同共有财产，其在签仃房屋买卖合同时未征得张某的同意便擅自处分共有财产，属于无权处分行为。合同签订后，张某不同意，所以合同应为无效，故其只同意返还龚某8万元定金。

案情分析

   本案的焦点在于同某的行为是否属于擅自处分其他共有人财产的行为，闻某与龚某签订的房屋买卖合同是否有效。

   根据《婚姻法》第17条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，

事实上，在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况一般不予审查(即使审查也是形式审查)，只要求办理产权过户手续的出卖人系房屋所有权证书上记载的房屋所有权人本人，鉴于此，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效;但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的 除外，

   结合本案来看，闫某、龚某签订房屋买卖合同后，龚某履行了给付定金的义务，合同尚未履行完毕时，闫某就诉争房屋又与他人再次签订房屋买卖合同，并收取了价金、办理了产权过户手续，故应当认定张某在闫某与龚某签订合同之前便已知悉诉争房屋即将出售之事，

现闫某以出售诉争房屋之前未取得张某同意为由主张房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据;另，本案诉争房屋只登记在同某一人名下，闫某婚姻状况也显示为未婚，龚某无过错，因此同某与龚某签订的房屋买卖合同应为有效。但因诉争房屋已过户给宋某，故龚某不可能再取得房屋的所有权，只能要求闫某承担违约责任，即双倍返还定金。

判决结果

   法院经审理后认为，闫某与龚某的房屋买卖合同有效，闫某的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，合同应予解除，闻某应承担违约责任，双倍返还龚某定金16万元。