解读楼市调控新政2012

各区县住房城乡建设委（房管局），东城、西城区住房城市建设委（房管局），经济技术开发区建设局（房地局），各区县地方税务局、各分局，各房地产开发企业，各房地产经纪机构，各金融机构，各有关单位：

　　为规范房地产交易行为，根据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）和《关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》（京政发【2005】12号）等有关规定，现就本市进一步加强房屋买卖合同管理的有关问题通知如下：

　　一、严格执行商品房预购人在取得房屋所有权证前不得将所购买的预售商品房再行转让的规定。房地产开发企业和房地产经纪机构不得协助预购人转让未取得房屋所有权证的房屋。

　　二、严格执行本市住房限购政策。房地产开发企业或房地产经纪机构与购房人签订住房买卖合同或经纪服务合同前，应当告知购房人本市住房限购相关政策，并按《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》(京建发【2011】65号)文件要求留存购房家庭的资格证明材料的复印件并核查原件。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合购房资格的家庭出售住房或提供房地产经纪服务。

　　三、买卖双方注销存量房网签合同信息后，同一购房人再次购买同一套房屋签约的，住房城乡建设部门将在《存量房买卖合同信息表（纳税）》上记载价格变化情况。纳税申报人持《存量房买卖合同信息表（纳税）》及相关材料到地方税务部门办理纳税手续。地方税务部门综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。

　　四、金融机构审核贷款申请人存量房网签合同信息后，应在存量房网签系统中对申请贷款的网签合同进行标注，注明贷款审核结果及贷款额度；买卖双方申请注销有贷款标注的网签合同的，金融机构与购房人解除贷款合同后，在系统中做解除标注。

　　网签合同中未约定为贷款支付的，金融机构不得对购房人发放个人住房贷款。

　　五、房地产开发企业和房地产经纪机构违反本通知规定，违规协助购房人转让预售商品房、未严格执行住房限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的，市、区县住房城乡建设委（房管局）依法从严查处，并可暂停其网签资格。

　　六、本通知自2012年8月1日起施行。

依网签价格变化严格税收征管

为了避税，住房买卖双方常一套房签两次合同，即签订“阴阳合同”，成交价格较高的一个合同用来贷款，成交价格较低的合同用来避税。

《通知》旨在进一步规范市场秩序，有效遏制二手房买卖“阴阳合同”，堵塞税收漏洞，促进本市存量房交易市场健康发展。

《通知》要求，地方税务部门依据网签价格变化情况严格税收征管。买卖双方注销存量房网签合同信息后，再次网签同一套房屋的，《存量房买卖合同信息表（纳税）》上将记载价格变化情况。地方税务部门综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。

注销网签合同先解除个人房贷

《通知》中明确，金融机构将个人住房贷款情况与网签合同紧密关联。据介绍，金融机构发放个人住房贷款时，应在网签系统中标注贷款审核结果及额度；申请注销有贷款标注的网签合同时，购房人应先解除贷款合同，并由金融机构在系统中做解除标注。此外，网签合同中约定为全款支付的，金融机构不得对购房人发放个人住房贷款。

预购商品房登记前不得再转让

此前，有购房者为赚取差价，提前预购商品房，在商品房登记前，则转让给他人。这其中有部分预购房家庭已经被限购，根本不具备购房资格。

《通知》中重申商品房预购人不得将所购预售商品房在房屋登记前再行转让，并再次强调继续严格执行住房限购政策，进一步加大对违规开发企业和经纪机构的查处力度。