房子不买了，交的定金该不该退？

   最高人民法院日前公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）将自６月１日起正式实施。该《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、包销、担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律做出了明确的规定。其中，对售楼者严重违反诚信原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确可以适用惩罚性赔偿原则。本报邀请了北京市同点律师事务所的孙毅律师、赵胜彪律师坐堂，通过案例对消费者关心的部分问题进行深刻剖析。从今天起连续刊登，以飨读者。

   房子不买了，所交的定金该不该退，要依当事人的责任而定：如果房子不买了，是因交付定金一方当事人的责任造成的，定金不该退；如果房子不买了，是因接受定金一方当事人的责任造成的，定金不仅该退，而且是双倍退还；如果房子不买了，既不是交付定金一方当事人的责任造成的，也不是接受定金一方的当事人的责任造成的，定金应该如数退还。

                      案例

   赵先生与甲房地产开发公司于今年３月签订１份买房认购书，其中约定，赵先生认购甲公司开发的建筑面积９７．１８平方米两居室房屋一套。赵先生应于签订本认购书当日向甲公司交付定金２万元，并于签订认购书后７日内与甲公司签订商品房买卖合同。如因赵先生的原因未能按时签订合同，甲公司有权没收赵先生已交付的定金，并取消赵先生的房屋认购权。

   赵先生在认购书约定的期限内与甲公司进行签约商谈，但双方对商品买卖合同中的一些问题未能达成一致意见，因此双方没有签订商品房买卖合同。

   第二天，赵先生向甲公司提出了返还定金的要求。公司认为，双方签订的认购书中明确约定，赵先生未能按时签订合同，甲公司有权没收定金，所以不能返还赵先生的定金。

   无奈，赵先生只好起诉至法院，要求人民法院依法维护买房人的利益。

   法院认为，根据查明的事实，赵先生依照约定如期和甲公司商谈了购房一事，在事实上已经履行了自己的义务。在商谈的过程中，因双方未能达成一致意见导致了商品房买卖合同未能签订，其结果的发生是双方行为所致，并非赵先生或甲公司双方中任何一方的责任。所以，赵先生提出甲公司退还定金的要求，应予支持。

   最后法院判决解除了赵先生与甲公司签订的认购书，同时，甲公司返还赵先生定金２万元。

                      专家坐堂

   在商品房买卖过程中，当事人双方经常因为定金问题发生纠纷。如果买房人按双方签订的认购书中约定，向卖房人交了定金后房子不买了或者卖房人不卖房了，那么，卖房人收到的定金退不退还买房人？

   定金，是指在买卖关系中，一方当事人在买卖合同实现之前，向对方交付的一定数额的金钱，其目的是为了担保买卖合同的实现。在商品房的买卖关系中，一般都是买方向卖方交付定金。

   在我国的合同法和担保法中，对定金的法律效力是这样规定的：合同正常履行了，定金冲抵价款或返回。合同没有履行，如果是交付定金一方的责任造成的，交付定金的一方没有权利要求返还定金；如果是接受定金一方责任造成的，接受定金的一方应双倍返还定金；如果既不是交付定金一方的责任，也不是接受定金一方的责任，定金应当如数返还。

    《解释》的规定明确地体现了这一原则，它依据合同法和担保法，对未能订立商品房买卖合同的、但已经交付了的定金如何处理设定了以下几种情况：

                      （一）定金不返还

   如果因为交付定金一方的原因未能订立商品房买卖合同的，交付定金的一方没有权利要求返还定金。假如本案的赵先生交完定金后，又看好了另一家房地产开发公司销售的房子，不想买甲公司的房子了，就不和甲公司签订合同了，那么，这个商品房买卖合同没签成是因为赵先生的原因造成的，所以甲公司不该返还赵先生定金。

                      （二）定金双倍返还

   如果是接受定金一方的原因未能订立商品房买卖合同的，接受定金的一方应双倍返还定金。假如本案甲方接受了定金后，因为房价飞涨，不想卖给赵先生了，就不和赵先生签订合同了，那么，这个商品房买卖合同没签成是因为甲公司的原因造成的，所以甲公司应该双倍返还赵先生定金。

                      （三）定金如数返还

   如果未能订立商品房买卖合同既不是交付定金一方的原因，也不是接受定金一方的原因，定金应当如数返还。正如本案，赵先生和甲公司未能订立商品房买卖合同的原因，是因为双方未能达成一致意见所导致，其结果的发生是双方行为所致，并非归责赵先生或甲公司双方中任何一方的责任，因此，定金应如数返还。

   从以上可看出，它是以当事人责任的标准来设定的。实践中，如果赵先生和甲公司在认购书中约定了，无论在什么情况下定金都不予返还，因此，甲公司接受了定金后，因为房价飞涨，不想卖给赵先生了，就不和赵先生签订合同了，那么，这个商品房买卖合同没签成是因为甲公司的原因造成的，赵先生想买的房子买不成，自己没有责任，定金也要不回来，怎么办？

   我们认为，在这种情况下，甲公司应该双倍返还赵先生定金。为什么？因为当事人之间的约定，不能违反法律的规定，这是我国法律规定的一项原则。由于接受定金一方的原因未能订立商品房买卖合同的，接受定金的一方应双倍返还定金，这是“法定”的，而认购书中的无论在什么情况下定金都不予返还，则是双方当事人的约定。尽管《解释》中没有明确的文字，但是，法律规定的原则是个不争的问题。

                     文/孔勇

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