认购书是否具有法律效力？

           新华网 （2003-05-28 14:51:23）来源：北京现代商报

    ■ 具备商品房销售条件的房屋开发公司可以和买房人签订房屋认购书，但它不是商品房买卖中的必经程序。

    ■ 在一般情况下，房屋认购书不是商品房买卖合同，但是它具备法律效力。

   ■ 如果房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该房屋认购书应认定为商品房买卖合同。

案例

钱女士和乙房地产开发公司签订了一份房屋认购书，认购开发公司的一套房屋，支付了３万元定金。可是当钱女士在房屋认购书约定的时间内到售楼处准备签订《商品房买卖合同》时才得知，钱女士原定的那套房屋已被乙公司卖给了他人，为此，双方发生了争执。

   钱女士认为，双方签订的房屋认购书是一种合同，具有法律效力，双方应本着诚实信用的原则遵守合同的约定，开发公司不履行合同应当双倍返还定金，并承担违约责任。

   开发公司认为，在其将自己开发的房屋卖给他人并为他人办妥房产证之前，开发公司始终是该房屋的所有权人，它有选择将房屋卖给谁的权利。况且签订房屋认购书，仅仅表明钱女士认购该套房屋的意向，并不能说明钱女士已经取得该房屋所有权的凭证。因此，开发公司可以将钱女士的定金返还，但必须解除双方签订的房屋认购书。

   钱女士和乙房地产开发公司签订的房屋认购书究竟是不是合同？房屋认购书有没有法律效力？

 专家坐堂

   有些买房人都会遇到这样的情况，在和房地产开发公司正式签订商品房买卖合同之前，开发公司要求买房人和他们先签一份房屋认购书。不签吧，开发公司不卖给你，看好的楼盘买不到。签吧，不了解全部情况又怕陷入被动。对认购书的法律效力别说刚刚接触房屋买卖的买房人，就连有些房地产开发商也是说不清楚的。钱女士遇到的事情就涉及到了认购书的法律效力问题。

    我们结合上述例子，从四个方面谈这个问题。

     认购书并不是房屋买卖中的必经程序

    在我国过去相关的法律中并没有“房屋认购书”的名词，也没有类似的法律概念；相关法律也没有规定房屋买卖双方在买房之前，或者说在签订商品房买卖合同之前必须签订房屋认购书。因此，签订房屋认购书并不是房屋买卖中的必经程序，不是在签订商品房买卖合同之前必须签订一份房屋认购书。最高人民法院的最新《解释》也没有规定签订房屋认购书是房屋买卖中的必经程序。

     双方当事人意思表示真实、一致的认购书具有法律效力

    房屋认购书是有些房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，它是合同的一种类型，但它不是法律规定的商品房买卖合同。在司法实践上，只要是双方当事人的意思表示真实、一致，不违反法律的规定，司法部门对房屋认购书还是认可的。人民法院的判例中，有许多判决都是认定了房屋认购书中双方的约定，并以此为根据作出判决。所以，房屋认购书虽然不是商品房买卖合同，但它还是具有法律效力的，对双方当事人的相关行为具有约束力，当事人双方应该认真履行。在最高人民法院的最新《解释》中，对认购协议中双方约定的做为订立商品房买卖合同担保的定金应如何处理的规定，就是对司法实践中处理房屋认购书做法的肯定。

具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力

   根据《解释》的规定，如果房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该房屋认购书应认定为商品房买卖合同。在这种情况下，该房屋认购书的法律效力就等同于商品房买卖合同的法律效力了。

    认购书具有法律效力的前提是开发商取得《商品房销售许可证》

   房屋认购书具有法律效力是有前提的，那就是房地产开发公司必须具备销售商品房的条件，如开发公司取得了《商品房销售许可证》，说明它具备了商品房销售的条件。不符合商品房销售条件的，开发公司不得销售商品房，和房屋买受人签订的房屋认购书也是无效的，开发公司更不得依此向房屋买受人收取任何费用。

   从上述例子看，乙开发公司和钱女士签订的房屋认购书是有法律效力的，乙公司没有按房屋认购书的约定履行，是严重的违约行为，因此，钱女士要求乙公司双倍返还定金和赔偿损失的要求是合理的。

               本系列由北京市同点律师事务所孙毅律师提供专家支持。