试论集体土地上房屋征收补偿标准

试论集体土地上房屋征收补偿标准

作者吕国华

多年来，征收集体土地上房屋缺乏全国统一补偿标准，各地制定的补偿标准千差万别，补偿标准普遍偏低，且随意性很大，成为引发社会矛盾的导火索。

征收国有土地上房屋，应当按照市场价予以补偿。但根据法律规定，集体土地上房屋不能入市，导致无法直接判断集体土地上房屋的市场价值。这也成了各地压低集体土地上房屋补偿标准的借口。在同一个城市，同一片区域，集体土地上房屋补偿和国有土地上房屋补偿相差甚远。被征地农民怨声载道，纷纷上访，几乎成了这个时代多数城市的共同写照。

对于征收集体土地上房屋的补偿标准，最高人民法院先后作出过司法答复和司法解释，均规定征收集体土地上房屋的补偿，应当参照国有土地上房屋补偿标准予以补偿。既然是参照，就给执行者留下了操作空间。参照的标准是什么，幅度有多大，是高于，等于，还是低于国有土地上房屋补偿标准？进一步说，是高于、等于，还是低于国有土地上房屋的市场价呢？

集体土地上房屋虽然不能上市交易，确定该类房屋的市场价值缺乏交易数据，但可以参考同一或者相近地段的国有土地上的房屋确定其市场价值。集体土地上房屋一般没有使用年限的限制，集体土地上房屋所有权人不仅对土地享有使用权，而且对土地享有类似共有产权人的权益。因此，其实际价值应当高于同一或者相近地段的国有土地上的房屋。征收集体土地上房屋，应当按照高于国有土地上房屋市场价的标准予以补偿。

虽然征收集体土地上房屋补偿标准高于国有土地上房屋补偿标准，缺乏明确的法律和法规依据，但是确立这样一种理念仍然具有重要意义，对于各地在具体征收活动中确立集体土地上房屋征收补偿标准具有指导作用。虽然没有哪条法律规定集体土地上房屋征收补偿标准必须高于国有土地上房屋征收标准，但也没有哪条法律规定集体土地上房屋征收补偿标准必须低于国有土地上房屋征收补偿标准。懂得了这个道理，地方官员口中常说的宅基地上的房子不值钱，甚至民众普遍认为的农村的房子便宜，这些认识上的偏差也就没了市场。

笔者曾就土地管理法修改提出建议——土地被征收的，按照土地被征后的用途予以补偿。如果根据这样的补偿理念设计集体土地上房屋征收补偿制度，应当规定这样的补偿标准：集体土地上房屋被征收的，按照高于同一或者相近地段的国有土地上的房屋市场价予以补偿。如此以来，征地引发的社会矛盾会从法律层面上予以化解。

作者简介：吕国华，北京专职律师，国华征收（拆迁）律师团首席律师，山东人，毕业于北京大学，法律硕士，长期定向从事不动产征收法律事务。其有关房屋拆迁和房屋征收的多部著作被国务院法制办直属的中国法制出版社出版；曾上书全国人大常委会废除《城市房屋拆迁管理条例》，其对《国有土地上房屋征收与补偿条例征求意见稿》的多条修改意见均被国务院采纳。主要业务范围包括国有土地上房屋拆迁、城中村改造、棚户区改造、旧城改造、企业厂房搬迁、水库移民搬迁、土地征收、房屋征收。

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