二手房交易税费知识

A、二手商品房

    2005年5月29日，九部委联合出台《意见》中对营业税征收标准有了重新规定：即对购买住房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税，对个人购买普通住宅超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，按差额征收营业税。此政策出台后，使得超过80%的二手商品房被划入征收营业税的行列。

    1、不足5年房产：王女士于2003年5月买了一套80万的房产，建筑面积为100平方米，欲于近期以100万卖给金先生。对于此房屋来说，其房产未超过5年，需要交纳全额营业税。则卖方王女士需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+营业税（房产总价的5.5%）； 另外须按照规定交纳个人所得税。买方金先生需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+契税（房产总价的1.5%）。

2、满5年房产：王女士于1999年4月买了一套50万总价的房产，建筑面积为80平方米，近期欲以80万卖给杨先生，其房产超过5年。则卖方王女士需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）； 另外须按照规定交纳个人所得税。买方杨先生需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+契税（房产总价的1.5%）。

    (注：如果该房产为非普通住房，则需要差额征收营业税=(销售价格-原购房价格)×5.5%。以本例来说，如果该住房为非普通住房，营业税为(800000-500000)×5.5%=16500元)

B、经济适用房

    经济适用房的上市年限是以5年来区分的。

    1、5年以内出售：王女士于2003年10月在回龙观购得一套15.9万的经济适用房，建筑面积为60平方米，由于个人原因将于近期出售。该房产未超过5年。对王女士来讲，该房产只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的单价。则卖方王女士需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）； 另外须按照规定交纳个人所得税。买方（须为满足购买经济适用房条件的人）需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+契税（房产总价的1.5%）+土地出让金（只有在政府审批购房人的购房总价小于实际购买房屋的成交总价时，才须交纳综合地价款，即差价的10%）

     2、5年后出售例：王女士近期打算以25.2万总价卖出2000年在天通苑购置的一套建筑面积为70平方米的经济适用房，当时购入价为18.5万元。王女士买房时间超过5年，则该房可以市场价出售给任何消费者。则买卖双方需要交纳的税费见表四。另外须按照规定交纳个人所得税。则卖方王女士需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+土地出让金（5年以上按照市场价格出售的经济适用房需交纳合同标的额10%作为综合地价款）； 另外须按照规定交纳个人所得税。买方（任何消费者）需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+契税（房产总价的1.5%）

C、已购公房

    已购公房不存在年限问题。

    案例：王女士有一套1993年的已购公房，建筑面积为70平方米，该房产于2006年5月首次上市交易，欲以总价42万卖给曾先生。则买卖双方需要交纳的税费见表五。另外须按照规定交纳个人所得税。则卖方王女士需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）； 另外须按照规定交纳个人所得税。买方曾先生需要交纳的税费：印花税（房产总价的0.05%）+契税（房产总价的1.5%）+土地出让金（当年成本价*1%*产权证上的建筑面积）+产权证印花（5元）

D、个人所得税

二手房买卖个税分两种：

根据国家税务总局的相关规定，应纳税所得额计算公式为：应纳个人所得税税额＝应纳税所得额×20％（应纳税所得额＝房产转让收入额－房产原值－合理费用）。

据国家规定，合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

二手房买卖个税目前分两种情况：能提供完整资料的，先按应缴个税额的20％计算；不能提供完整资料的按评估值的1%计算。

举例：

出售100万元的一套房子，如果不能提供房屋原值证明，按照新规要交个税1万元，公式是（100万×1％）。

如果房主能提供原值证明，而买房钱加合理费用如果是90万元，那么要交个税2万元，公式是（100－90）×20％。

个税征收细则中规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。只要确实所卖房屋是唯一生活用房，且买房、卖房行为是在1年之内完成，能享受相关的免税政策。退税按情况而定，卖大买小还是卖小买大，前者是部分退税，后者是全额退税。例如：你卖出一套价格为50万元的房子，一年内买进一套40万元的房子，假如当初缴纳的纳税保证金为20000元，则退税金额为（400000/500000）*20000=16000元，即后购房价除以前售房价，再乘之前缴纳的纳税保证金后的金额就是你的返税。如果你卖出一套价格为50万元的房子，一年内买进一套为80万元的房子；则可以全额退税。即假如在买进新房后的一年内卖出旧房，且新房的房价等于或大于旧房的房价，个税是可以凭发票全额退还的，如果新房房价小于旧房房价，则按相应比例退还。如果在新房买进之后超过一年的时间才卖出旧房，则需要缴纳个税。

E、其他费用

1、交易手续费：双方各50％ ，住宅：6元/平方米。

    2、登记费：由买方交纳 ，住宅：80元/套；

3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

F、房屋赠与

根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。但赠与作为个人转让住房的一种，因为不涉及交易金额，所以目前与方原则上不需要缴个税。