调查显示：沈阳六成受访者没有《土地证》

　　日前，在青岛某小区，由于《土地证》过期，整个小区所有房产均无法交易，银行也拒绝为其办理抵押贷款。在上海，部分房屋也因《土地证》即将到期而出现房价大幅下降的现象。

　　类似的情况在沈阳会不会出现?沈阳市民所住房屋都有没有《土地证》?
       沈阳市有没有《土地证》要到期或者已经过期了?
        房价是否因《土地证》要到期而降价?

　　带着一系列的疑问，本报记者从2月10日13时起，对沈城市民进行了《土地证》的问卷调查。本次调查通过电子邮件、电话以及实地走访的形式随机采访了239位市民，截至2月20日16时，记者共收到了216位受访者的有效回复。其中12%为大学老师、18%为国企管理人员、43%为企事业单位工作人员、10%为外企白领，此外，还有17%为私企业主。同时记者走访了沈阳市规划和国土资源局等几个相关部门。调查显示，六成受访者没有《土地证》，而这些人绝大多数住在沈阳市中心城区。绝大多数受访者也不知道《土地证》是干什么用的。

　　记者调查

　　多数人不知《土地证》用处

　　在沈阳市皇姑区长江街附近买了套新房的张先生，2009年9月份拿到了《房产证》，然而，属于他的《土地证》却迟迟没有拿到手。

　　“本来想联合一些业主，一起要求开发商尽快办理的，可是大家始终没能凑到一起研究这件事。”张先生对记者说，“如果说是《房产证》没办下来，那肯定能聚集很多人找开发商交涉，可现在很多业主的第一反应是不知道《土地证》是干吗用的?所以表现得不是很积极。”

　　老住宅楼多没有《土地证》

　　216位受访者反馈的信息显示，近六成受访者手中仅有《房产证》和《契证》，并没有《土地证》。这些受访者大多数居住在沈阳市和平区、沈河区等中心城区。

　　据沈阳市房产局和沈阳市规划和国土资源局的工作人员介绍，究其原因，主要有两方面因素。“上世纪90年代初期，沈阳实行了大规模的房改，就是说把集体性质的房产和土地卖给个人。像和平区北六马路附近，有一片始建于上世纪七八十年代的旧小区，由于土地所有权存在一定问题，有一部分‘房改’房是没有《土地证》的，但有《房产证》和《契证》，并不影响房屋交易。”

　　沈阳市规划和国土资源局一位负责人向记者介绍说，“进入2000年以后，我们对国有土地的监管规程日趋完善，对开发商在拿地时的审批和对《土地证》的管理也越来越严格。

　　土地登记行为是一种行政确认行为，是国土部门依申请人提出土地登记申请而受理登记造册，核发土地权利证书的行为。按照工作流程，房产开发商在拿地时，需要办理一个‘大土地证’，也就是一整片土地的使用权。开发商在拿地时就已经定下了国有土地出让年限，只有在开发商提供了具体的房屋产权证复印件和分栋分户清册等资料之后，国土部门才能按照这些数据来进行分户分割。

　　换言之，只有整片地全部开发完，居民才有可能拿到分户的《土地证》。因此的确会出现部分业主房产购置了多年以后才下《土地证》的情况。”

　　从地域上看，由于沈阳主城区地块开发较早，因此大部分房龄偏老的住宅楼都没有《土地证》。

　　沈阳《土地证》大多为50年

　　《土地证》全称为《国有土地使用权证》，上面记载着在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益。《土地证》上含有公共部位的分摊面积，如果开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，业主就可依法保护自己的权益了。

　　当问及现在沈阳《土地证》年限情况时，这位负责人表示，商业用地的使用权限大多是40年，按照规定，这样的土地是不能用于住宅用途的。目前沈阳大部分住宅用《土地证》土地使用年限都是50年的，也就是说，这一部分居民的《土地证》应该在2050年左右过期。

　　最早《土地证》19年后过期

　　根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，个人所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。理论上说，购房者有了《房产证》却没有《土地证》，就是产权不完整。在买房子的时候，很多购房者都会问“这套房是哪一年开发的”，因为大家都知道，按照我国的有关法律规定，商品房土地是有规定的使用年限的。而《土地证》的作用正在于此，因为它明确地标明了商品房开发时间和土地使用年限。

　　“开发商在拿地的时候，‘大土地证’是由我们沈阳市规划和国土资源局来办，等开发商给业主办《土地证》时，都是由各区分局负责办理。由于部分区有自主审批权，所以我们并不了解全市《土地证》的具体情况，但根据沈阳最早的《土地证》估算，预计19年以后，第一批《土地证》将会涉及过期的问题，至于到时候该怎么办，我们也在等待上级部门的处理意见。”沈阳市规划和国土资源局一位工作人员对记者说。

　　沈阳未出现70年《土地证》

　　“一般来说，居民手中《土地证》上注明的年限，是以国土资源部门为开发商建设楼盘所订的出让年限为准的。按照我国的有关法律规定，商品房土地的使用权限为70年。但30年、40年或50年的土地出让年限也不在少数。”这位工作人员向记者介绍说，“目前，沈阳并没有土地使用权限为70年的商品房土地。”

　　记者在走访中了解到，尽管国家对商品房土地使用权限出台了相关法规，但目前沈阳并未出现使用权限70年的《土地证》，当问及原因时，一位知情人士向记者透露，因为70年权限的土地价格相对较高，所以大部分开发商都买50年权限的土地。

　　部分《土地证》无终止日期

　　记者在调查中发现，上世纪九十年代房改初期，以皇姑区陵北街101号为例，由于部分地段的土地使用权类型为“划拨”类，因此这一地段的《土地证》并没有终止日期。据知情人透露，像这样的房产在沈阳并不少见。

　　当问及这样的《土地证》和目前常见的《土地证》的区别时，这位负责人表示，主要就是在使用权类型、终止日期和分摊面积上。“房改初期的《土地证》外皮是黄颜色的，一部分显示使用权类型为‘划拨’，现在商品房《土地证》统一都是暗红色的，上面显示的使用权类型大多为‘出让’，前者没有终止日期，后者的终止日期依开发商拿地时的土地使用年限为准。”这位负责人拿出新旧两版《土地证》向记者介绍说，“老版《土地证》上的分摊面积是几家共用的，一般都与自家房产使用权面积一致，而后来的新版《土地证》一般都将分摊面积除到了每户的头上，大多业主的土地分摊面积都要比实际的居住面积小很多。”