在二手房买卖过程中如何办理房屋注销登记手续？

在二手房买卖过程中如何办理房屋注销登记手续？

★陈建刚律师（13381367825）说法：

因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

一、申请办理注销登记材料

（一）房屋所有权注销登记申请书（网上打印的原件）

（二）申请人身份证明：

1、单位申请人：

（1）经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明；

（2）法人代表人或负责人身份证明（验原件留复印件，委托办理的无需核验原件）

（3）委托办理的，还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明（验原件留复印件）

2、个人申请人：

（1）身份证明（验原件留复印件，委托办理的无需核验原件）

（2）委托办理，还需提交授权委托书及受托人身份证明（验原件留复印件）(原件)

（三）注销登记分别应提交的证明文件

1、房屋所有权注销

（1）房屋所有权证（原件）；

（2）房屋自然灭失的证明或被拆除房屋的补偿证明（房屋灭失）；

（3）注销房屋所有权证的行政决定原件（注销房屋所有权，权利人不申请注销登记的，登记部门直接办理注销登记）。

2、抵押权注销

（1）抵押权人、抵押人解除抵押权的协议（原件）；

（2）他项权证书或抵押登记证明（原件）；

（3）房屋抵押的，提交房屋所有权证（原件，注记注销日期后退还）；

（4）预售商品房抵押的，提交商品房（经济适用住房）预售合同（原件；注记注销日期后退还）。

注 意 事 项

★申请人应当对所提交材料的真实性负责★所有复印件需用A4纸复印，同时加盖单位公章

二、注销登记时限

符合房屋所有权注销登记条件的，应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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房屋买卖合同中“一房二价”阴阳合同应如何认定此类合同的效力

以及对于漏缴税费的行为应当如何处理？

★陈建刚律师（13381367825）说法：

【案情简介】

原告谢艳华在上海市丰贤区北京路有一套商品房。因被告苏军欲购房，经人介绍原告谢艳华与被告苏军达成购房意识，当时双方为规避国家税费，原、被告口头约定，被告应支付原告购房款33.5万元。但在正式合同中约定25.5万元以规避税费。双方达成共识后，2005年3月12日签订了《上海市二手房买卖合同》，该合同约定，原告谢艳华将其所有的房屋产权转让给被告苏军，转让价为25.5万元，原告谢艳华应于同年6月30日腾出该房并通知被告苏军进行验收交接；未尽事宜，双方可以签订补充条款，双方之约定应以补签协议为准。购房合同签订后双方未另签协议。2005年8月20日，被告苏军取得该房屋房地产权证。

购房合同签订后，被告苏军分三次共支付给原告谢艳华房款27.5万元，并于2006年2月12日与中国建设银行上海丰贤区支行签订了《个人住房公积金借款合同》及《个人住房抵押合同》，向银行借款9.7万元，借期10年，同时将房屋作为抵押物担保还款。截至2006年10月底，被告苏军共归还贷款本金10877.31元，利息6284.36元，尚欠贷款本金86122.69元。

事后，被告苏军不再向原告支付购房款由此形成纠纷。

原告谢艳华认为，2005年3月12日，其与被告苏军签订《上海市二手房买卖合同》，约定其将自己所有的房屋转让给被告苏军，转让价为25.5万元，其应于同年6月30日腾出该房并通知被告苏军进行验收交接。在补充条款中，双方约定另签协议为准。之后双方未另签协议。同年3月，被告苏军取得该房产权证。但在上述合同之外，本人曾与被告达成口头共识，约定房屋价款为33.5万元，为规避国家税费在正式合同中注明价款为25.5万元。可见，双方商定的房价款应为33.5万元。现被告苏军在签订买卖合同后否认房价款为33.5万元的事实，且至今尚欠房款6万元，严重侵犯了本人的合法权益。

双方经多次协商未果，原告诉至法院，请求法院判令撤销其与被告苏军之间的买卖合同。

被告苏军认为，其与原告签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，虽在合同附件中写明以双方另签协议为准，但实际双方未另签协议，故应以合同约定的内容为准，即合同约定的房价款应为25.5万元，故请求法院驳回原告谢艳华的诉讼请求。

第三人中国建设银行上海丰贤区支行述称，依照公积金抵押贷款合同，被告苏军向建行支行贷得公积金9.7万元。如撤销被告苏军与原告谢艳华签订的买卖合同，亦请求终止银行与被告苏军之间的借款合同及抵押合同，判令被告苏军提前结清房款。

法院到决

上海市丰贤区人民法院经审理认为，原告谢艳华与被告苏军在订立二手房买卖合同时，被告苏军明知逃税将造成国家税款流失而隐瞒真实房屋价格，原告谢艳华应知被告苏军逃税会损害国家利益而与被告苏军签订上述合同，系双方恶意串通损害国家利益，故双方签订的买卖合同无效。对无效合同取得的财产应予返还，造成的损失应予赔偿。被告苏军应将房屋返还给原告谢艳华，原告谢艳华应返还被告苏军定金及房款27.5万元并赔偿被告苏军利息损失。中国建设银行上海丰贤区支行基于与被告苏军的借款合同主张权利，要求终止公积金借款合同和抵押合同，由被告苏军提前结清公积金贷款余额，符合法律规定。

据此，原审法院依照《合同法》第52条第（二）项、第58条之规定，判决如下：

一、原告谢艳华与被告苏军签订的《上海市二手房买卖合同》无效；

二、系争房屋产权归原告谢艳华所有；

三、原告谢艳华应于本判决生效之日起10日内，返还被告苏军定金2万元、房款25.5万元；

四、原告谢艳华于本判决生效之日起10日内，以中国人民银行同期存款利率支付被告苏军购房款27.5万元的利息损失；

五、被告苏军与中国建设银行上海丰贤区支行签订的《个人住房公积金借款合同》终止履行；

六、被告苏军于本判决生效之日起10日内，一次性归还中国建设银行上海丰贤区支行至2006年10月底止的公积金贷款余额86122.69元，之后《个人住房抵押合同》终止履行。

被告苏军不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，其与原告谢艳华之间买卖合同约定的价格为25.5万元，从未谈过33.5万元交易价格，也不存在双方恶意串通，损害国家利益的事实。现被告苏军已经按照合同约定的交易价格缴纳了税款，税务机关亦出具了完税证明。同时，原告谢艳华在原审时的诉讼请求为撤销买卖合同，而原审判决超出了诉请范围。原告谢艳华的撤销之诉，根据《合同法》的规定因撤销权已消失，故不应得到法律支持。遂请求二审法院撤销原判，驳回原告谢艳华原审时的诉讼请求。

被上诉人（原告）谢艳华辩称，原审法院认定房价为33.5万元是正确的。如果房价是25.5万元，被告苏军无需支付27.5万元。买卖合同所写的房价是虚假的，原审法院判决正确，请求予以维持。

二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

二审法院经审理认为，依据原告谢艳华提供的证据及当事人质证意见，应认定原告谢艳华与被告苏军就系争房屋达成的交易价为33.5万元。被告苏军对其已支付的价款超出买卖合同约定的价款一节未能提供合理解释。原告谢艳华作为系争房屋所有权人与被告苏军签订二手房买卖合同，应是双方真实意思表示。合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益。在合同签订过程中双方将合同价款写为25.5万元，被告苏军并据此缴纳税款。考虑到合同中对房屋附有装潢、设施设备做了约定，且在原告谢艳华提供的估价报告及被告苏军书写的字条中均考虑了装修因素，故合同约定的25.5万元应是房屋转让价的一部分。根据规定，房屋所有权转让中，受让方应按合同确定的成交价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关可参照市场价格进行核定。鉴于目前税务机关已为被告苏军开具完税证明，对原告谢艳华与被告苏军实际转让价与合同约定价款之间的差价是否需缴纳税款应由税务征收机关确定。原审认定双方恶意串通，损害国家利益缺乏依据。原告谢艳华与被告苏军所签订的二手房买卖合同合法有效。根据法律规定，因重大误解或显失公平而签订合同的，撤销权应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。鉴于本案纠纷并不属于重大误解或显失公平，且原告谢艳华起诉时距其与被告苏军签订买卖合同已超过一年，故对原告谢艳华要求撤销合同的诉讼请求不予支持。

据此，二审法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第（二）项，《合同法》第54条、第55条之规定，判决如下：

一、撤销原判；

二、对原告谢艳华要求撤销其与被告苏军所签订的二手房买卖合同的诉讼请求不予支持。

【争议焦点】

当事人就同一套房屋约定两种不同价格，应当如何认定此类合同的效力以及在购房过程中，对于漏缴税费的行为应当如何处理？

【律师点评】

本案系一起在二手房买卖过程中因当事人对房价数额产生争议而涉讼的案件。争议焦点在于当事人就同一套房屋约定两种不同价格（即俗称的“阴阳合同”），应如何认定此类合同效力及对于漏缴税费的处理。

1．“阴阳合同”的效力认定

所谓“阴阳合同”，是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式，一份对外，一份对内，其中对外合同的价格或其他条件并不是双方的真实意思，而是用于完税或出于其他目的；对内合同可以是一份也可能是数份。可以是书面，也可以是口头，其内容反映了双方的真实意思。在本案中，被告苏军与原告谢艳华签订的二手房买卖合同，就房屋转让达成协议，协议上约定的房屋价款为25.5万元，而同时又另行约定房屋实际转让价为33.5万元。这种情况在目前的二手房买卖活动中时有所闻，即就同一套房屋约定两个价格订立两份合同，用约定较低价格的合同办理手续，而私底下按照较高价格的约定交易房屋，以逃避缴纳部分税收。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着风险，因此而引发的纠纷屡见不鲜。类似问题在租赁房屋情形下也时有出现，承租人与出租人签订两份租金不同的合同，一份合同交给单位以取得“房贴”，另一份为实际履行的租赁合同，承租人据此取得差价。

在本案中，原审法院审理认为，双方恶意串通隐瞒真实房屋交易价格造成国家税款的流失，损害国家利益，认定双方买卖合同无效。由于双方确定的房屋买卖价款是由房价与装修设备价两部分组成，即系争房屋的成交价33.5万元中还有装潢、设备费用，因此认定房价25.5万元、装修设备款8万元是符合实际情况的。然而双方办理契税时仅以房价款25.5万元为基数申报，存有瑕疵，这也为双方日后的纠纷留下了隐患。现被告苏军不愿支付余下的钱款，而随着时间的延续，房地产价格的飙升，如果仅因为双方合同中存在隐瞒价格一节而认定买卖合同无效，双方返还，无疑将市场的涨跌风险全部加于买方。北京盈科律师事务所房地产律师陈建刚表示，认定合同无效不利于保护交易稳定，亦有悖于民法契约至上的基本精神。在认定合同有效的同时，对于双方逃税的情况，可由税务部门进行处理。二审判决合同有效具有法理基础，保护了交易的稳定，具有比较好的社会效果。

2．本案合同不符合行使撤销权的实体要件

在本案中，原告谢艳华起诉要求撤销其与被告苏军之间的买卖合同。根据《合同法》第54条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的合同的理由系基于重大误解或显失公平等，本案并不符合上述情形。

第一，所谓重大误解，是指误解者做出意思表示时，对涉及合同法律后果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大损失或达不到误解者订立合同的目的。主要适用于一方当事人对合同性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格产生误解等情形。判断合同的订立是否属重大误解，应具备以下要件;（1）误解一般是因为受害方当事人自己的过失产生。（2）必须是对合同内容构成重大的误解。（3）这类合同要能直接影响当事人应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。（4）重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。从本案双方签订的二手房买卖合同分析，双方都清楚买卖合同标的物是位于某处带装修的房屋，转让价为33.5万元，双方意思表示明确，原告谢艳华未能证明其产生了重大误解，因此本案并非因重大误解订立的合同。

第二，所谓显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的合同使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。例如，标的物的价值和价款过于悬殊、风险承担明显不合理的合同，都可称为显失公平合同。显失公平具有以下构成要件：（1）客观上当事人之间利益不平衡；（2）一方当事人故意利用其他优势或另一方当事人的草率等订立合同。能否认定本案属显失公平的关键在于房屋的约定转让价与实际价值是否过分悬殊，影响了当事人的利益平衡。原告谢艳华虽认为合同约定房价低于实际房价，但考虑到合同中对房屋附有装演、设施设备做了约定，且在原告谢艳华提供的估价报告及被告苏军书写的字条中均考虑了装修因素，故应认定合同约定的25.5万元是房屋转让价的一部分，双方利益并不存在明显的不平衡。且原告谢艳华亦不能证明被告苏军存在故意利用自身优势交易的情形，故本案不属于显失公平的情形。

综上分析，陈律师表示，本案中当事人订立的二手房买卖合同是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同的生效要件。因此为有效合同，原告谢艳华行使撤销权不符合实体要件。需要注意的是，撤销权应当在自知道或者应当知道撤销事由1年内行使，这1年的时间是除斥期间，即法律规定某种权利的存续期间。期间届满后权利归于消灭。除斥期间不能中止、中断或延长。结合本案分析，即使原告谢艳华的主张符合行使撤销权的实体要件，但程序上因其在1年期限内未行使撤销权，亦失去了撤销合同的权利。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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二手房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，当事人是否可以申请法院予以调整？

★陈建刚律师（13381367825）说法：

【案情简介】

2006年10月23日，原告谢苗苗与被告何宗立签订了《二手房买卖合同》，该合同约定，原告谢苗苗应在合同签订之日起3日内向被告付购房总价款16万元，被告何宗立应于2006年12月30日前交付房屋，如一方违约，则以每日按房屋总房价款的1％偿付违约金。之后，原告谢苗苗根据合同约定的付款时间履行了房款给付义务。但被告何宗立则与女儿因系争房屋的居住使用权及产权纠纷诉至法院，法院于2007年1月12日才判决房屋产权权利归被告何宗立所有。

因被告逾期交付房屋形成纠纷，原告于2007年1月18日向法院提起诉讼。

原告谢苗苗认为，根据其与何宗立签订的二手房买卖合同，何宗立应于20（6年12月30日前向其交房，如违约，何宗立则应每日按房屋总价16万元的1％支付违约金。现请求法院判令何宗立立即迁出产权已属谢苗苗一方的房屋，并判令何宗立偿付18天的违约金2.88万元。

被告何宗立认为，其不能及时交房是因女儿就该房的权属和迁让之事与其有争议，并为此诉讼至法院，2007年1月初才诉讼结束，并明确了原产权属其所有无误。为此，中介公司在2007年1月16日立即通知谢苗苗一方办理收房手续，但谢苗苗一方不愿办理收房手续。鉴于其交房延期并非主观恶意违约，且有客观情况，故请求法院考虑减轻其违约责任，其愿意给付原告谢苗苗1000元，作为补偿谢苗苗一方延期得到房屋可能发生的租房经济损失。

【法院判决】

北京市海淀区人民法院经审理认为，原告谢苗苗一方要求被告何宗立迁离系争房屋，何宗立表示已经迁离上述房屋，并要求依约交房，故双方已可依约办理房屋交接手续。关于何宗立违约金偿付事宜，因原告谢苗苗一方并未提出其具体损失的依据，又由于何宗立的违约行为对谢苗苗一方造成的后果与合同约定的逾期交房的违约金数额相差悬殊，显失公平，故何宗立请求减轻自己的违约责任，愿偿付谢苗苗一方2006年12月至2007年1月延期交房期间如在外租房可能发生的损失1000元，已足以弥补谢苗苗一方由此可能造成的经济损失，依法应予准许。

据此，原审法院依照《合同法》第107条、第113条第1款、第114条第2款之规定，判决如下：

一、被告何宗立与原告谢苗苗应于本判决生效之日起15日内办理房屋交接手续后，由何宗立立即向谢苗苗交付房屋；

二、被告何宗立于本判决生效后10日内，向原告谢苗苗付延期交房的违约金1000元。

原告谢苗苗不服一审法院作出的判决，遂向北京市第一中级人民法院提起上诉，其上诉称，原告谢苗苗一方主张被告何宗立承担18天的违约金数额是根据合同之约定，不存在显失公平，虽然法律规定约定违约金过分高于造成的损失可以适当减少，但并无明确标准，原审法院判定何宗立承担违约金1000元不当。

被上诉人何宗立辩称，其在卖房之前已经拥有系争房屋的房地产权证，完全有权处理系争房屋。原告谢苗苗一方在房屋买卖的事前事后是清楚系争房屋发生争议实情的。其与女儿的诉讼在2007年1月初结束，中介公司即通知谢苗苗一方办理收房手续，谢苗苗一方不愿接受，为了18天的违约金提起诉讼，致使系争房屋空置至今。故不同意谢苗苗一方的上诉要求，请求二审法院维持原判。

二审法院经审理查明：原审法院查明的事实无误。

二审法院经审理认为，根据合同之约定，系争房屋的交付日期为2006年12月30日。但由于何宗立之女为系争房屋的居住权和所有权与何宗立发生诉讼，致使何宗立未能在合同约定的交房日期交房，何宗立本人虽没有违约的故意，但客观上已经形成违约的事实，对此何宗立应承担合同约定的违约责任。根据《合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。法院审理中，谢苗苗一方未能提出其遭受损失的具体数额，而何宗立则请求减轻违约责任即减少违约金的承担，原审法院根据本案事实和《合同法》规定，判决何宗立向谢苗苗一方支付逾期交房违约金1000元，与现行的法律、法规不相悖，故应维持原判。

据此，二审法院依照《民事诉讼法》第153条第1款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

【争议焦点】

二手房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，当事人是否可以申请法院予以调整？

【律师点评】

本案涉及的焦点问题是法院如何对当事人主张的违约金数额在一定的情况下进行调整。北京市盈科律师事务所房地产律师陈建刚表示，在实践中，对违约金数额准确而适度的调整，有利于维护当事人之间的利益平衡，对实现裁判公正具有重要意义。在此认清违约金的性质和如何对违约金进行适当的调整至关重要。

1．违约金的性质

违约金源自违约责任，而违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务应承担的损害赔偿、支付违约金、解除合同等民事责任。关于违约金的性质，主要观点有三种：第一种观点认为，违约金是一种补偿责任，违约方支付的违约金、赔偿金之和，只能相当于受害方造成的实际损失。第二种观点认为，违约金是对违约行为的一种法律制裁，具有惩罚性，违约方支付的违约金可以高于对方造成的实际损失，强制违约方付出较大的代价，以促使当事人自觉履行合同。当事人约定违约金的目的，在于制裁违约行为以维护合同的效力，而不是给予对方违约的权利。第三种观点认为，违约金既具有补偿性，又具有惩罚性，但以补偿性为主。

陈律师表示第三种观点得到了较为普遍的认同。其主要理由为：（1）合同法规定违约金的目的意在维护合同的严肃性，促进交易，维护市场经济秩序。违约行为的客观后果往往会给对方造成实际损失，但有些违约行为不一定就有实际的损害后果，对这种违约行为如果按照补偿性的观点，就可以不承担责任，这明显有违合同法的立法宗旨；（2）从违约金的功能来讲，它是一种违约行为的法律后果，要求违约方承担守约方不能履行而造成的损失，包括可能得到的利益损失，这部分不确定的利益损失的赔偿是可以用带有惩罚性质的违约金来补足的；（3）从合同当事人意思自治的角度讲，双方在签订合同时表明任何一方违约甘受惩罚的意思表示应当得到尊重。另外，将违约金单纯定性为补偿性质，在诉讼中必然要求守约方证明自己的实际损失，而有些违约造成的损失是很难靠证据表明的。但如果违约金带有惩罚性，就会减少举证、质证的麻烦，减少诉讼成本。我国《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，这里没有明确规定违约金是合同双方对损害赔偿的事先约定，但也没有否定违约金的惩罚性质。该条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”有人认为这里体现的是补偿性原则，这是不确切的，法律的规定只是对违约金作为惩罚性质适用程度的限制，而不是否定。这可见该条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这里的违约金性质不因合同当事人的约定而改变，具备当然的惩罚性质。

2．对违约金数额的调整

违约金是一种责任形式，依不同的发生原因，可将其分为约定违约金和法定违约金。当事人在合同中约定的违约金为约定违约金，由法律直接规定的违约金为法定违约金。约定违约金虽然属于当事人签订合同的意思自治范围，但须受到一定条件的制约和限制。因为违约金是当事人双方事先约定的，在签订合同时不可能完全知道将来在合同履行中会出现什么情况，既可能出现实际造成的损失远远高于因合同不履行或迟延履行造成的损失，也可能出现实际损失大大低于因合同不履行或迟延履行造成的损失。如果当事人约定的违约金数额过高，则容易导致守约方获得不当利益，有违公正合理原则。综观世界各国立法，一般均允许司法机关根据当事人申请，赋予法官对约定违约金过高的情形予以调整的权力，以体现国家干预原则。

本案的处理考虑了售房者由于房屋涉讼而致延迟交付的具体情况，并未机械地按照合同中约定的违约金支持原告方的诉请。由于谢苗苗一方未能提出具体损失数额的证据，其损失可参照类似房屋的市场租赁价格予以确定，这样的处理既对守约方造成的直接经济损失予以弥补，也使违约方较为合理地承担了其应负的违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。这一规定既遵照了我国《合同法》第114条的精神，又考虑到制裁违约方的违约行为，以违约造成的损失作为参照来确定一个调整幅度，供人民法院在判定违约金标准时使用，如果违约金的数额超出了损失的30％，则可以认定为过分高于损失，人民法院可以酌情调整到30％以内，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会的公平和正义。

应当说，法院适用我国《合同法》第114条第2款对约定违约金“过高”、“过低”进行认定和调整，是一个行使自由裁量权的过程。在这个过程中，法院应当本着违约救济的精神，依照法律规定约定违约金制度的立法本意，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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在商品房纠纷案件中，当事人如何准确认定商品房交付的时间？

★陈建刚律师（13381367825）说法：

【案情简介】

2005年10月22日，原告金广海与被告北京DA地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》，该合同约定：（1）被告北京DA地产公司将北京市朝阳区增光小区开发的“山水国际公寓”18号楼A2003室房屋出售给原告，房屋出售总价款为20万元；原告应于合同签订之日起3日内向被告交付定金2万元，若原告在上述约定的时间内未能支付定金，被告有权终止合同，没收原告交付的定金，并有权将原告预定的房屋另行出售给第三人；（2）被告北京DA地产公司应于2005年12月6日前腾空房屋并通知原告验收房屋，原告应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告应将房屋交付给原告居住使用。如被告北京DA地产公司未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5％的违约金；（3）原告应于2005年10月22日向被告北京DA地产公司支付全部房款10％，即2万元，11月6日前支付4万元，在北京市房地产交易中心出具相关房屋交易文件、收据后15日内再支付余款14万元；原告未按上述约定的时间支付购房款，应向被告北京DA地产公司支付逾期未付款0.5％的违约金；（4）被告将房屋内的装修及空调等设备、煤气及电话等设施也一并转让给原告，房屋维修基金按正常程序由原告缴纳；（5）原告在支付最后一笔购房款时，被告应将原告交付的2万元定金予以返还或经被告同意抵作购房款冲抵。

购房合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，并支付第一期购房款2万元，之后又向被告支付购房款4万元。2005年10月24日，双方在北京市房地产交易中心办理产权过户手续。11月21日，原告向被告支付房款12万元。2005年12月5日，被告北京DA地产公司未能将出售的房屋腾空交付给原告。双方在协商的基础上，原告金广海向被告出具一份《购房补充协议》，其承诺表示愿意继续将房屋续借给被告北京DA地产公司使用，并不追究被告北京DA地产公司违约责任。

2005年12月8日，被告北京DA地产公司通知原告金广海前往房屋所在地验房并办理人住手续。原告在验收房屋时，当场提出房屋内原先安装的品牌空调已被调换为档次较低的空调，遂要求被告北京DA地产公司支付空调押金2000元、延迟2日逾期交房违约金1800元。但原告的上述要求遭到被告的拒绝，被告亦拒绝在房屋交接单上签字确认，并拒绝交付房屋。

原告金广海认为，2005年10月22日，其与被告北京DA地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》一份，约定被告北京DA地产公司将其在本市开发的房屋出售给自己，被告应于2005年12月6日前腾出房屋通知自己，自己应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告北京DA地产公司交付房屋。如双方未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5％的违约金。但被告北京DA地产公司至今未交付房屋，且取走屋内重要物件，故要求被告北京DA地产公司交付系争房屋并恢复原状，并承担已交房款18万元按每日0.5％计算的违约金，计算天数应截至到被告交付房屋之日止。

鉴于此，双方在继续协商的基础上无法达成共识，遂于2006年1月15日依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求被告支付空调押金2000元或更换原先安装的品牌空调以及逾期交付房屋的违约金。

被告北京DA地产公司认为，本公司逾期交付房屋属实，但本公司逾期交房已得到原告的谅解，而且原告以书面形式表示愿意继续将系争的房屋交由本公司使用，并不追究本公司的违约责任。据此，原告金广海现要求本公司承担逾期交房的违约责任是没有法律事实和法律依据的。更何况，原告金广海未支付剩余房款2万元，其逾期交付房款的行为构成违约，理应承担违约责任。另外，本公司为原告垫付的房屋维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元应由原告承担，原告应将上述费用支付给本公司。故被告向受诉法院提出反诉，要求原告金广海支付购房余款2万元及违约金1200元、垫付费用1277元。

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院经审理认为，被告北京DA地产公司与原告签订的二手房买卖合同未约定原告可以保存一定比例的房款作为交房的保证，故原告未按合同约定的期限支付房款构成违约，依法应承担违约责任。按《维修基金管理办法》的相关规定，转让住宅的，受让人应向转让人支付基金中业主缴纳部分，故原告应支付维修基金237元。被告北京DA地产公司未按合同约定交付房屋，应承担延期交房的违约责任。但因原告同意被告北京DA地产公司继续使用该房屋，并不追究其违约责任，但未确定具体的日期，故本院根据公平原则，认定房屋具备交房条件的2005年12月8日为应当交房日，故被告北京DA地产公司承担违约金应自该日的次日起计算。因合同中对于房屋附属设施、装饰装修标准无详尽约定，故原告金广海要求被告北京DA地产公司恢复房屋装饰装修原状的诉讼请求无相应的证据证实，本院不予支持。

据此，北京市朝阳区人民法院依照《合同法》第60条、第107条、第114条第1款、第139条、第159条、第160条、《北京市居住物业管理条例》第40条之规定，判决如下：

一、被告北京DA地产公司与原告金广海签订的《北京市商品房买卖合同》继续履行；

二、原告金广海应于判决生效之日起10日内支付被告北京DA地产公司购房余款2万元及违约金1200元；

三、原告金广海应于判决生效之日起10日内，支付被告北京DA地产公司维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元；

四、被告北京DA地产公司应于判决生效之日起10日内，将系争房屋交付原告金广海占有使用；

五、被告北京DA地产公司应于判决生效之日起10日内，支付原告金广海逾期交房违约金（以18万元为基数，按每天0.5％计算，自2005年12月9日至实际交房时止）；

六、原告金广海要求被告北京DA地产公司恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。

被告北京DA地产公司不服一审法院作出的判决，遂向北京市第二中级人民法院提起上诉，其认为，本公司在合同确定的交房日后继续占用、使用该房屋是经原告金广海同意的，故其并未逾期交房，不应承担违约责任。故原审法院作出的判决认定事实不清，审理程序不合法，请求二审法院依法撤销原审判决第四、第五项，以维护本公司的合法权益。

被上诉人金广海认为，其未按时交付购房余款2万元是经被告北京DA地产公司主动提出来的，而且自己有2万元的购房定金在上诉人处，当初上诉人亦同意将2万元购房定金用于抵作购房款。更何况，本案系争房屋的产权已经转移到本人名下，但被告北京DA地产公司至今未按购房合同的约定实际交付房屋，其行为违反购房合同的约定，理应承担违约责任。故请求二审法院维持原判。

二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，被告北京DA地产公司至今未将房屋的钥匙交付给原告金广海。

北京市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《北京市商品房买卖合同》系真实的意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。房屋的交付包含权利交付及实物交付。现双方已办理过户手续，房地产登记部门已变更产权登记，房屋权利交付已经完成，原告昊小惠已取得房屋所有权。2005年12月5日，原告金广海出具承诺书将房屋续借给被告的行为，表示其已经从被告北京DA地产公司处取得了房屋的使用占有权，并将该权利再次让渡给被告北京DA地产公司，故该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已实际交付，被告北京DA地产公司的交付义务已履行完毕，故其不应承担买卖合同逾期交房的违约责任。故被告北京DA地产公司关于一审法院第五项违约金的上诉请求本院予以支持。由于原告金广海的承诺书无续借期限，故其有权随时终止出借，收回房屋，故原审法院判令被告北京DA地产公司迁出该房屋并无不当，应予以维持。此外，原告金广海将该房屋出借给被告北京DA地产公司，虽承诺书中未约定使用费，但被告北京DA地产公司至今未交出钥匙，房屋仍在被告北京DA地产公司控制下，故被告北京DA地产公司应当支付自原告金广海要求收回房屋日之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，原告金广海可以与被告北京DA地产公司商定费用或另行起诉追索。

据此，二审法院依据《民事诉讼法》第153条第1款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销原审判决的第五项；

二、维持原审判决的其他内容。

【争议焦点】

在房产纠纷案件中，当事人如何准确认定房屋交付的时间？

【律师点评】

在本案中，双方当事人争议的焦点问题在于如何认定房屋交付的时间？本案一、二审法院对此问题均有不同的认识和理解，导致所作出的判决内容存在很大的差异。至于如何认定房屋的交付时间，北京盈科律师事务所陈建刚律师表示，应从以下几个方面的内容进行认识和理解。

1．如何认定房屋交付的内容

根据《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律的规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。如在本案中，双方约定2005年12月8日交付房屋，就是对房屋实际交付的约定，而2005年10月24日双方在房地产交易中心办理产权过户手续，就是对房屋权利的交付。据此，本案中房屋权利交付已经完成，双方并无争议，争议的焦点在于房屋实际交付的时间。在本案中，双方当事人对于房屋实际交付方式、实际交付时间的认识有不同，也正是本案一审、二审法院判决结果不同的原因，亦是正确认定当事人是否有违约行为、何方构成违约、违约责任应如何承担的关键。

2．在本案中，被告是否完成房屋的交付

物的交付存在多种方式，主要包括现实交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。现实交付，即物的转让人将实物现实的、直接的支配力转让给受让人；拟制交付，是指将提单等物权凭证交付对方；简单交付，是指受让人于合同签订前已经占有标的物，合同签订即完成交付；占有改定，是指物权转至受让人所有，但由于双方协议仍由原所有人继续占有，受让人以此间接占有标的物，代替现实的交付。陈建刚律师认为，本案的案情符合占有改定的情况。因为2005年10月24日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续，物权已经转至原告金广海名下。而双方约定2005年12月6日交接房屋，此即双方对房屋实际交付时间的约定。正常情况下，到这一天被告北京DA地产公司应腾空房屋交给原告金广海，原告金广海应当清点物品、接受房屋，双方完成房屋的实际交付。虽然12月6日约定的交房日期到来时被告北京DA地产公司并未腾空房屋，但此前一天原告曾向被告北京DA地产公司出具名为《购房补充协议》的承诺书一份，表示将房屋续借给被告北京DA地产公司使用，并不追究被告北京DA地产公司违约责任。这一承诺书可以视为双方的合意，表示原告金广海已经于12月5日自被告北京DA地产公司处取得了房屋的使用、占用权，并将该权利再次让渡给被告北京DA地产公司，由被告北京DA地产公司继续使用该房屋。该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已完成物的交付，被告北京DA地产公司的交付义务已履行完毕。因此，被告北京DA地产公司不应承担逾期交房的违约责任。

3．在本案中，对被告继续使用该房屋应如何处理

2005年12月5日后，双方之间的买卖合同交付关系已转为借用关系，由于双方没有约定借用期限，参照《合同法》对未约定期限的租赁合同的规定，原告金广海有权随时终止出借，收回房屋。而其起诉要求被告北京DA地产公司迁出，可视为其要求终止出借、收回房屋的意思表示，故法院应依法判决被告北京DA地产公司迁出。至于原告金广海将该房屋出借给被告北京DA地产公司时双方未约定使用费，此前就只能认为是无偿的，但由于原告曾于2005年12月8日要求收回房屋，可房屋至诉讼时仍在被告北京DA地产公司控制下，故被告北京DA地产公司应当支付自原告要求收回房屋之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，且二审中也不适宜直接进行使用费评估，故二审法院对使用费问题明示不在本案中处理，告知原告金广海可以与被告北京DA地产公司自行商定费用或另行起诉追索，亦是符合我国现行相关法律规定的。

综上所述，在本案中，原告本来有充足的理由要求被告承担逾期交房的违约责任，但其给被告出具的《购房补充协议》，却为自己的维权之路设置了障碍。本案中，可以清晰的看到原告的过失主要表现在：

（1）给被告出具《购房补充协议》，承诺将其房屋继续交付给被告使用，亦未约定是否有偿使用，并承诺放弃追究被告的违约责任。本案中，原告本来可以根据购房合同的约定要求被告承担逾期交房的违约责任，而且原告的诉求符合法律规定，必定得到法院的支持，但其出具的一份《购房补充协议》放弃追究被告违约责任的承诺却将自己合法的权益予以放弃，导致其在诉讼中主张违约责任却无法得到法院的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商交往中，一定要坚守自己的原则，当开发商出现违约行为后，坚持要求开发商承担违约责任，切莫被开发商的花言巧语所蒙蔽，导致自己最后吃“闭门羹”。

（2）原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中做出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。陈建刚律师提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准做出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明确的约定；对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容做出明确的约定。购房者在验收房屋时，可以根据合同的约定对上述的约定事项逐一的查验和核实，一旦发现开发商交付的房屋不符合购房合同中约定的事项，便可拒绝收房，并有权要求开发商更换不合格建材、承担逾期交房的违约责任。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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