买方应如何查询所购二手房的产权状况

买方应如何查询所购二手房的产权状况

★陈建刚律师（13381367825）：

二手房买卖过程中，为了避免因二手房产权瑕疵带来的巨大风险，陈建刚律师提醒买方，在签订买卖合同之前应当尽可能地查清房屋的权属状况。实践中，买方可以在以下五点进行审慎审查：

1、对二手房权属审查

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，是不得买卖的。为慎重起见，建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。所谓房地产登记机关，是指当地县级以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。例如：北京是归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局。

如果您没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。

2、对是否有共有权人进行审查

二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。

审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。我国《婚姻法》规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

3、对房屋是否设定了权利限制进行审查

二手房交易前，买房人应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买房人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。

4、对房屋是否设置了他项权利进行审查

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。但是，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。

陈建刚律师表示，依据我国现有法律规定，出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

5、对他人是否享有优先购买权进行审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购房人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。

陈建刚律师提醒买方，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应当继续履行租赁合同，应与承租人重新签订租赁主体变更的房屋租赁合同。如果是通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购房人的优先购买权，应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

          ——北京律师陈建刚（133 8136 7825）

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