购买二手房必须谨慎审查的几种情况

购买二手房必须谨慎审查的几种情况

★陈建刚律师（13381367825）以案说法：

由于房屋是不动产，根据我国《城市房地产管理法》的有关规定，土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。陈建刚律师提醒购房者在购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况：

（1）对于出卖共有产权的房屋，必须经过所有房屋所有权证上的共有人的同意才可以出卖；如果出卖方只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且有委托该共有人签订合同、办理产权等相关授权手续。否则，双方签订的买卖合同可能被确定为无效，这将会导致购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任，即缔约过失责任。

（2）对于房改房，要确认是否需要原单位同意该房子的出售。因为根据我国的房改政策，在房改的不同时期实行不同的政策，对于以标准价购买的公有住房，须确定是否已按成本价补足差价，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订了服务年限合同，原单位有优先购回权。所以，对于房改房的买卖，最好有单位同意出售的书面证明。

（3）对于军队、医院、学校的公有住房，一般情况下，该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的两个大院内，不宜外人人住。因此，购房者在购买此类房屋时，一定要与该公房的单位进行沟通，在该公房单位同意的情况下，方可与出售方签订房屋买卖合同，否则将会给自己留下不必要的隐患和纠纷。所以，这种公房在没有获得单位同意以前，很难获得上市资格。

（4）对于单位集资房及农村自住房，购买时一定要慎重。因为集资房存在土地级差、费用补交的问题；而农村自住房只有房屋产权证明，没有土地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地，是不准转让的。

（5）对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，陈建刚律师表示购房者最好不要购买。因为这些买卖合同不能受到法律的保护，当事人双方的权益都不能得到保障。

          ——北京律师陈建刚（13381367825）转

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