买方如何实地考察二手房？

买方如何实地考察二手房？

★陈建刚律师（13381367825）：

购房者找到了符合个人条件的房屋信息，就该实地看房了。但住房质量的好坏，对未来人住后的生活质量影响很大，因此看房时就不可忽视任何细节状况。

（一）如何看环境与社区配套

实地看房应先按从外到内、从大到小的原则进行。到现场后，应在现场周围观察一段时间，弄清住宅小区的方位和所处的环境质量。先了解与查看小区外部大环境，如交通道路及车站设置，商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪声及污染等；然后查看小区内部环境与配套，如小区规模、布局格调、绿化面积、容积率、社区路况、车库、安全程度；最后查看居住区内配套公建是否方便合理，如幼儿园、小学、菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的商店配套是否齐全，这些都是影响日后居住品质的重要因素。

（二）如何看楼型与住宅结构

1．住宅结构。住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：

（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。

（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称“挂板楼”。

（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。

2．楼型选择。目前住宅市场主要有三种建筑形式：板楼、塔楼和蝶式住宅。

（1）板楼。板楼是指由多个住宅单元组合而成的住宅。它的特点：跨度较大，南向房间多，采光好；进深较小，通风好。板楼以其良好的均好性和上佳的通风采光条件正受到市场的热烈追捧。但是6层板楼没有电梯，顶层的遗憾无从弥补，而相对来讲，由于板式小高层不仅具备板楼通风采光的优点，也有电梯，所以一般市场价较高。

（2）塔楼。塔楼是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。大多数塔楼由于其框架结构型式，往往一层对称布置6－8户，这样就会出现南向房和北向房，有的甚至只有西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不能打通，户型格局不易改变。所以在挑选塔楼时，人住后的舒适程度很难满意。北京作为高纬度地区，如果没有朝阳的房子，住户的舒适性要求就满足不了。

（3）蝶式住宅。蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶。蝶式建筑以其良好的融合性，汇聚了塔楼和板楼的一些优点，它的公摊面积比板楼少，采光、通风性能又优于塔楼，所以深受购房者喜爱。

蝶式塔楼非常符合北京的日照和特殊风向需求，改变了传统塔楼的许多不足，可实现户户朝阳，达到最佳的通风及采光效果。蝶形建筑设计还能有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，通风采光极好。但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以很多在户型设计中难以避免的斜角问题依然存在。

（三）选择楼型与住宅结构时常见问题

有人在选楼的时候，到底是买多层还是买高层，哪个更好，一时无法决断。其实多层住宅和高层住宅各有优劣，关键看哪种适合自己与家人的需要，可从房屋结构、面积、质量、成本、户型、物业管理收费等多方面权衡。

从户型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积多，户型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用框架一剪力墙结构，加上又要考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，也易给装修带来不便。

从房屋实际使用面积看，多层住宅要高于高层住宅。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积比多层住宅多，因而实际得房率要低一些。

从建筑质量上看，高层住宅的抗震性能要好。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝土现浇结构，因而，不仅抗震性能好于多层，而且折旧年限长。

从物业管理收费看，高层住宅费用要多于多层住宅。由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，一般物业管理费用要高一些。

了解了房屋结构与楼型的优劣，朋友们可根据自己的喜好及家庭成员情况，选择适合自己的物业，对于不适合个人情况的物业可以直接排除，以节约找房的时间。

          ——北京律师陈建刚（133 8136 7825）

做个好人，做个好律师，做个基督徒。（www.lvshionline.com）

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