购房者在购买二手房时，如何查验和识别二手房房产证的真伪？

购房者在购买二手房时，如何查验和识别二手房房产证的真伪？

★陈建刚律师（13381367825）：

（1）商品房房屋产权证真伪的查验和识别

商品房是1998年国家取消福利分房，实行住房分配货币化制度下的产物，而建设部正是在1998年统一制作房屋权属证书的，因此，大多数商品房和经济适用房的产权证规格、样式统一，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。购房者在购买二手房时，可以通过以下几个特征查验和识别房屋产权的真伪：

第一，从外观上，产权证印制质量上乘。封面封皮为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制。第二行字“房屋所有权证”是用黑体字印制。内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。

对于2000年版的房产证真伪鉴别还有以下几种方法：

第一，看建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。真房产证上代表编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角上面的阿拉伯数字字体粗细都是一样的，而假证却五花八门。

第二，所用纸张为印钞纸，浅粉底色。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案平铺着就能明显地显示出来。

第三，印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有；在放大镜下，还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字。

第四，在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称和左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。真证的花纹细腻、清晰，而假证不具有上述特征。

第五，是发证机关（盖章），这里要注意两个方面：一是真正的发证机关是市（县）的房地产管理机关（房产管理局）或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法的、无效的。由于产权证采用的是一级发证，二级管理的方式，所以在产权证首页下的发证机关处均盖有北京市国土资源局和房屋管理局的红色公章。在第二页的填发单位处应盖有区、县填发单位的公章。

另外，在首页花边框内上端印有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致，填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如，北京市朝阳区发放的房屋所有权证取“朝”字，北京市西城区发放的房屋所有权证取“西”字等。在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质，常见的有“标”字，表示此房屋是按标准价购买的；“成”字表示此房屋是按成本价购买的；私优，表示私产按优惠价格购买的。这是分辨商品房与已购公房最主要的标致。例如，购房者所购买的是经济适用房或房改房都会在“附记”栏中有所注明或在首页盖有小条章。二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，与手工盖印区别很大。

第二，从实质内容上看，注意辨别《房地产所有权证》与《房地产共有权证》和《房地产他项权证》的区别。通过产权证，还可查验房屋有无债务负担。一般有银行欠款的房子，产权证第二面“他项权利”栏中会注有抵押说明及欠款额。如是共有产权，在产权人的栏目里会有共有产权人的名字，同时应具备《房地产共有权证》。《房地产共有权证》样式与材质与《房地产所有权证》一样，只是规格上要小很多。共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书。

（2）经济适用房产权识别方法

经济适用房也是直接从开发商手中购买，因此是一种特殊的商品房。需注意的是，2004年5月1日，北京市政府重新规定了经济适用房的上市管理办法，即已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10％缴纳综合地价款。因此在购买二手经济适用房的时候，应查看产权证的下发日期或契税缴纳日期，以确认是否符合上市条件。产权证的真伪可参照商，、占房产权证的辨别方法。如果购房者对手中的房屋产权证还心存疑虑，您可以持证到发证机关进行鉴定。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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