二手房买卖双方签订的买卖合同有哪些主要内容？

时间：2011-05-03 21:35:32 文章分类：网络文摘

★陈建刚律师（13381367825）说法：

在二手房交易过程中，房屋买卖双方协商一致后，就可以签订二手房买卖合同了。所谓二手房买卖合同，是指自然人之间、法人之间、自然人和法人之间就买卖房屋达成的协议。北京盈科律师事务所房地产律师陈建刚表示，二手房买卖合同具有以下特征：

（1）卖方将所出卖的房屋的所有权移转给买方。这是二手房买卖合同最基本的法律特征。二手房买卖合同生效后，卖方的不动产所有权因出卖而归于消灭，买方则因支付价金购买而取得该房屋的所有权。

（2）二手房买卖合同是双务、有偿合同。在二手房买卖合同中，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益。卖方承担交出所卖房屋给买方的义务，享有收取价金的权利；买方则承担交付一定数额房屋价金的义务，享有取得该房屋所有权的权利。

（3）二手房买卖合同为要式合同。房屋不仅具有商品属性，而且是一种特殊的商品，它具有功能多、造价高、价值大、销售价格高、使用期长等特点，由此决定房屋买卖是一种很重大的财产买卖活动。因此，法律要求，房屋买卖时双方应签订书面合同，且须经过特殊的登记办理过户手续，同时还应提交有关证件，如房屋所有权证、身份证明、契证等，以保证房屋买卖行为的真实、合法、有效。

（4）二手房买卖合同只能在房屋所在地履行。房屋属不动产，具有不可移动的性质，一旦移动就会破坏它的价值和使用价值。因此，在房屋买卖过程中，仅仅有货币的流通，而不伴随房屋实体的空间移动。因此，房屋买卖只能在房屋所在地履行。

陈律师表示，与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加规模小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好地减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。依据我国《合同法》有关规定，结合实践中的纠纷，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：

（1）当事人的名称或姓名、住所。主要是弄清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

（2）标的。本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

（3）价款。这也是主要内容之一，主要应写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。

（4）履行期限、地点、方式。主要应写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

（5）违约责任。主要应标明违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

（6）解决争议的方式。主要应该约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的方式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

（7）合同生效条款。双方应该约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后的财产返还等。

（8）合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第68条、第91条、第94条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除二手房买卖合同。有必要在合同中明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后的财产返还等。

（9）合同的变更与转让。应该明确约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

（10）附件。主要是说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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